Garantías privadas: cuánto cuestan, en qué barrios se usan más y por qué ganan terreno en los alquileres

Cada vez más inquilinos optan por garantías privadas para firmar un contrato. En CABA crece su uso en barrios con alquileres altos y expensas elevadas.

Firmar un contrato con garantía privada permite acelerar los tiempos de aprobación y asegurar el cumplimiento del alquiler

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El crecimiento de las garantías privadas en los contratos de alquiler es una de las transformaciones más visibles del mercado inmobiliario porteño. Estas herramientas, que permiten acceder a una vivienda sin depender de garantes con propiedad, se consolidan como alternativa frente a las exigencias tradicionales.

De acuerdo con el nuevo Índice de GarantíaYa, que releva bimestralmente los precios de cierre de alquileres (no los de publicación) y expensas en los principales barrios de la Ciudad de Buenos Aires, el valor promedio de los alquileres en septiembre fue de $597.000, con marcadas diferencias según la zona. Núñez encabeza el ranking con un alquiler promedio de $701.000, seguido de Palermo con $663.000. En el otro extremo se ubica Balvanera, con $506.000.

Las expensas promedio en la ciudad rondan los $116.000 según la compañía que hizo el relevamiento. Recoleta lidera con $139.000, mientras que Lugano y Flores registran los montos más bajos, con $43.000 y $60.000 respectivamente. Según el informe, el promedio de habitantes por propiedad es de 1,58, con Núñez en el nivel más bajo (1,35) y Lugano en el más alto (1,7).

“En los barrios con alquileres más elevados, como Núñez o Palermo, vemos un uso mayor de garantías privadas. Son zonas donde los contratos se firman con montos altos y los propietarios buscan respaldo inmediato. En cambio, en barrios de menor valor promedio como Balvanera o Flores, predomina un perfil de inquilinos jóvenes o personas solas que eligen garantías accesibles para poder ingresar”, explicó Gastón Gurevich, socio de GarantíaYa.

A nivel general, el informe también analizó la tipología de las propiedades. El promedio en CABA es de 1,96 ambientes por unidad. Gurevich detalló: “En los extremos, Balvanera y Palermo tienen la mayor proporción de departamentos de un ambiente (40% y 30%), mientras que Recoleta, Belgrano y Flores concentran más unidades de tres ambientes, con el 43%”.

El índice, elaborado con datos de contratos efectivamente firmados, se actualizará cada dos meses e incorporará nuevas métricas para seguir la evolución del mercado.

Costo estimado de las garantías privadas:

• El valor promedio equivale a aproximadamente un alquiler más expensas multiplicado por 1,5.

• En un contrato medio —por ejemplo, alquiler de $800.000 y expensas de $200.000— la garantía ronda aproximadamente los $1.500.000.

• El monto puede variar según el tipo de propiedad, la zona y el perfil crediticio del inquilino.

Ganaron terreno

Las garantías privadas —ya sea bajo la forma de fianza o de seguro de caución— están en el mercado desde hace décadas, aunque su adopción masiva es reciente. Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que “estas garantías no son algo nuevo: empresas como Monclair las ofrecen desde 1993 y Finaer hace más de 15 años. Hoy se volvieron más ágiles y rápidas, lo que las hace atractivas para los tiempos actuales”.

Braña señaló que existen tres tipos principales: las fianzas de empresas privadas; los seguros de caución ofrecidos por compañías bajo control de la Superintendencia de Seguros de la Nación; y los productos bancarios, que algunos bancos públicos y privados ofrecen a clientes o empleados. “La gran diferencia está en la agilidad. El seguro de caución o la fianza se tramita en pocos días, mientras que una garantía propietaria puede demorar semanas. Además, muchas personas no cuentan con un garante con título de propiedad o prefieren no involucrar a terceros”, indicó.

Las garantías privadas ganan espacio entre inquilinos y propietarios como alternativa ágil frente a los garantes tradicionales.

Las garantías privadas ganan espacio entre inquilinos y propietarios como alternativa ágil frente a los garantes tradicionales

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El especialista aclaró que el costo actual de estas garantías no es menor. “Suelen representar el equivalente a dos meses de alquiler o cerca del 6% del total del contrato, incluyendo expensas. Aun así, para muchos inquilinos son la única opción. No tienen un garante propietario o prefieren pagar por una solución rápida y formal”, señaló Braña.

Ventajas y riesgos

Para los propietarios, el punto central es la seriedad de la empresa que otorga la garantía. “Es fundamental saber si la compañía responde ante un incumplimiento, si cubre deudas por alquileres, expensas o servicios, y si su cobertura se extiende más allá del plazo contractual. Del lado del inquilino, hay que tener claro los tiempos de gracia ante un atraso, las condiciones del reembolso a la empresa y qué sucede si intervienen co-deudores”, explicó.

Entre las ventajas, Braña destacó la rapidez de respuesta. Afirmó: “Las compañías privadas con trayectoria responden de inmediato ante un siniestro, sin dilaciones ni letra chica. En cambio, un garante propietario puede atravesar una situación económica peor que la del inquilino y no poder cubrir la deuda, lo que termina en un juicio. La garantía privada simplifica todo ese proceso”, afirmó.

Sobre los posibles riesgos, advirtió que “no todas las empresas del rubro son serias. Algunas no cumplen lo prometido y no se hacen cargo de los pagos. En cambio, las aseguradoras que operan bajo la Superintendencia de Seguros de la Nación ofrecen mayor respaldo”.

Voz jurídica

Por su parte, Franco Robiglio, socio de Robiglio Abogados, analizó los aspectos jurídicos. “En principio, ninguna de las dos garantías —ni la propietaria ni la privada— es una garantía real respaldada por un bien específico. Pero las garantías privadas, a través de pólizas de caución o contratos de fianza, permiten un cobro más ágil porque cubren alquileres impagos y rubros asociados”, aclaró.

El abogado señaló que en ambos casos conviene revisar qué obligaciones del inquilino están cubiertas. Apuntó: “Algunas pólizas no contemplan deudas de expensas o servicios. También es clave verificar la solvencia de la compañía. En el caso de los seguros, deben estar registradas en la Superintendencia de Seguros de la Nación y no estar en proceso de liquidación. Si se trata de una empresa que ofrece fianzas, debe tener facultad estatutaria para afianzar obligaciones de terceros. Eso contribuye a la salud del contrato de locación”.

Robiglio destacó que el proceso previo a la emisión de la garantía también representa una ventaja. “Estas empresas suelen realizar un análisis crediticio del locatario, lo que aumenta la probabilidad de cumplimiento. Si hay un atraso, el propietario sabe que la compañía responderá dentro de los límites de la póliza o la fianza. Así, el contrato se vuelve más ágil y previsible en cuanto al cobro”.

Desde el sector advierten que, como en todo contrato, siempre existe riesgo de incumplimiento. Puede suceder que al momento de exigir el pago, la compañía intente escudarse en los términos de la póliza para excluir ciertos rubros. En ese caso, las partes pueden terminar en un proceso judicial.

"Por eso, recomendamos revisar cada cláusula y elegir empresas con solvencia comprobada”, indicó Robiglio.

El auge de las garantías privadas está vinculado también con el nivel de expensas y la suba acumulada de los alquileres en CABA. En barrios como Recoleta o Belgrano, donde los costos mensuales superan los 750.000 pesos entre alquiler y gastos, este tipo de respaldo se volvió casi indispensable.

Gurevich explicó que la tendencia continuará. “El mercado se está profesionalizando. Los propietarios buscan seguridad y los inquilinos, accesibilidad. Las garantías privadas lograron equilibrar esos dos intereses”, concluyó.