De acuerdo con reciente relevamiento, en el Gran buenos Aires (GBA) oeste-sur los valores de alquileres subieron un 2,5% en septiembre y acumulan un alza del 34,7% en lo que va de 2025. En los últimos doce meses, el incremento fue del 57,3%, superando en más de 26 puntos a la inflación, que rondó el 31,3%. En el norte del conurbano, la suba interanual se ubica en 43,3%, con un alza mensual de 2,8% y una variación acumulada del 29,6% desde enero.
- ámbito
- Real Estate
- Gran Buenos Aires
En el Gran Buenos Aires los alquileres acumulan alza de hasta 60% y crece la brecha con los precios de venta
En qué corredor del mercado inmobiliario del GBA se incrementaron más y donde crece la oferta. El dólar y la caída del crédito frenan operaciones de compra.
-
Por clima electoral y suba del dólar se enfría la demanda de oficinas
-
Cuál es el "techo" de Oceanía y por qué el edificio con el jardín más alto del mundo se prepara para superarlo
Un proyecto en la zona de Santos Lugares, en el partido de 3 de Febrero, una zona en expansión en el corredor oeste del Gran Buenos Aires
Según el análisis de Zonaprop, en el corredor oeste-sur un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados se alquila en promedio a $550.707 mensuales, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 alcanza los $730.183.
En el norte, los dos ambientes se ubican en $678.258 y los tres ambientes en $962.552 por mes. La rentabilidad anual ronda entre el 5% y el 6%, con zonas donde se necesitan entre 16 y 20 años de alquiler para recuperar la inversión.
Rumbo oeste
Lorena Bertomeu, de Bertomeu Propiedades, explicó que en su zona —que abarca Morón, Merlo, Haedo, Padua e Ituzaingó— los valores de alquileres se estabilizaron tras varios meses de subas. “Un departamento de dos ambientes sin cochera ronda entre $420.000 y $450.000, mientras que con cochera llega a $500.000. Los de tres ambientes se ubican entre $620.000 y $670.000, y las casas de tres o cuatro ambientes oscilan entre $800.000 y $1.200.000 mensuales”, describe.
Según Bertomeu, la oferta mejoró desde la derogación de la Ley de Alquileres. Muchos propietarios que habían retirado sus inmuebles del mercado decidieron volver a publicarlos, aunque la rotación sigue siendo alta. “Una propiedad bien presentada y con precio acorde se alquila en un promedio de 30 a 45 días. El segmento más buscado sigue siendo el de departamentos chicos y casas familiares, que no llegan a estar más de dos meses disponibles”, señaló.
La demanda, sin embargo, continúa fuerte. “Si bien hay más oferta que el año pasado, sigue sin alcanzar. Las consultas se concentran en propiedades funcionales, con precios moderados y en buen estado. En general, los inmuebles bien ubicados se alquilan de inmediato”, asegura la especialista.
En el mercado de venta, el metro cuadrado en el oeste-sur se ubica en 1.637 dólares, con un leve aumento del 0,1% en el último mes y una suba anual de apenas 2%. Un departamento de dos ambientes ronda los u$s82.438, mientras que uno de tres ambientes promedia los u$s117.764.
Entre los barrios más caros aparecen Tristán Suárez (u$s2.959/m2), Villa Udaondo (u$s2.665/m2) y Don Bosco (u$s2.550/m2). En cambio, Don Orione muestra los precios más bajos, con u$s 550/m2, seguido por Longchamps (u$s 764/m2) y Villa de los Trabajadores (u$s773/m2).
Para Bertomeu, la suba del dólar y las nuevas condiciones de acceso al crédito están enfriando las operaciones. “Durante el segundo y tercer trimestre vimos un repunte gracias a los hipotecarios, pero con el aumento de tasas y el scoring más alto exigido por el Banco Nación, muchos compradores quedaron fuera. Hoy vuelven a predominar las operaciones al contado”.
Demanda alta en el sur
En el sur del conurbano, los alquileres también suben con fuerza. Leandro Gómez, de Gómez Propiedades, precisó que en Avellaneda y Lanús los dos ambientes parten de $450.000 y llegan a $600.000 mensuales, mientras que los tres ambientes van desde $800.000 hasta $1.200.000. Las casas de tres o cuatro ambientes se ubican alrededor de $1.500.000 por mes, con variaciones según tamaño y equipamiento.
“Lo que entra se alquila rápido, dentro del mes de publicado. La oferta sigue siendo escasa, ya que muchos inquilinos prefieren renovar antes que mudarse, para evitar gastos adicionales”, señaló Gómez. En su visión, la demanda sigue superando ampliamente a la cantidad de unidades disponibles.
En cuanto a la compra-venta, el movimiento se mantiene pero con predominio de operaciones en efectivo. “Los compradores se mueven en un rango de entre u$s70.000 y u$s200.000, dependiendo del tipo de propiedad. Hay muchas consultas sobre si las unidades son aptas crédito, pero las ventas concretas son al contado y con billete”, sostiene.
Los valores de referencia en Lanús Centro muestran dos ambientes a estrenar desde u$s80.000, tres ambientes desde u$s100.000, y casas de tres ambientes con cochera desde u$s160.000, o sin cochera en PH desde u$s90.000. “El riesgo es que, con menos oferta, los propietarios empiecen a subir precios”, advierte el corredor.
El precio medio del metro cuadrado en el GBA oeste-sur (que incluye el corredor sur) se mantiene en u$s1.637, aunque con barrios que superan los u$s2.500/m2. La rentabilidad bruta anual se ubica en 6,25%, con zonas como Paso del Rey y Llavallol que ofrecen retornos del 8% al 9%.
En el Norte, más oferta y competencia
En el norte, el panorama es distinto. El valor del metro cuadrado promedio se ubica en u$s2.350, con una suba mensual del 0,6% y una variación del 5,3% en el año. Un departamento de dos ambientes cuesta u$s115.692, y uno de tres ambientes u$s175.453.
En Vicente López, Olivos y La Lucila los alquileres son los más altos del conurbano: un dos ambientes cuesta entre $500.000 y $800.000, y un tres ambientes entre $800.000 y $1.300.000. Las casas familiares parten de $1.200.000 y llegan a $3.000.000 según ubicación y tamaño.
Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, explica que desde el DNU que liberó las condiciones de los contratos, la oferta se multiplicó. “Hoy hay ocho veces más unidades publicadas. Los inquilinos tienen más opciones, hacen contraofertas y los plazos de colocación se alargaron. Lo que está fuera de precio no se alquila”, advierte.
El corredor norte también enfrenta un freno en el crédito hipotecario. “Los bancos agotaron el stock que tenían con estímulos del Banco Central, y con la suba de encajes y tasas, el otorgamiento cayó en picada. La ecuación no cierra: reciben depósitos a 60 días y deberían prestar a 20 años”, explica.
En los últimos meses, la demanda de compra se concentra en unidades listas para habitar y en zonas consolidadas. “Vicente López, Olivos y Núñez se convirtieron en el eje residencial más dinámico. Muchas empresas se mudaron al Corredor Libertador y el personal busca vivir cerca del trabajo. La zona ofrece conectividad, servicios, seguridad y calidad de vida”, resume.
La rentabilidad bruta promedio en el norte es de 5,02% anual, lo que implica unos 19,9 años de alquiler para recuperar la inversión. Barrios como Bella Vista, Don Torcuato y José C. Paz Oeste encabezan el ranking con retornos del 8% al 9%, mientras que La Lucila y Vicente López muestran los niveles más bajos, en torno al 3,6%.
Para Salaya Romera, la clave está en el equilibrio entre oferta y demanda. “El mercado se mueve, pero con otra lógica. El que fija precios irreales se queda con la propiedad vacía. Hoy los valores los marcan los inquilinos y los compradores, no los dueños”, concluyó.
Dejá tu comentario