En abril se otorgaron u$s122 millones, el nivel más bajo desde octubre de 2024 y 80% debajo de los valores de 2018. Cuáles son la causa del desplome.
La suba de tasas, la inflación y la falta de fondeo de largo plazo frenaron el crecimiento de los créditos hipotecarios durante abril
La desaceleración del crédito hipotecario sumó un nuevo capítulo en abril. Según datos de Empiria Consultores (en base a registros del Banco Central), durante el cuarto mes del año se desembolsaron apenas u$s122 millones, muy por debajo de los u$s280 millones registrados en abril de 2025. Además, el volumen quedó 80% debajo de abril de 2018, uno de los períodos de mayor expansión del sistema UVA.
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El dato también marcó el peor nivel desde octubre de 2024 y confirmó un freno que el sector comenzó a detectar desde finales del año pasado. El menor dinamismo impacta sobre la compraventa de propiedades y genera dudas sobre la posibilidad de consolidar un mercado hipotecario estable en la Argentina.
El economista Federico González Rouco, especialista en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, explicó que la caída actual no responde únicamente a un problema puntual de abril, sino a una desaceleración que comenzó varios meses atrás.
“Creo que es un proceso que viene desde noviembre. El año pasado tuvo una acumulación de carpetas muy interesante que después se agotó. Octubre fue el reflejo clarísimo de eso, con un pico muy alto. Después se planchó y desde noviembre hasta acá el crédito se desacelera”, comentó.
Para González Rouco, la dinámica actual refleja el fin de una etapa inicial de fuerte demanda acumulada tras el regreso de las líneas hipotecarias UVA. En ese contexto, sostuvo que las variaciones mensuales ya no modifican demasiado la tendencia general.
“Si un mes sube un poquito o baja un poquito creo que es lo de menos. Lo importante es que desde noviembre hasta acá el crédito cae”, reseñó.
El retroceso también volvió a instalar la comparación con el boom hipotecario de 2017 y 2018. En aquel momento, los préstamos UVA alcanzaron niveles récord antes de quedar golpeados por la crisis cambiaria y la aceleración inflacionaria.
González Rouco señaló que el mercado todavía permanece muy lejos de esos niveles y descartó que el sistema actual logre consolidarse rápidamente.
“El 2018 todavía queda lejísimos. Nunca lo superamos. A principios de 2024 existía una sensación de que esto podía quedar por arriba de aquel momento, pero yo nunca creí que eso iba a pasar”, señaló. Además, advirtió que todavía faltan condiciones estructurales para construir un mercado hipotecario sostenible de largo plazo. “Estamos lejísimos de consolidar un sistema sostenible. Faltan muchos años y es parte de un proceso lento”, agregó.
En la misma línea, Sebastián Cao, economista de la consultora Econométrica, consideró que el freno actual también refleja el impacto de la volatilidad financiera y la suba de tasas registrada durante el último cuatrimestre de 2025 (hoy varios bancos las bajaron luego de más de seis subas y promedian el 8,5%. El Banco Nación, con el 6% para clientes, mantiene la tasa de interés más baja del segmento).
“Desde marzo se observa una desaceleración en los desembolsos de créditos hipotecarios UVA en términos interanuales. Sin embargo, el proceso de otorgamiento suele demorar entre 60 y 120 días en condiciones normales, plazo que probablemente se extendió durante el período de volatilidad financiera y suba de tasas”, explicó.
El economista destacó que muchos de los desembolsos actuales corresponden a solicitudes iniciadas meses atrás, cuando las condiciones financieras resultaban más favorables.
Cao agregó: “Buena parte de los desembolsos que vemos hoy corresponden a solicitudes iniciadas varios meses atrás, bajo condiciones de acceso y tasas más favorables que las vigentes durante el período de mayor tensión financiera”.
El encarecimiento del crédito también apareció como uno de los factores centrales detrás del menor ritmo de crecimiento. De acuerdo con la consultora First Capital Group, los créditos hipotecarios crecieron apenas un 2,5% nominal en abril y mostraron una variación real del 0%.
El informe indicó que el rebote inflacionario de los últimos meses frenó la demanda, principalmente por el aumento de las cuotas ajustadas por inflación y el encarecimiento del valor de los préstamos medidos en dólares.
Pese a eso, el stock total de créditos hipotecarios llegó a los $7,5 billones, frente a los $3 billones de un año atrás. La mejora interanual nominal alcanzó el 149,5%, mientras que el crecimiento real llegó al 88,7%, el más alto entre todas las líneas de financiamiento.
Para Cao, la normalización financiera de las últimas semanas podría abrir una nueva etapa para el sector, aunque con rezagos. “El sistema financiero comenzó nuevamente a normalizarse, con una reducción en las tasas hipotecarias y una mejora gradual de las condiciones financieras. Pero aun con una recuperación de la demanda, existe un rezago operativo hasta que esas nuevas solicitudes se transformen efectivamente en créditos desembolsados”, señaló.
El economista también remarcó que uno de los principales problemas estructurales continúa en el fondeo de largo plazo en UVA. “El sistema financiero argentino todavía enfrenta dificultades para generar ahorro estable de largo plazo, condición fundamental para desarrollar un mercado hipotecario profundo y sostenible”, explicó.
En ese escenario, Cao destacó el rol de parte de la banca pública para sostener el sistema mediante emisiones de deuda ajustadas por UVA: “Parte de la banca pública lidera este proceso mediante colocaciones exitosas de deuda nominada en UVA, con el objetivo de extender los plazos de fondeo y darle mayor estabilidad al sistema”.
Aunque el presente muestra un freno claro, algunos analistas creen que el segundo semestre podría traer cierta recuperación si continúan la baja de tasas y la desaceleración inflacionaria.
González Rouco consideró que la caída actual no modifica demasiado el escenario para desarrolladores y constructoras porque el mercado ya mostraba un menor dinamismo desde finales de 2025.
“No creo que esta caída particular tenga consecuencias para el sector desarrollador porque no cambió demasiado respecto de los meses anteriores”, sostuvo. Sin embargo, planteó que el crédito podría mostrar una mejora durante la segunda mitad del año. “Las tasas bajaron y eso va a tener impacto. Generalmente tarda un poco en pegar y creo que eso puede verse en el segundo semestre”, continuó.
Por su parte, Cao insistió en que la evolución de la inflación será determinante para el futuro del sistema hipotecario.
“La consolidación de un sendero de desinflación sostenido resulta clave para reducir tasas reales, extender plazos de fondeo y permitir el desarrollo de un mercado hipotecario más profundo y estable”, amplió.
Desde el sector inmobiliario también observan un cambio en el comportamiento del mercado a partir de la desaceleración de los créditos hipotecarios y los mayores tiempos de aprobación de las carpetas.
Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, explicó que hoy la demanda se concentra principalmente en departamentos usados de dos y tres ambientes, dentro de un rango que va entre u$s80.000 y u$s170.000.
“Es el perfil de propiedades que hoy tiene mayor demanda entre los clientes que llegan con crédito hipotecario para comprar en CABA”, comentó. Sin embargo, advirtió que los plazos de aprobación continúan como una de las principales trabas para cerrar operaciones. “Los tiempos que se manejan van de 90 a 120 días y eso genera que muchos propietarios sean más reacios a negociar una operación con crédito porque sienten que la venta queda en suspenso durante varios meses”, explicó.
Según Walger, esa incertidumbre también reduce el margen de negociación entre las partes, especialmente en un mercado que todavía espera una recuperación de precios. “Hay propietarios que prefieren no negociar porque creen que en tres o cuatro meses el mercado puede repuntar y después sentir que vendieron barato. Entonces, las operaciones con crédito suelen tener hoy menos margen de negociación”, concluyó.