Durante décadas, antiguos terrenos ferroviarios marcaron un límite urbano poco atractivo en el norte de la Ciudad de Buenos Aires. La reconversión de esos playones en espacio público inició una transformación urbana.
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De playón ferroviario a polo residencial: qué zona del norte de CABA vive un nuevo boom inmobiliario
La construcción de edificios cerca de un nuevo parque y la conexión con Avenida Cabildo impulsan la demanda. Departamentos en pozo parten desde u$s3.200 el m2.
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Vista aérea del Parque Ferroviario Colegiales, el antiguo playón ferroviario ubicado entre Virrey Olaguer y Feliú, Moldes, la Avenida Federico Lacroze y las vías del Ferrocarril Mitre, hoy transformado en un nuevo polo residencial y urbano
La reconversión de ese sector dio lugar al Parque Ferroviario Colegiales (el antiguo playón ferroviario ubicado entre Virrey Olaguer y Feliú, Moldes, la Avenida Federico Lacroze y las vías del Ferrocarril Mitre, hoy transformado en un nuevo polo residencial y urbano), un espacio verde que incorporó miles de metros cuadrados de áreas recreativas y superficie absorbente. La obra modificó la dinámica del entorno inmediato y generó un fenómeno conocido en el mercado inmobiliario: la aparición de un nuevo foco de desarrollo residencial.
A partir de esa transformación comenzó a consolidarse un corredor urbano que conecta el parque con la Avenida Cabildo, uno de los ejes comerciales y de transporte más importantes del norte porteño. La combinación de conectividad, espacios verdes y terrenos disponibles despertó rápidamente el interés de desarrolladores, inversores y compradores.
El arquitecto Jorge Moscatelli, de Situar Propiedades, describió cómo cambió la percepción del área dentro del propio sector inmobiliario. "La zona delimitada por las vías del tren, Cabildo, la calle La Pampa y Matienzo permaneció durante años dentro de un limbo urbano. Muchos vecinos y operadores del mercado la asociaban con barrios cercanos, aunque desde el punto de vista catastral pertenece a otro sector claramente identificado dentro del mapa porteño".
La transformación de los antiguos playones ferroviarios y la apertura del parque generaron un cambio profundo en esa percepción. Nuevos desarrollos residenciales y locales comerciales comenzaron a instalarse alrededor del espacio verde, lo que impulsó un proceso de renovación urbana.
Moscatelli remarcó que "durante años los bordes cercanos a las vías representaron un límite urbano poco atractivo. Sectores con escasa circulación, poca iluminación y una percepción de inseguridad alejaron inversiones durante mucho tiempo".
La recuperación del espacio público por parte del Gobierno porteño cambió ese escenario. El parque comenzó a atraer visitantes durante todo el día, generó mayor movimiento en la zona y permitió unir sectores del barrio que permanecían separados por la infraestructura ferroviaria.
Moscatelli definió el proceso como el cierre de una “cicatriz urbana”. Una intervención que conectó dos partes de la ciudad que durante décadas permanecieron aisladas entre sí.
El efecto parque en el mercado inmobiliario
El nuevo espacio verde funcionó como un verdadero ancla urbana. La creación de un parque en terrenos antes abandonados modificó el valor del suelo y generó un fuerte atractivo para el desarrollo de viviendas.
Para Mabel Korn, de Korn Propiedades, el principal cambio radica en la transformación de una barrera urbana en un activo para el barrio. Sostuvo: "La apertura del parque eliminó el aislamiento que caracterizaba a ese sector y sumó un pulmón verde que mejora la calidad de vida del entorno. El área pasó a ofrecer un equilibrio difícil de encontrar en otras zonas de la ciudad: tranquilidad residencial y cercanía con polos comerciales y gastronómicos".
Ese cambio atrajo a desarrolladores interesados en construir proyectos que combinen diseño contemporáneo, cercanía al espacio público y buena conectividad con el resto de la ciudad.
Korn describió la aparición de "un corredor inmobiliario que conecta el parque con Cabildo. Ese eje urbano reúne características que resultan muy valoradas por los compradores actuales: acceso al subte, múltiples líneas de colectivos, comercios y servicios a pocas cuadras".
Además, el tejido urbano entre ambos puntos mantiene una escala barrial, con calles tranquilas y edificaciones de altura moderada. Esa combinación permite el desarrollo de edificios modernos sin perder la identidad residencial del entorno.
Nuevos proyectos y tipologías
La expansión inmobiliaria se refleja en los proyectos que comenzaron a construirse en la zona. En muchos casos se trata de edificios de escala media o proyectos boutique con una arquitectura cuidada y pocas unidades por piso.
Mario Gómez, de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, identificó tres grandes tipologías que predominan en el mercado actual. "La primera corresponde a edificios boutique de entre cuatro y ocho pisos. Proyectos con arquitectura contemporánea y amenities livianos como terraza, parrilla o SUM. Este formato permite mantener expensas moderadas y un perfil residencial", detalló.
La segunda categoría incluye unidades chicas orientadas a inversión. Monoambientes y departamentos de dos ambientes concentran una parte importante de la demanda, especialmente entre inversores que buscan renta o resguardo de capital.
"La tercera tipología comienza a aparecer en proyectos de mayor escala: departamentos familiares de tres y cuatro ambientes con cochera y amenities", amplió Gómez.
El diseño de las unidades también refleja nuevas tendencias dentro del mercado. Plantas más eficientes, balcones o terrazas, espacios para trabajo remoto y expensas controladas aparecen entre los factores más buscados por compradores.
Korn señaló que algunos emprendimientos buscan elevar la calidad constructiva con terminaciones de alta gama. Pisos de porcelanato, calefacción por piso radiante y aberturas con doble vidrio hermético aparecen entre los detalles más frecuentes en los proyectos de mayor categoría.
Cuánto valen las unidades en obras
La renovación urbana también impactó en los valores del mercado. Los precios de las unidades nuevas comenzaron a reflejar el interés que genera la zona entre compradores e inversores.
Moscatelli indicó que en proyectos en pozo resulta difícil encontrar valores por debajo de los u$s3.200 el m2. Dentro de ese rango aparecen diferentes opciones según la tipología de la vivienda. Un monoambiente puede arrancar cerca de los u$s100.000, mientras que los departamentos de dos ambientes parten desde unos u$s160.000.
En el caso de los tres ambientes, los valores suelen comenzar alrededor de los u$s250.000. Las unidades de cuatro ambientes superan en muchos casos los u$s350.000.
Gómez describió cifras similares dentro del mercado de la zona. Un departamento de dos ambientes en pozo puede ubicarse entre u$s140.000 y u$s160.000, mientras que los tres ambientes rondan entre u$s210.000 y u$s240.000.
Las unidades a estrenar presentan valores más elevados. En esos casos, los dos ambientes se ubican entre u$s160.000 y u$s190.000 y los tres ambientes entre u$s230.000 y u$s270.000.
Los departamentos de mayor superficie, como los cuatro ambientes, pueden alcanzar valores que van desde u$s320.000 hasta u$s420.000, dependiendo de la calidad del proyecto, la presencia de cochera y la cercanía al parque.
Cómo se financian los desarrollos
El esquema de financiación cumple un rol central dentro del mercado de proyectos en pozo. Muchos desarrolladores utilizan la preventa de unidades para financiar parte de la construcción.
En la mayoría de los casos los compradores ingresan con un anticipo en dólares que suele ubicarse entre el 20% y el 30% del valor de la propiedad. El saldo se paga mediante cuotas durante el plazo de obra.
Moscatelli explicó que muchos desarrollos ofrecen planes de financiación de hasta tres años. Ese mecanismo permite ampliar el universo de compradores interesados en acceder a una vivienda nueva.
El especialista también recomendó analizar el historial y la trayectoria de las desarrolladoras antes de invertir en proyectos en pozo, un aspecto clave para minimizar riesgos.
El desafío de los costos
A pesar del dinamismo que muestra la zona, el sector de la construcción continúa enfrentando un escenario complejo. El costo de obra en dólares aumentó de manera significativa en los últimos años y obligó a los desarrolladores a ajustar sus estrategias. Hoy nada baja de u$s1.350 por m2 y lo premium supera los u$s1.600 por m2.
Entre las principales medidas aparece la optimización del diseño de las unidades, con plantas más eficientes y menos metros improductivos. También se observa una preferencia por edificios de escala media que requieren menor inversión inicial.
Otra estrategia consiste en reducir amenities costosos y priorizar espacios comunes más simples, como terrazas compartidas o áreas de reunión.
La búsqueda de lotes más pequeños también forma parte de la lógica actual del mercado, ya que permite reducir el costo de entrada para los desarrolladores.
Gómez concluyó que la recuperación de los antiguos terrenos ferroviarios generó "un nuevo microdistrito residencial dentro del norte de la ciudad. El espacio verde, la cercanía con Cabildo y el efecto derrame de barrios vecinos impulsan un corredor inmobiliario que continúa atrayendo inversiones y proyectos de vivienda".
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