El valor para construir quiebra marcas históricas. Con la mano de obra como motor del ajuste, los desarrolladores afinan costos y buscan previsibilidad.
Avance a ritmo selectivo. Pese al aumento de los costos en dólares, los desarrolladores mantienen las estructuras en marcha con estrategias defensivas de caja
El costo directo de la edificación residencial registró un salto histórico al quebrar por primera vez la barrera de los $2.250.000 por metro cuadrado, cifra que equivale a un piso de u$s1.500 el m2 en valores de obra pura. Al computar la incidencia del suelo, las tasas de tramitación, el equipamiento general y los honorarios profesionales, los proyectos en pozo alcanzan precios finales entre u$s2.900 y u$s3.200 por m2 en los corredores urbanos más cotizados de la región.
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Esta escalada nominal en pesos, combinada con la relativa estabilidad del tipo de cambio y un proceso de desinflación general, aceleró un fuerte encarecimiento de la actividad medido en moneda dura. La brecha creciente de precios frente al mercado del usado abre un abanico de interrogantes sobre la evolución de las inversiones, la viabilidad de nuevos lanzamientos y la sostenibilidad de la rentabilidad privada.
En la medición interanual, según la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco), el costo de edificación refleja una suba del 25,69%, mientras el índice de precios al consumidor trepa al 33,5%.
El último movimiento en la estructura de costos respondió al reajuste de las escalas salariales. respondió al reajuste de las escalas salariales. La mano de obra anotó un incremento del 7,65% en un solo mes para compensar desfasajes previos. Sin embargo, el comportamiento acumulado de la edificación muestra una dinámica de desaceleración respecto a los índices generales de la economía. La variación anual del costo suma un 13,05% frente a una inflación del 16,8%.
Nicolas Marín, titular de la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco), explicó las razones detrás de la evolución de las planillas: "El costo de la construcción en dólares puede que siga creciendo durante el segundo semestre, aunque de forma mucho más moderada comparada con la dinámica de los últimos meses. Medido en moneda dura constante no presenta un valor particularmente elevado, sino que se ubica en torno a sus promedios históricos. Los materiales aumentarán al ritmo de la devaluación y seguirán por debajo del IPC debido a la debilidad de la demanda."
El fuerte aumento del costo de construcción no frenó por completo la planificación de nuevos proyectos. Por el contrario, durante el primer semestre se registró una mayor compra de terrenos y un incremento en la presentación de planos para futuras obras, una señal que los desarrolladores interpretan como una apuesta al mediano plazo.
Quienes cuentan con liquidez prefieren posicionarse ahora en ubicaciones estratégicas antes que esperar un escenario de mayor competencia por la tierra.
Martín Flachsland, gerente de Marketing de Estudio Kohon, sostuvo que el costo de construcción ya supera los u$s1.600 por m2, sin contemplar la incidencia del terreno, aunque consideró que el mercado comienza a absorber esos valores. Explicó: "Al principio el impacto sobre la rentabilidad existe, pero a medida que las obras avanzan y aparecen los nuevos precios, el mercado los convalida. Incluso terminan ubicándose por encima del usado y del producto terminado, cuyo costo promedio todavía permanece por debajo de esos niveles".
Para el ejecutivo, la etapa más compleja del ajuste de costos empieza a quedar atrás. "Estamos viendo los coletazos finales de la corrección económica. El escenario apunta a una mayor estabilidad y eso genera una perspectiva muy optimista para el mediano plazo", afirmó.
Flachsland destacó que el fuerte movimiento en la compra de tierras y el aumento en la presentación de proyectos durante el primer semestre reflejan que los desarrolladores continúan apostando al negocio. A su entender, la desaceleración de la inflación y la aparición de herramientas destinadas a canalizar inversiones hacia el sector pueden acelerar esa tendencia.
"Hoy ingresar en un proyecto en pozo puede parecer caro, pero cuando la obra llega a su fin ese valor suele transformarse en una oportunidad. La inversión inmobiliaria continúa mostrando capacidad para preservar valor en el largo plazo", sostuvo.
Aunque el costo del metro cuadrado volvió a marcar un máximo en pesos y también subió en dólares, para buena parte del sector el principal problema ya no pasa por cuánto cuesta construir, sino por la falta de demanda.
Marín consideró que el costo de construcción en dólares todavía podría aumentar durante el segundo semestre, aunque a un ritmo mucho menor que en la primera mitad del año. Explicó: "Hoy el costo medido en dólares constantes se ubica cerca de sus promedios históricos. Si los salarios crecen por encima del tipo de cambio, el costo de construcción en dólares podría seguir aumentando".
Respecto de los materiales, señaló que la dinámica será diferente. "Creemos que seguirán aumentando al ritmo de la devaluación y continuarán creciendo por debajo de la inflación, como ocurrió en los últimos meses, porque la demanda permanece muy debilitada y eso limita cualquier posibilidad de aplicar incrementos importantes", afirmó.
Marín recordó que el salto registrado en junio respondió principalmente al ajuste de la mano de obra y consideró que se trató de una excepción dentro de una tendencia más moderada. "La estabilidad cambiaria, la apertura de las importaciones y la baja demanda son hoy los principales factores que contienen el costo de construcción. Además, la distorsión de precios relativos de los materiales que se produjo a fines de 2023 ya quedó corregida", indicó.
Sin embargo, advirtió que la discusión sobre el costo del metro cuadrado pierde relevancia frente al verdadero desafío que enfrenta la actividad. "La construcción necesita volver a crecer y para eso hacen falta condiciones que hoy todavía no están presentes", resumió.
El presidente de Apymeco explicó que la recuperación sostenida del sector dependerá de varios factores: la reactivación de la obra pública nacional, provincial y municipal, la expansión del crédito hipotecario y para desarrolladores, además de una mejora de los ingresos y de la confianza para movilizar el ahorro privado.
Marín sostuvo: "En Argentina el crédito hipotecario representa apenas el 1% del Producto Bruto Interno, mientras que en otros países de la región supera el 10%. Sin un sistema financiero que respalde la demanda, la compra de viviendas depende casi exclusivamente del ahorro previo de las familias y eso limita enormemente el crecimiento del sector".
También consideró clave que los ahorros vuelvan a canalizarse hacia inversiones productivas y recuperar el poder adquisitivo: "El indicador que mide cuántos salarios se necesitan para comprar una vivienda empeoró cerca de un 25% respecto de 2017. Mientras los ingresos permanezcan rezagados será difícil ampliar la demanda genuina de viviendas".
Desde Gewin Desarrollos observan que el incremento de los costos obligó a modificar la forma de analizar cada emprendimiento, aunque descartan un escenario de paralización generalizada. Ignacio Carpinelli, socio de la desarrolladora, explicó que el aumento del costo de construcción en dólares presiona sobre la rentabilidad porque los precios de venta no evolucionan con la misma velocidad. "El desafío ya no es solamente cuánto cuesta construir, sino cuánto puede pagar el comprador. El mercado tiene un límite y ya no alcanza con trasladar automáticamente todos los aumentos al precio final", señaló.
En ese escenario, Carpinelli explicó que los desarrolladores adoptaron una postura más conservadora: "Hoy resulta imprescindible analizar la incidencia del terreno, la ubicación, el producto y la estructura financiera antes de lanzar un proyecto. Las oportunidades existen, pero requieren una planificación mucho más precisa".
Aclaró que no observa una paralización generalizada, aunque sí desarrollos que reprograman etapas o postergan lanzamientos para fortalecer su esquema financiero.
"Los proyectos con buena preventa, capital propio y terrenos adquiridos en valores razonables mantienen su ritmo. En cambio, aquellos que dependen de ventas aceleradas o fueron diseñados con márgenes muy ajustados enfrentan mayores dificultades", sostuvo.
También destacó que muchas empresas revisan tipologías, superficies, terminaciones y esquemas de financiación para adaptarse a un comprador más exigente y selectivo.
Los referentes consultados coincidieron en que el crecimiento sostenido de la construcción dependerá menos de una baja puntual de costos y mucho más de la consolidación de un sistema de financiamiento de largo plazo.
Carpinelli sostuvo que herramientas como la securitización de carteras hipotecarias, nuevos vehículos para fondear desarrollos inmobiliarios y una mayor participación del mercado de capitales permitirían ampliar significativamente la oferta de crédito.
También consideró que eventuales mecanismos de exteriorización de capitales destinados específicamente al sector podrían aportar liquidez adicional, siempre bajo reglas claras y con adecuados controles.
"La construcción moviliza empleo, inversión y actividad en decenas de industrias. Pero necesita demanda financiada para crecer de forma sostenida. Sin crédito hipotecario para el comprador final será muy difícil que el sector alcance una escala muy superior a la actual. La previsibilidad económica, el financiamiento de largo plazo y reglas estables serán las variables que definirán la próxima etapa del mercado", concluyó Carpinelli.