El mercado inmobiliario en la Argentina experimenta un cambio de tendencia favorable, se aleja del estancamiento de años anteriores. En la Ciudad de Buenos Aires ya se hicieron hasta junio cerca de 30.000 operaciones (a través de las escrituras que releva el Colegio de Escribanos porteño), el mejor arranque de temporada después de 7 años. Los expertos denominan este "renacimiento" del sector, no se debe a un único factor, sino a la conjunción de políticas macroeconómicas, un contexto de mayor estabilidad y la recuperación de la confianza de inversores y compradores.
Este nuevo escenario pone en el foco el segmento de las propiedades usadas, que ahora se posiciona como el gran protagonista de la reactivación. Ofrece un panorama favorable con precios que, si bien subieron hasta un 12% interanual en algunos barrios como Núñez o Villa Ortúzar, aún se mantienen en zona de oportunidad.
La derogación de la ley de Alquileres, la estabilización del dólar, la baja de la inflación y el impacto del blanqueo de capitales son solo algunos de los elementos que motorizaron este cambio. El retorno del crédito hipotecario (aun en un contexto de alzas de tasas de interés por varios de los bancos que los otorgan) también cumple un papel crucial. El crédito permite que un segmento de la población, antes excluido del mercado, acceda a la vivienda propia. Es clave para quienes tienen ahorros, que pueden usar como anticipo y así obtener el financiamiento necesario para cubrir el valor total de la propiedad.
La recuperación de la confianza, el motor del mercado
Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, aseguró que "la recuperación de la confianza en los inversores y en el comprador genuino" es uno de los principales factores que impulsan el mercado. Esta confianza, según él, está respaldada por "una cantidad de políticas y medidas macro como la baja de la inflación, la estabilización del dólar, la derogación de la Ley d Alquileres, la salida del cepo cambiario y un concepto fundamental que es la clara defensa de la propiedad privada".
Aunque los valores de las propiedades se recuperan desde al menos un año, "aún quedan muchas oportunidades para invertir tanto en efectivo como con un crédito hipotecario". En este sentido, el blanqueo de capitales y el crédito hipotecario son herramientas que "inyectan dinero en el mercado", lo que "hace que ingresen nuevos compradores y vaya creciendo el dinamismo todos los meses", señaló Migliorisi.
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El crédito hipotecario se afianza como el puente entre el deseo de una propiedad y el acceso al financiamiento, un pacto clave para el comprador y el mercado
La combinación de esta demanda creciente con la reducción del stock de propiedades en venta, que según Migliorisi, se produjo en gran parte por la derogación de normativa para alquilar, generó un "mercado más equitativo". El stock de propiedades en CABA disminuye un 25% desde 2024, y el regreso de la confianza en el propietario que invierte "hizo que volvieran las propiedades que habían salido del stock de alquiler y se descomprimiera ese sobre stock generalmente de unidades de uno y dos ambientes".
Un pilar de la estabilidad
Para Migliorisi, el crédito hipotecario es una "herramienta vital para la salud económica de un país y de una sociedad". Las grandes potencias se desarrollaron con el crédito y en Argentina este nuevo programa de créditos "vino a fortalecer uno de los pilares fundamentales del mercado inmobiliario que estaba ausente por mucho tiempo".
La sostenibilidad del crédito a largo plazo depende de la confianza. "Por eso la estabilidad del dólar y ganarle a la inflación son puntos fundamentales por los cuales cada vez más compradores deciden adquirir un inmueble con crédito hipotecario", amplió.
No perder tiempo
En cuanto a las recomendaciones para nuevos compradores, el especialista es contundente: "No perder tiempo porque estamos en un momento muy dinámico de crecimiento". Aconsejó que "antes de entregar un valor se asesoren con profesionales de confianza para que puedan chequear la situación jurídica y arquitectónica del inmueble".
Los principales compradores hoy son "familias o personas individuales para vivienda permanente", lo que demuestra el auge del mercado usado. Dentro de este segmento, Migliorisi destacó un fenómeno particular: "el auge del PH con patios, terrazas y jardines son los más buscados y los que menos perdieron valor en la crisis que se desató entre 2020 y 2023".
Señaló que "el stock de PH en venta en la Ciudad de Buenos Aires no supera el 8% de la cartera activa", lo que los hace "más atractivos". El valor promedio de las unidades más vendidas este año —departamentos de dos y tres ambientes, y PH— se ubica entre u$s80.000 y u$s150.000. De todas formas, se observa un crecimiento de consultas por unidades más grandes, como los cuatro ambientes", amplió Migliorisi.
Oportunidades
El arquitecto y experto en Real Estate, Oscar Puebla, reforzó la idea del cambio de ciclo. "Es claro porque hoy tenemos valores que en muchos casos siguen los del año pasado y una demanda que vuelve a moverse como hacía mucho no veíamos", afirmó. Coincidió en que la combinación de precios aún competitivos y la reducción del stock genera "un clima de oportunidad difícil de encontrar". Sin embargo, advirtió: "Todavía se consiguen departamentos a valores de 2024. Eso no va a durar mucho más".
Aseguró que el mercado inmobiliario porteño atraviesa un momento de fuerte actividad en barrios como Recoleta, Palermo, Villa Urquiza y Belgrano, donde las propiedades duran poco tiempo en oferta y los compradores se mueven rápido para cerrar operaciones.
Advirtió que los compradores mantienen la cautela y que "el precio del metro cuadrado tiene que ser lógico. La gente está dispuesta a pagar, pero es selectiva".
En cuanto a zonas con potencial, Puebla cree que Parque Patricios es una de ellas. Tras la llegada del Distrito Tecnológico en 2007, el barrio "comenzó a cambiar". La llegada de empresas líderes en tecnología atrajo a un público joven, lo que "generó nuevas demandas en la zona".
A pesar de su crecimiento, Puebla aseguró que "los valores de Parque Patricios están muy por debajo de lugares llamados TOP, como Caballito o Palermo". Esto lo convierte en una "gran oportunidad" para quienes buscan una zona "tranquila, segura y con accesos a los medios de transporte".
Según Zonaprop, el valor del m2 del usado en Parque Patricios oscila en u$s1.500 mientras que en Palermo es el doble, y en Caballito, un 45% más.
Sobre la dinámica del alquiler, Puebla indicó que "hoy los alquileres como en toda la Ciudad bajan los precios, gracias al DNU que desreguló el mercado y por la llegada de los créditos". En Parque Patricios, es posible encontrar "departamentos tipo casa, que no tienen expensas y permite vivir con un poco de patio y terraza", concluyó.
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