Villa Ortúzar se consolida como uno de los barrios porteños que más sorprende al mercado inmobiliario. Según informes privados de Zonaprop, Cabaprop y Mercado Libre-Universidad de San Andrés (UDESA), la zona experimenta una revalorización como pocas en la Ciudad de Buenos Aires, con un aumento interanual del 12% en el valor de sus unidades usadas y a estrenar. Este crecimiento sostenido lo posiciona como un punto de interés tanto para quienes buscan su primera vivienda como para inversores.
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Cuánto sale comprar un departamento de 3 ambientes usado en Villa Ortúzar en agosto de 2025
La zona registra un aumento interanual del 12%, según informes privados. Por qué invertir en este barrio del norte de CABA. Áreas despejadas y tradición atraen.
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Pero, ¿cuánto cuesta hoy vivir en este barrio en auge? Un departamento de tres ambientes usado, con más de 15 años y sin amenities, ronda los u$s140.000 a u$s150.000. Para unidades a estrenar, con buena calidad constructiva, balcón, parrilla y amenities, los valores se ubican entre u$s180.000 y u$s200.000 en adelante.
Por su parte, el CEO de Lanven, Álvaro Gallo Kaplan, mencionó que, según sus registros, los precios para tres ambientes usados o a estrenar oscilan entre u$s120.000 y u$s220.000, con valores incluso inferiores, desde u$s80.000, en unidades más pequeñas o muy antiguas.
Los nuevos emprendimientos a estrenar o en pozo pueden tener un valor de entre u$s171.000 y u$s260.000, según el metraje, la ubicación y las terminaciones, con fechas de entrega que se extienden hasta fines de 2026 o 2027.
Conocido por su tranquilidad y su identidad de "barrio", Villa Ortúzar tiene límites bien definidos que le otorgan un carácter particular. Sus bordes se delinean por las avenidas Elcano, De los Incas, Triunvirato, la calle La Pampa, las vías del Ferrocarril General Urquiza, la avenida Álvarez Thomas, y las calles Forest y Jorge Newbery.
Esta delimitación acotada le permite mantener una escala humana, alejada de la vorágine de zonas más céntricas, lo que explica gran parte de su atractivo. Históricamente, el barrio nació a fines del siglo XIX, con la llegada de inmigrantes y la instalación de fábricas, en un entorno de quintas y chacras. Su nombre rinde homenaje a Santiago Ortúzar, un antiguo propietario de estas tierras. A lo largo del siglo XX, su desarrollo estuvo marcado por la construcción de viviendas de dos o tres plantas, chalets y edificios bajos, que hoy conviven con los nuevos desarrollos de media altura que transforman su fisonomía.
Como barrios vecinos tiene a otras áreas en expansión como Chacarita, Belgrano, Colegiales, Parque Chas (cerca de cumplir los 100 años), La Paternal y Villa Urquiza.
La oferta inmobiliaria: calidad y diseño
Adrián Cyderboim, director de Crecer Inmobiliaria, y Gallo Kaplan, coinciden en que la oferta de propiedades en el barrio responde a un estándar de calidad elevado. Cyderboim destaca que los departamentos que su firma comercializa, de entre 70 y 90 metros cuadrados, suelen tener muy buenas terminaciones, balcón terraza con parrilla, además de amenities como SUM, laundry o terrazas comunes.
Por su parte, Gallo Kaplan suma que las unidades nuevas cuentan con pisos de porcelanato símil madera y aberturas de aluminio con DVH. La oferta también incluye unidades usadas, algunas con 50 o 70 años de antigüedad, pero bien conservadas, con pisos de pinotea, buena luminosidad y a metros de avenidas principales. Estas últimas, además, suelen ser aptas para crédito hipotecario.
Perfil del comprador: de la primera vivienda al inversor
El público que elige Villa Ortúzar es variado. Según Cyderboim, el perfil principal es el usuario final: familias jóvenes o parejas que buscan su primera vivienda. No obstante, el barrio también capta la atención de muchos inversores que lo ven como una opción que combina buena renta y revalorización.
Gallo Kaplan confirma esta tendencia, destacando que los usuarios finales buscan departamentos luminosos, con buena conectividad y servicios. Además, subraya que los inversores ven en las unidades usadas cerca del subte o avenidas una alta demanda en alquiler. La posibilidad de acceder a la compra a través de operaciones por blanqueo y crédito hipotecario, especialmente para unidades usadas aptas para este tipo de financiación, hace que la demanda sea aún más diversa.
¿Por qué invertir en Villa Ortúzar?
La pregunta de por qué este barrio se volvió tan atractivo tiene varias respuestas. Cyderboim lo resume de forma contundente: "Porque mantiene precios más bajos que Colegiales o Belgrano, pero con un gran potencial de crecimiento".
Es un barrio con identidad, con cercanía de colegios, paseos gastronómicos, bien conectado, tranquilo pero con un movimiento comercial creciente.
A esto se suma el alto nivel de la obra nueva que se está realizando. Gallo Kaplan agrega que su valorización interanual supera a la de barrios más consolidados como Caballito, Palermo o Recoleta, gracias a su ubicación estratégica cerca de Palermo, su conectividad (Subte B, tren Urquiza, múltiples líneas de colectivo) y precios más accesibles. La oferta de nuevos desarrollos con buena calidad constructiva y amenities también atrae a residentes e inversores.
La evolución de los precios: momento clave para comprar
Según ambos expertos, el momento para invertir es ahora. Cyderboim explica que en el último año, según Zonaprop, Villa Ortúzar subió más de un 11%, pero que los precios todavía están por debajo de los valores históricos.
Gallo Kaplan refuerza esta idea al mencionar que, según informes de Mercado Libre Inmuebles y la UDESA de 2024-2025, Villa Ortúzar lideró la suba interanual del valor del metro cuadrado, mientras otros barrios caían o crecían menos. En este sentido, los precios de las unidades usadas suelen ser más económicos que las nuevas en pozo, aunque estas últimas ofrecen financiación en dólares y amenities que las primeras no siempre tienen.
Zonas con mayor demanda y potencial
Las áreas de mayor interés se concentran alrededor de las principales avenidas y estaciones de subte. Según Cyderboim, las más buscadas hoy son Álvarez Thomas, Triunvirato y De los Incas.
Pero también destaca el interés creciente en calles como Roseti, Charlone o Tronador, donde nuevos proyectos están transformando el entorno y tienen mucho margen para seguir el avance.
Gallo Kaplan coincide al mencionar que el tránsito más elevado se da en Av. Triunvirato, Álvarez Thomas y Av. de los Incas, y en las zonas próximas a las estaciones de la línea B de subte (intersección de Tronador y De los Incas).
También se suma el interés por calles como Holmberg y Giribone, las avenidas Elcano y Forest y los alrededores de la Plaza 25 de Agosto (entre Heredia, Giribone, 14 de Julio y Charlone). Las zonas que colindan con Villa Urquiza o Parque Chas también tienen una previsión de crecimiento por la llegada de nuevos desarrollos.
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