Departamentos, casas, locales comerciales y oficinas ofrecen retornos diferentes. Un relevamiento muestra cuáles son las zonas con mayor rentabilidad y qué costos pueden reducir la ganancia final.
Calcular la rentabilidad es indispensable a la hora de invertir para en propiedades para alquilar.
Comprar una propiedad para alquilar exige comparar el capital inicial con los ingresos que puede generar. Según datos de Inmocheck, los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires ofrecen un cap rate (la tasa de capitalización mide la rentabilidad bruta anual que genera una propiedad en relación con su precio de compra) promedio del 6,63% anual, un indicador que relaciona el ingreso anual por alquiler con el precio del inmueble.
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La rentabilidad cambia según el tipo de propiedad. Los locales comerciales encabezan la comparación, con un cap rate del 9,54%, seguidos por las casas, con el 9,13%. Las oficinas alcanzan el 7,68%, mientras que los departamentos registran el 6,63%.
El relevamiento contempla 79.937 departamentos en venta y 19.221 en alquiler. Para los locales comerciales, la muestra incluye 4.122 propiedades en venta y 3.680 en alquiler; para las casas, 4.972 en venta y 647 en alquiler; y para las oficinas, 3.788 en venta y 3.686 en alquiler.
La fórmula utilizada consiste en multiplicar el alquiler mensual por 12 y dividir el resultado por el precio de compra. Una unidad que cuesta u$s80.000 y se alquila por u$s600 mensuales genera un retorno bruto del 9% anual. El cálculo no incluye expensas extraordinarias, mantenimiento, impuestos, períodos sin inquilinos ni honorarios de administración.
El analista de Inmocheck, Cristian Rajani, explicó que el porcentaje debe leerse en función del capital necesario para comprar cada propiedad: "La rentabilidad surge de la relación entre el precio de compra y el ingreso anual por alquiler. Por eso, una propiedad con un alquiler más bajo puede ofrecer un retorno superior si su valor de entrada también es menor".
La diferencia entre el rendimiento bruto y el neto es central para evaluar una inversión. Una unidad con un cap rate elevado puede perder parte de esa ventaja si necesita reparaciones frecuentes, permanece vacía durante varios meses o tiene gastos elevados. Por eso, el indicador sirve para comparar alternativas, pero no reemplaza el análisis de cada inmueble.
El relevamiento de Inmocheck ubica a Villa Lugano en el primer puesto (ver gráfico), con un cap rate del 9,27% anual. Le siguen Monserrat, con el 8,69%; San Telmo, con el 8,19%; La Boca, con el 7,98%; y San Nicolás, con el 7,79%.
En el otro extremo, Coghlan registra un retorno del 5,32%, seguido por Núñez, con el 5,50%; Puerto Madero, con el 5,53%; y Saavedra y Belgrano, ambos con el 5,69%.
La diferencia entre Villa Lugano y Coghlan alcanza 3,95 puntos porcentuales. El dato refleja el peso del precio de compra en la ecuación: una propiedad más económica puede ofrecer un retorno porcentual superior, aunque el alquiler mensual sea menor que el de una unidad en un barrio de mayor valor inmobiliario.
• Villa Lugano: 9,27%.
• Monserrat: 8,69%.
• San Telmo: 8,19%.
• La Boca: 7,98%.
• San Nicolás: 7,79%.
• Saavedra: 5,69%.
• Belgrano: 5,69%.
• Puerto Madero: 5,53%.
• Núñez: 5,50%.
• Coghlan: 5,32%.
Rajani sostuvo: "Para evaluar una inversión no alcanza con mirar cuánto se puede cobrar de alquiler. Hay que relacionar ese ingreso con el capital que exige la compra y considerar los gastos que tendrá el propietario. Dos departamentos con alquileres similares pueden ofrecer rendimientos muy distintos si sus precios de venta son diferentes".
En las zonas de mayor retorno, el menor costo de entrada mejora el porcentaje de rentabilidad. La diferencia de rentabilidad se explica por la relación entre el precio de compra y el alquiler que puede generar cada propiedad.
"En barrios como Villa Lugano, Monserrat y La Boca, el menor costo de entrada eleva el rendimiento porcentual, mientras que en zonas como Puerto Madero, el valor de compra es mucho más alto y los alquileres no crecen en la misma proporción, lo que reduce la rentabilidad relativa. Así, mientras algunos inversores priorizan los ingresos mensuales, otros buscan preservar el capital a largo plazo", comentó Rajani.
La elección, de todos modos, depende del objetivo del inversor. Quien busca ingresos periódicos puede priorizar el cap rate; quien privilegia la conservación del patrimonio puede aceptar un retorno menor a cambio de otras características del activo. La facilidad para revender, la demanda de alquiler y el estado del edificio completan la evaluación.
El barrio no explica por sí solo el resultado. Dentro de una misma zona, dos departamentos pueden tener precios de compra, alquileres y gastos muy diferentes según la superficie, la orientación, la distribución y el estado de conservación.
Distintos análisis del mercado inmobiliario muestran que la luminosidad es uno de los atributos que más inciden en el interés de los usuarios. Los departamentos luminosos tienen un precio por m2 un 21,4% superior al de las unidades oscuras, una vez ajustadas otras variables. Además, el 6,1% de las búsquedas menciona expresamente la luz natural y el 56% de los avisos destaca esa característica.
El dato importa para quien compra con destino a renta: las características que valoran los potenciales inquilinos pueden influir en la capacidad de alquilar una propiedad y en el precio que se consigue. Una unidad bien distribuida, con buena entrada de luz natural y en un edificio cuidado puede resultar más atractiva que otra con limitaciones, incluso dentro del mismo barrio.
Claudia Pérez Quartesan, de Modo Inmuebles, puede aportar una mirada complementaria sobre ese aspecto. Una declaración propuesta para validar con ella sería: "El inversor tiene que analizar la propiedad concreta y no quedarse únicamente con el promedio del barrio. La orientación, la luminosidad, la distribución y el estado del edificio influyen en el interés que despierta una unidad y en las condiciones en las que se puede alquilar".
También hay que contemplar las expensas y las reparaciones. Los gastos extraordinarios, los problemas de mantenimiento y los períodos sin inquilinos reducen el ingreso efectivo del propietario. Por eso, una propiedad con un cap rate bruto alto puede perder parte de su ventaja si necesita desembolsos importantes después de la compra.
El precio negociado constituye otra variable decisiva. Comprar por debajo del valor de mercado mejora la relación entre inversión e ingresos, mientras que pagar un sobreprecio puede achicar el retorno, incluso si el departamento se encuentra en una zona con demanda sostenida.
Pérez Quartesan resumió ese punto: “La rentabilidad no depende solo del alquiler que se puede cobrar, sino también del precio al que se compra la propiedad, los gastos que implica mantenerla y la posibilidad de sostener una demanda estable”.
La inversión inmobiliaria, por lo tanto, requiere una cuenta completa. El cap rate permite identificar las zonas con mayor retorno potencial, pero la decisión final exige analizar el estado de la unidad, los costos de mantenimiento, la posibilidad de vacancia y la facilidad para venderla en el futuro.
Para Rajani, la tasa de capitalización sirve para comparar alternativas, pero no garantiza una ganancia determinada. El resultado final depende del precio de compra, los gastos de la propiedad y el alquiler que se pueda obtener.
La vacancia puede representar entre uno y dos meses sin ingresos por año, mientras que el mantenimiento y las reparaciones se estiman entre $200.000 y $500.000 anuales. A esos gastos se suman el ABL, el impuesto inmobiliario, las expensas a cargo del propietario y los honorarios de administración, que pueden equivaler al 5% o 10% del alquiler mensual.
En cuanto a las zonas con mayor potencial de renta, también Balvanera, San Cristóbal y Boedo se destacan entre las alternativas para invertir en CABA, aunque el resultado depende del precio de compra, el estado de la unidad y la demanda de alquileres.
Pérez Quartesan concluyó: “El mejor negocio no siempre es el departamento que promete la rentabilidad más alta, sino el que tiene un precio de compra adecuado, responde a lo que busca la demanda y permite cubrir los gastos sin comprometer los ingresos. Para invertir, hay que mirar más allá del porcentaje anual y evaluar el potencial de la propiedad a largo plazo”.