El experto también marcó los puntos que todavía funcionan como limitantes. La conectividad y las diferencias de seguridad entre sectores del barrio pesan en las decisiones de compra y alquiler.
En ese sentido, la renovación de la Autopista Dellepiane aparece como una obra relevante para el futuro de la zona. El proyecto contempla además un Metrobus de casi 5 kilómetros, desde la avenida General Paz hasta la conexión con el Metrobus de la Autopista 25 de Mayo.
Cuánto cuesta vivir en Villa Lugano
La disparidad de precios dentro de Villa Lugano y Villa Riachuelo es amplia porque conviven barrios de casas bajas, edificios nuevos y numerosos complejos habitacionales construidos en distintas etapas.
Braña menciona entre ellos los barrios General Manuel Nicolás Savio, conocido como Lugano I y II, Cardenal Copello, Cardenal Samoré, Juan José Nágera, Castro, Ingeniero Mascias y Comandante Luis Piedrabuena.
Una zona del sur porteño, demandada también para comprar y alquilar allí
En Lugano I y II, por ejemplo, aparecen departamentos de 3 ambientes de unos 50 m2 desde u$s35.000. En otros sectores, una propiedad nueva o a estrenar puede alcanzar valores muy superiores.
Según los datos aportados por Braña:
- 2 ambientes en venta: desde u$s31.000 hasta u$s225.000.
- 3 ambientes en venta: desde u$s27.000 hasta u$s315.000.
- 2 ambientes en alquiler: desde $500.000 hasta $1.100.000.
- 3 ambientes en alquiler: desde $500.000 hasta $1.400.000.
La amplitud de esos rangos responde a diferencias fuertes entre edificios, antigüedad, estado de conservación, ubicación y características del complejo.
En el caso del barrio Comandante Luis Piedrabuena, Braña identifica valores incluso inferiores. Se trata de un conjunto ubicado entre las avenidas Piedrabuena, General Paz y Castañares, con edificios de hasta 12 pisos y una configuración constructiva particular.
En el otro extremo aparecen propiedades fuera de los complejos que pueden alcanzar u$s250.000 o incluso más, especialmente cuando se trata de unidades nuevas, pisos o desarrollos recientes.
Braña también observa una particularidad para los inversores: Villa Lugano suele ofrecer una de las mayores rentabilidades potenciales de la Ciudad en alquiler, debido a que el valor de adquisición parte de niveles mucho más bajos que en otras zonas, mientras que los alquileres no caen en la misma proporción.
Lugano R y el nuevo mapa de demanda
Dentro del barrio tampoco toda la oferta tiene el mismo comportamiento. Claudio Rinaldo, titular de Nico Propiedades, identifica como sector de mayor demanda a lo que denomina “Lugano R”, delimitado por avenida Riestra, Batlle y Ordóñez, Murguiondo y Hudson.
La zona combina casas bajas, comercios, transporte y nuevos desarrollos. Otro punto con movimiento se encuentra alrededor de Murguiondo y avenida Riestra, donde está la estación Villa Lugano del Ferrocarril Belgrano Sur.
Rinaldo amplió: "También aparece como referencia comercial la calle Coronel Martiniano Chilavert, próxima a avenida Francisco Fernández de la Cruz y al Metrobus Sur".
Intersección de la Avenida Luis Dellepiane y Guaminí, entre Villa Lugano y Villa Riachuelo. En esa cuadra está el club Yupanqui
Nico Propiedades
Rinaldo ubica los alquileres de 2 y 3 ambientes en un rango aproximado de $600.000 a $900.000, de acuerdo con las características de cada unidad. Para la venta, calcula un valor de entre USD 1.500 y USD 1.600 por m2 para departamentos usados promedio, aunque reconoce las diferencias que existen entre sectores.
La avenida Cruz es otro corredor que, según el inmobiliario, puede ganar protagonismo. Su cercanía con Chilavert, la amplitud de la avenida y las posibilidades constructivas podrían favorecer nuevos emprendimientos residenciales y gastronómicos.
“Es un barrio consolidado, con vecinos de años, donde los comerciantes te saludan con cordialidad, haciéndote sentir que el barrio es una gran familia”, dijo Rinaldo al referirse a uno de los atributos que encuentra en esta parte de la Ciudad.
Parque Patricios: subte, empresas y precios por debajo del norte
Parque Patricios representa otro caso dentro del mapa de barrios accesibles. Oscar Puebla, de Puebla Inmobiliaria, destaca la transformación que experimentó el sector a partir del Distrito Tecnológico y de la llegada de empresas nacionales e internacionales.
Uno de los principales diferenciales es la presencia del subte, algo que marca una diferencia con Villa Lugano y otros barrios económicos del sur.
Puebla destacó además que en Parque Patricios pueden encontrarse departamentos a estrenar alrededor de u$s2.300 por m2, mientras que una casa con lote propio puede partir de unos u$s180.000, un valor que considera cercano al precio del terreno en otras zonas.
Complejo de edificios en Timoteo Gordillo al 5500, en Villa Riachuelo
El entorno de la Plaza Parque Patricios concentra parte del proceso de renovación. Las avenidas Caseros y Almafuerte funcionan como ejes principales, mientras que Uspallata también incorporó nuevos proyectos.
Entre ellos aparece el edificio de la sede del Gobierno porteño y distintos desarrollos de oficinas. Sobre Caseros, Puebla mencionó algunos edificios, mientras que frente a la plaza destacó Indigo, un proyecto que combina viviendas y espacios de trabajo, con estacionamiento, gimnasio y coworking. Para Puebla, el barrio todavía conserva una brecha de precios frente a zonas donde el m2 supera los u$s3.500.
El sur como oportunidad de entrada
Los valores más bajos no responden a un único factor. En Villa Lugano y Villa Riachuelo, la distancia respecto del centro, la ausencia de subte y la cercanía con el límite de la Ciudad ayudan a explicar la diferencia. En Parque Patricios, en cambio, la incorporación del subte y el desarrollo del Distrito Tecnológico modificaron parte de esa ecuación.
Los datos de distintas plataformas también ubican a Villa Lugano entre los barrios más económicos para alquilar. El promedio publicado para un monoambiente es de $400.000, por debajo de Liniers, Mataderos, Parque Avellaneda y Pompeya.
La contracara es que los barrios más accesibles suelen exigir una evaluación más precisa de cada cuadra. La conectividad, el estado del edificio, la distancia al transporte y la calidad del entorno pueden generar diferencias importantes dentro de una misma zona.
Terraza de un departamento en la Avenida Almafuerte en proximidad de Avenida Caseros, Diógenes Taborda y Uspallata, en Parque Patricios
Para quien busca comprar, además, los complejos habitacionales permiten acceder a unidades por valores muy inferiores al promedio porteño. Para quien alquila, los precios iniciales también resultan competitivos, aunque la oferta y el estado de cada propiedad cambian de forma considerable.
En paralelo, el sur de CABA suma proyectos que buscan modificar el perfil de algunos sectores. La llegada de oficinas, nuevos edificios, corredores gastronómicos y mejoras de infraestructura genera expectativas entre propietarios e inversores.
La combinación de precios de entrada más bajos, espacios verdes, disponibilidad de lotes y nuevos proyectos explica por qué estos barrios continúan dentro del radar de quienes no pueden o no quieren pagar los valores del corredor norte.
En Parque Patricios, Puebla resumió esa oportunidad desde la perspectiva inmobiliaria: “Es un lugar para invertir donde los valores no se condicen con la belleza del barrio, es solo cuestión de tiempo”, concluyó.
