Axel Ritter, titular de Wise Arquitectura, indicó que existe una diferencia real entre la evolución de los permisos y el inicio efectivo de las obras. Según sostuvo, muchos desarrolladores adelantan los trámites para congelar indicadores urbanísticos, derechos de construcción o condiciones normativas frente a posibles modificaciones regulatorias.
Sostuvo que la Ciudad agilizó de manera significativa los tiempos administrativos para aprobar planos, un cambio que calificó como una de las mejores noticias para el sector. Sin embargo, aclaró que muchos desarrolladores compran terrenos, obtienen el permiso y luego esperan antes de iniciar la obra.
La explicación pasa por la rentabilidad. El costo de construcción aumentó con fuerza en dólares, mientras los valores de venta continúan sin encontrar un límite por la amplia oferta de departamentos usados disponibles en el mercado.
"Hoy resulta más conveniente comprar la tierra, aprobar los planos y esperar un contexto más favorable para empezar a construir", comentó Briones.
Ritter coincidió con esa visión y agregó que el permiso de obra pasó a tener valor propio. En un contexto donde el costo del metro cuadrado cambia permanentemente y las reglas fiscales o urbanísticas pueden modificarse, muchos desarrolladores prefieren avanzar con la parte administrativa aunque todavía no tengan cerrado el financiamiento completo del proyecto.
Costos altos y foco en los barrios premium
El fuerte incremento del costo de construcción modificó la lógica del negocio inmobiliario. Briones indicó que un costo de obra cercano a u$s1.600 por m2, sumado al valor de la tierra y a la carga impositiva, obliga a comercializar las unidades por encima de los u$s3.000 por m2 para obtener rentabilidad.
Esa coyuntura concentra los nuevos proyectos en Palermo, Belgrano, Núñez, Puerto Madero y otros corredores premium, donde el mercado todavía convalida esos valores.
Para Ritter, la consecuencia directa consiste en una oferta orientada principalmente a compradores dolarizados e inversores patrimoniales.
Obras frente al campo de polo en Palermo, uno de los barrios que lideran la edificación de viviendas en CABA
Pexels
"La clase media todavía espera una recuperación más sólida del crédito hipotecario. Mientras eso no ocurra, existe el riesgo de acumular oferta en determinados segmentos de alta gama con una demanda relativamente limitada", señaló.
Briones añadió que ese fenómeno también genera un efecto de renovación urbana. Los compradores con mayor poder adquisitivo migran hacia edificios nuevos y liberan unidades usadas, lo que permite que otros sectores sociales accedan a barrios que décadas atrás resultaban inaccesibles.
El empleo resiste, pero cambió la forma de construir
La evolución del empleo constituye otro de los puntos que divide opiniones. Ritter advirtió que una parte importante de la actividad funciona mediante esquemas más flexibles de contratación. Según indicó, las grandes constructoras conservan estructuras formales, aunque muchas empresas optan por subcontrataciones y equipos reducidos para disminuir costos fijos.
Briones observó un panorama diferente. Consideró que el empleo permanece mayoritariamente registrado, aunque reconoció que muchas obras llegan a su etapa final sin reemplazo inmediato por nuevos emprendimientos.
"Hoy se terminan numerosos edificios que comenzaron hace algunos años, pero muchos desarrolladores todavía no lanzan nuevos proyectos", afirmó.
Los especialistas coinciden, sin embargo, en que la construcción tradicional perdió competitividad frente a sistemas más industrializados.
Edificio en construcción en Lavalle al 3500 en el barrio de Balvanera
KWZ Arquitectura
Para Ritter, la construcción modular y los procesos industrializados dejaron de representar únicamente una innovación tecnológica para convertirse en una necesidad financiera.
Briones sostuvo que numerosos desarrolladores ya incorporan soluciones no convencionales porque reducen costos y acortan plazos, dos variables decisivas cuando cada mes adicional incrementa el costo financiero de la inversión.
La financiación, el gran desafío para las pymes
Mientras los grandes grupos cuentan con mayor capacidad de autofinanciamiento, las pequeñas y medianas desarrolladoras enfrentan un escenario mucho más complejo.
Ritter sostuvo que las empresas de menor escala sobreviven gracias a asociaciones estratégicas, inversores privados y modelos con menor capital inmovilizado.
Briones consideró que la principal herramienta continúa siendo la preventa. Ante la ausencia de créditos hipotecarios para comprar unidades en pozo, los desarrolladores diseñan planes propios de financiación, con anticipos cercanos al 40% y cuotas durante varios años.
A su criterio, el crecimiento del crédito hipotecario también genera un efecto indirecto sobre el mercado de proyectos nuevos. Quien vende una vivienda terminada gracias a un préstamo bancario muchas veces utiliza ese capital para comprar una unidad en construcción.
La velocidad de aprobación de planos también representa un incentivo importante. Briones aseguró que actualmente algunos permisos obtienen autorización en apenas seis u ocho semanas, cuando años atrás el trámite podía extenderse hasta dos años.
Cada obra que comienza moviliza arquitectos, ingenieros, proveedores, corralones, inmobiliarias y cientos de puestos de trabajo vinculados directa e indirectamente con la actividad.
La tierra también cambió de lógica
Para Damián Springer, especialista en terrenos, CEO y cofundador de ClickLands, el comportamiento actual del mercado también responde a una transformación en la forma de negociar la tierra urbana.
Casona que se vende como terreno sobre Avenida Córdoba al 6200 en el barrio de Chacarita
Goldstein Propiedades
Según explicó, detrás de cada lote existe una historia patrimonial que muchas veces condiciona los tiempos de desarrollo: "El mercado habla de terrenos, pero muchas veces llega a una propiedad donde todavía existe una familia, una renta, una sucesión o una identidad barrial. Si no se comprende esa realidad, la operación empieza mal".
Springer afirmó que cada negociación exige mucho más que un análisis económico. También requiere interpretar situaciones jurídicas, familiares y comerciales que pueden extender los plazos antes del inicio efectivo de una obra.
Para el especialista, la Ciudad necesita renovar parte de su parque inmobiliario y generar nueva oferta habitacional, aunque ese proceso también demanda una lectura más amplia sobre la evolución de los barrios y las necesidades de quienes venden sus propiedades.
En ese contexto, consideró que profesionalizar el mercado ya no depende únicamente de calcular correctamente la incidencia del terreno o la rentabilidad del proyecto.
Springer concluyó: "El desarrollador observa potencial; el propietario analiza consecuencias. La tarea profesional consiste en traducir esos dos lenguajes para que la operación beneficie a ambas partes. Profesionalizar el mercado de tierras no significa solamente calcular mejor, también implica escuchar mejor".
