Crece la oferta de alquileres en CABA: qué tipo de contratos se firman

En la Ciudad de Buenos Aires hay unas 21.000 propiedades publicadas para alquilar, cifra que creció tras la derogación de la ley de alquileres.

El aumento en los valores de los alquileres fue del 21,5% en 2025.

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La derogación de la Ley de Alquileres transformó por completo el escenario locativo: si bien se multiplicó la cantidad de propiedades disponibles, los nuevos contratos conllevan condiciones cada vez más exigentes para quienes buscan alquilar.

Desde la entrada en vigor del DNU que dejó sin efecto la antigua ley de alquileres, los contratos dejaron de regirse por una legislación uniforme y comenzaron a pactarse libremente entre inquilinos y propietarios. Este cambio impulsó una fuerte expansión de la oferta: en la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, se pasó de un registro de 19.000 propiedades publicadas a más de 21.000 entre junio y julio de 2025.

Sin embargo, el panorama para los inquilinos no es sencillo: con la flexibilización normativa llegaron mayores exigencias contractuales. Hoy se tarda más tiempo en alquilar una propiedad sumado a que algunos propietarios colocaran cláusulas más estrictas para concretar el alquiler.

Cómo son los contratos de alquileres

Hoy predominan contratos con plazos de 24 meses y ajustes de precio trimestrales, cuatrimestrales o semestrales según lo acordado entre las partes. Algunos propietarios optan por hacer el ajuste por el Índice de Contratos de Locación (ICL), pero bajo nuevas condiciones que obligan a negociar parámetros como depósitos más elevados o garantía propietaria.

En cuanto a los aumentos en agosto de 2025, las actualizaciones varían según el tipo de contrato. En aquellos que dependen del ICL el incremento anual es del 55,6 %. Esto significa, por ejemplo, que un alquiler de $500.000 pasará a $778.362 mensuales. MIentras que en los contratos con ajuste trimestral por IPC, las subas rondarán el 9,9 %.

En paralelo, la reactivación del crédito hipotecario comenzó a ofrecer alivio, aunque muchos inquilinos no pueden acceder. Se estima que apenas un 20 % de las operaciones inmobiliarias actuales se sustentan en préstamos hipotecarios. El resto continúa circulando dentro del mercado locativo, con contratos que exigen solvencia, estabilidad y respaldo monetario.

Cuánto cuesta alquilar en CABA

De acuerdo a datos de Zonaprop, el precio medio de un departamento en CABA aumentó un 2% en julio. En 2025, el aumento en los valores de los alquileres fue del 21,5%, notablemente por debajo de lo registrado en el mismo período de 2024, cuando el dato era del 39%.

Un monoambiente se ubica en $571.653 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes se alquila por $668.538 por mes y un departamento de tres ambientes por $896.504 mensuales.

Puerto Madero lidera el ranking de barrios más caros: un alquiler se ubica en $1.171.421 por mes. Le siguen Palermo ($737.902 mensuales) y Núñez ($734.243 mensuales).

Por el contrario, Lugano se posiciona como el barrio más económico, con un precio medio de $502.532 mensuales, Versalles ($539.760 por mes) y La Boca ($573.092 por mes) completan el ranking.