Puerto Madero es el único barrio de la Ciudad de Buenos Aires donde el mercado de alquileres residenciales funciona de manera plenamente dolarizada. No se trata de una excepción coyuntural ni de una moda pasajera, sino de una lógica estructural que se sostiene en el tiempo, incluso en contextos de alta volatilidad macroeconómica. En este enclave premium (el barrio más joven de CABA), los contratos se pactan en dólares, los valores se comparan en esa moneda y la demanda acepta esas reglas como parte natural del negocio.
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Por qué Puerto Madero no se pesifica: quiénes alquilan en dólares y llegan a pagar hasta u$s30.000 al mes
El barrio más joven de Buenos Aires opera con reglas propias: contratos en dólares, valores altos y una demanda premium que sostiene precios récord.
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Los precios reflejan esa singularidad. Mientras los alquileres más accesibles parten desde valores cercanos a los u$s1.000 mensuales en tipologías pequeñas, las unidades de mayor categoría, con vistas abiertas, grandes superficies y amenities de nivel internacional, alcanzan cifras que llegan hasta u$s30.000 por mes. Se trata de un mercado reducido en volumen, pero sólido en términos de demanda y previsibilidad.
Un mercado con lógica internacional
“La dolarización de los alquileres en Puerto Madero responde a la naturaleza del producto inmobiliario que compone el barrio”, explicó Adrián Miguelez, de Virgin Realty. Según detalló, se trata de propiedades de alto valor patrimonial, cuyo costo de reposición, mantenimiento y valuación histórica se encuentra directamente vinculado al dólar.
Miguelez señaló que, a diferencia de otros corredores de la Ciudad, Puerto Madero tiene una fuerte impronta internacional. Indicó que gran parte de los propietarios son inversores que dolarizaron su capital desde el inicio, ya sea en la compra del activo, en su construcción o en su equipamiento, y buscan preservar esa renta en moneda dura.
A ese esquema se suma el perfil del inquilino. Explicó: “Ejecutivos expatriados, diplomáticos, CEOs y clientes corporativos con ingresos dolarizados o contratos atados al dólar conforman una parte central de la demanda”. En ese contexto, el dólar funciona como resguardo de valor y como herramienta de previsibilidad contractual.
Cuánto cuestan los alquileres
Los valores de alquiler en Puerto Madero varían de manera significativa según tipología, edificio, vista y nivel de amenities. No existe un precio único ni una referencia homogénea para todo el barrio.
Desde Virgin Realty, Miguelez precisó que los dos ambientes parten desde los u$s1.300 mensuales, con unidades que pueden escalar hasta u$s2.000 en edificios de última generación o con vista al río. Los tres ambientes se ubican desde los u$s2.500, con rangos que llegan a u$s4.000 según superficie y torre. En el caso de los cuatro ambientes, los valores superan los u$s4.000 y alcanzan los u$s6.000 en residencias premium.
Adriana Villanueva, de Adriana Villanueva Properties, advirtió que no se puede generalizar. Señaló que no es lo mismo un dos ambientes en Terrazas del Dique que en Alvear Tower. Según su análisis, los rangos actuales se ubican entre u$s1.000 y u$s3.500 para dos ambientes; entre u$s1.500 y u$s6.000 para tres ambientes; y entre u$s2.000 y u$s9.000 para cuatro ambientes, siempre sin incluir expensas ni servicios.
En el segmento ultra premium aparecen los valores más altos del mercado. Penthouses, pisos completos y unidades con terrazas privadas en torres icónicas concentran operaciones que superan los u$s20.000 mensuales y, en casos puntuales, alcanzan los u$s30.000.
Quiénes alquilan en Puerto Madero
La demanda locativa del barrio está claramente segmentada dentro de un público de alto poder adquisitivo. Según Miguelez, los ejecutivos y CEOs de compañías multinacionales representan cerca del 30% de las operaciones, seguidos por expatriados y cuerpos diplomáticos con aproximadamente un 25%.
A ellos se suman empresarios locales, profesionales independientes de altos ingresos y jugadores de fútbol y figuras públicas.
Villanueva agregó que también alquilan en el barrio embajadas, familias que prefieren alquilar en lugar de comprar, estudiantes del interior o del exterior, parejas jóvenes y adultas, personas divorciadas y extranjeros, con fuerte presencia de ciudadanos rusos. Entre los motivos de elección mencionó la seguridad, la tranquilidad, la cercanía a los lugares de trabajo, a colegios y clubes, y la buena conexión con aeropuertos.
Ornella Invernizzi, de Invernizzi Negocios Inmobiliarios, coincidió en que tanto locadores como locatarios prefieren alquileres en dólares y valores fijos por el período de locación. Destacó que los amenities tipo hotel y la seguridad del barrio son factores decisivos, especialmente para el público extranjero.
Requisitos y condiciones
Al tratarse de un mercado premium, los requisitos suelen ser más exigentes que en otras zonas de la Ciudad. Miguelez explicó que los propietarios solicitan garantía propietaria en CABA o seguros de caución específicos para contratos en dólares y montos elevados. "También se exige demostración de ingresos acordes al canon locativo, depósitos de garantía significativos y, en algunos casos, pago anticipado".
Villanueva detalló que los requisitos varían según el perfil del inquilino. Dijo: "A las empresas se les acepta la garantía corporativa, a los jugadores de fútbol se les solicita contrato y carta del club, a las embajadas el nombramiento del funcionario, y a los extranjeros sin respaldo local, pago anticipado".
Cómo son los contratos
Los contratos en Puerto Madero suelen estructurarse en dólares, sin indexaciones complejas. Según Invernizzi, el plazo más habitual es de dos años, con valor fijo en dólares. También existen contratos anuales y temporarios, que pueden ser mensuales, bimestrales, trimestrales o semestrales.
Miguelez destacó la modalidad “paquete”, muy utilizada en el segmento corporativo. En ese formato se incluyen expensas, servicios, impuestos, cochera y uso de amenities dentro de un único canon mensual, lo que brinda previsibilidad y simplicidad administrativa.
Un mercado estable, con demanda sostenida y baja rotación
Invernizzi señaló que Puerto Madero muestra un comportamiento más estable que otros barrios de la Ciudad, con menor rotación de inquilinos y contratos que sostienen su valor a lo largo del tiempo. Indicó que, aun en escenarios económicos complejos, el mercado mantiene continuidad operativa, con locaciones que se pactan mayormente a dos años, en dólares y sin ajustes, lo que aporta previsibilidad tanto para propietarios como para inquilinos.
Villanueva destacó que la demanda actual se inclina con fuerza hacia unidades bien equipadas y, en particular, hacia departamentos amoblados, tanto en alquiler temporario como en contratos de largo plazo. Señaló que en determinadas torres existe una demanda insatisfecha que empuja los valores, y remarcó que la incorporación de nuevas unidades ampliará la oferta disponible sin modificar el perfil premium del barrio.
Tendencias y edificios más buscados
En términos de demanda, el mercado se concentra cada vez más en torres icónicas y desarrollos de última generación. Villanueva señaló que complejos como SLS, Oceana, Link Tower y Alvear Tower (el edificio residencial más alto de América del Sur) lideran las búsquedas. En particular, SLS registra listas de espera por su nivel de amenities y perfil definido de residentes.
Invernizzi agregó que la elección del edificio depende del perfil del cliente. Familias suelen optar por El Faro, Renoir, Le Parc, Mulieris o Alvear Tower, mientras que solteros y perfiles jóvenes eligen Link Tower, Oceana o SLS.
De cara a los próximos años, el mercado espera el impacto de nuevas entregas como Harbour Tower, Osten y Única, que ampliarán la oferta dentro del segmento premium y ultra premium. Villanueva afirmó: “Eso generará un mercado más competitivo y mayor capacidad de elección para el inquilino”.
“La dolarización de Puerto Madero no es coyuntural, es estructural y responde a su posicionamiento como activo de resguardo y a una demanda que opera con parámetros internacionales”, concluyó Miguelez.
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