21 de abril 2022 - 00:00

Inmuebles: el valor del m2 en la Ciudad acumuló en marzo una caída del 8,3% anual

En algunos barrios, el retroceso alcanza el 15%. Según especialistas, esto se da por un notable incremento en la oferta y una demanda muy escasa.

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El valor de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires sumó en marzo una nueva caída, para acumular tres años seguidos en baja, según un relevamiento privado. Un notable incremento en la oferta, sobre todo de departamentos, con una escasa demanda, son los principales motivos que explican esta realidad.

De acuerdo con el Monitor Inmobiliario difundido por Invertire Real Estate, en marzo el valor del m2 en Capital cayó un 0,7% y acumuló un retroceso del 8,3% interanual. En algunos barrios como Agronomía, San Nicolás, La Paternal, Barracas y Villa Crespo, la baja llega en ciertos casos al 15% interanual.

Del informe se desprende, además, que en la Ciudad hay en total 162.698 inmuebles en venta, unos pocos menos que el mes previo. “Notamos una ‘meseta’, quizás este sea el techo de la oferta. No obstante, representa el 8,5% de los inmuebles totales de CABA”, señaló el estudio, que destacó que el 27% de los inmuebles en venta son a estrenar, el 26% tiene entre 20 y 50 años y el 13% son en pozo. En tanto, el 30% son de dos ambientes, el 28% de tres ambientes y el 22%, monoambientes.

A modo de graficar la realidad, se destaca que hay en promedio unos 10,3 departamentos en venta por manzana: hace un año, eran 8,8. De todas formas, en algunos barrios hay más que en otros: “En Recoleta tenemos 48, en Puerto Madero 46, en Palermo 38, Belgrano 32 y San Telmo 26”.

Motivos

Al analizar los motivos de la baja de precio de los inmuebles, Daniel Bryn, dueño de Invertire Real Estate y asesor inmobiliario, sostuvo que “se da, en resumen, porque hay mucha más oferta, muchos más inmuebles en venta, y mucha menos demanda”. “En el 2018, teníamos 44.000 departamentos en venta en Capital, y hoy tenemos 120.000. Es decir que hay muchas más personas que quieren vender”, explicó el especialista a Ámbito.

Por otro lado, al analizar la demanda, Bryn explicó: “En 2018 se hacían 7.800 escrituras por mes en Ciudad, y hoy se hacen sólo 1.500. Es decir que hay mucha más gente queriendo vender y mucha menos comprando, efectivamente. En cualquier mercado normal, esto genera que los precios bajen. Por ejemplo, hoy en Recoleta hay 48 departamentos en venta por manzana. Por lo tanto, aquel que quiera vender de esos 48, indefectiblemente va a tener que bajar el precio. Porque, más allá de la estética, no hay muchas diferencias entre los departamentos. Eso significa que sólo aquellos que hoy están bajando de precio logran vender”.

El especialista destacó que, por ejemplo, si se vendieran 5.000 departamentos por mes, la oferta no crecería tanto. “Pero ¿por qué la gente no compra departamentos?”, se preguntó Bryn, quien explicó: “Por un lado, es por la falta de créditos. En 2018, se hacían 2.500 escrituras por mes con hipotecas, y hoy se hacen sólo 124. Es decir: no hay crédito hipotecario, porque si bien algunos bancos lo ofrecen, los requisitos son tan altos que nadie accede. Hoy, prácticamente para acceder a un crédito hipotecario de u$s100.000, una pareja tiene que tener un sueldo en mano de $550.000”.

“El otro punto es, justamente, la capacidad de compra: hoy para comprar un solo m2 en Buenos Aires, un empleado administrativo de comercio tiene que dedicarle el 100% de cinco sueldos y medio; en 2018, con dos sueldos se compraba un m2. Esto se dio porque el sueldo en dólares de este administrativo, que en 2018 era de u$s1.200 por mes, hoy es de u$s420”, agregó el especialista.

Finalmente, Bryn explicó que -como el dólar- hay diferentes tipos de m2: “El tipo de metro en pozo, a estrenar y usado. Hoy lo que ocurre es que la persona que invirtió en un pozo y le dan un departamento a estrenar, al venderlo negocia mucho más su precio que una persona que tiene un usado. Lo mismo pasa con el pozo: el constructor que necesita el dinero para continuar construyendo puede bajar mucho más el precio que un departamento usado. En cambio, quien tiene un departamento usado, que no lo piensa como un negocio, baja menos y más lento”.

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