Con laaparición, desarrollo y notable expansión actual de los clubes de campo ybarrios privados, los distintos niveles jurisdiccionales (provincial ymunicipal) han tenido que tomar intervención en la problemática que en ellos seva generando. Así, se han encontrado con la necesidad de formular una regulaciónque contemple esta nueva realidad, aunque sin el sustento de la normativa defondo de carácter nacional que les sirva de base.
Las disposiciones de orden local, que por su naturaleza no puedenmodificar las instituciones civiles de la Nación, pretenden adecuar localmentela realidad normada a la realidad de hecho, pero no lo hacen con efectividadprecisamente como resultado de las limitaciones jurisdiccionales.
Diversidad
Al tiempo que se ha creado una diversidad de regulaciones, a lo largo ya lo ancho del país, que excede en mucho las facultades reglamentarias de losgobiernos locales respecto de las instituciones nacionales.
Sobre la base de la inexistencia de un régimen especial para este tipode conjuntos inmobiliarios, se pueden identificar -a modo dediagnóstico-algunas características generales.
En la actualidad, todos los «títulos de propiedad» que se encuentran enmanos de personas privadas resultan siempre imperfectos, pues no se basan sobrenormas o regímenes de derecho real previstos en la legislación de fondo(dominio, condominio, otros).
Tampoco quedan adecuadamente comprendidos dentro de la Ley N° 13.512,como se pretende en algunas normas específicas.
En otro orden, si bien en algunos casos podría llegar a quedar definidala relación particular entre el dueño y su terreno, nada asegura que eseterreno quede efectivamente incorporado a un régimen que asegure la vinculacióncon los llamados espacios comunes. Es decir, que quede asegurado el derecho deldueño para el uso y goce de los bienes comunes y, como contrapartida, suobligación de mantenerlos. Más aún, no se asegura que se pueda mantener en eltiempo el régimen de funcionamiento del complejo, con lo que queda enconsecuencia expuesto a su desmembramiento frente al accionar de cualquiera desus integrantes. Además de quedar sujeto a una contraria inter-pretaciónjurisprudencial.
A su vez, toda esta confusión hace que la autoridad pública (provincialo municipal) cuando tiene que dar respuesta a los requerimientos, ocupeespacios jurisdiccionales que no le son propios. Por lo tanto, el particularqueda más expuesto a la discrecionalidad de esa autoridad de aplicación.
De allí que, en un intento por subsanar estas falencias el proyecto de«ley de propiedad residencial» (ver aparte) incorpora la vinculacióninescindible entre las «unidades particulares» y los «espacios comunes»;establece el complejo residencial como sujeto de derechos, dotándolo de suficientepersonalidad jurídica; y crea el reglamento de propiedad residencial. A su vez,el texto establece un régimen disciplinario y órganos de aplicación distintosdel de administración; y prevé el tratamiento para situaciones preexistentes.
Cabe recordar que resulta absolutamente imprescindible contar con unalegislación de fondo que regule sobre el tema. Su sanción, implicará unatranquilidad jurídica para los actuales y futuros adquirentes. También, marcaráel punto de partida para un accionar efectivo por parte del Estado encualquiera de sus jurisdicciones (nacional, provincial y municipal).
En forma simultánea, permitirá lograr la claridad jurídicaimprescindible para acompañar el esfuerzo de desarrollistas e inversores que,día a día, apoyan económicamente estos emprendimientos.