Cocheras en Capital dejan renta de 8%

La demanda de cocheras para alquilar en Capital Federal es cada vez mayor. Por eso, muchos inversores se están volcando a comprar estos inmuebles en edificios de categoría de las mejores zonas de la Ciudad, como Belgrano, Recoleta o Barrio Norte. Los precios de compra oscilan entre 3.000 y 12.000 dólares, y se alquilan entre $ 100 y $ 300 mensuales.

El propietario de una cochera en un edificio de categoría en zonas como Belgrano, Recoleta y Barrio Norte puede obtener hasta 8% de rentabilidad anual si decide alquilársela a un tercero. Muchos inversores ya vieron el negocio, que según asesores inmobiliarios crecerá aún más, ya que la demanda de cocheras en Capital Federal es cada vez mayor.

Los precios de las cocheras fijas y cubiertas en edificios oscilan entre los 3.000 y los 12.000 dólares, siempre según la categoría del inmueble donde se encuentran. Y el precio al que se alquilan va desde los 100 pesos mensuales hasta los 300.

Si a estos valores se les descuenta el gasto por expensas, los expertos del sector calculan que puede llegar a recuperarse entre 5% y 8% de la inversión por año, lo cual es una rentabilidad mayor que el interés que paga, por ejemplo, un plazo fijo por ese mismo monto.

Además, las cocheras internas de edificios son muy requeridas, ya que son en algunos casos hasta 30% más baratas que los espacios que pueden conseguirse en los grandes garajes privados de la Capital.

Por esto y a pesar de que el mercado de cocheras está siendo sostenido por compradores genuinos (es decir, aquellos que las usan para sus propios automóviles), los operadores inmobiliarios comentan que muchos inversores decidieron no vender sus antiguas cocheras u optaron por comprar nuevas para ponerlas en alquiler.

Aunque los precios de venta y alquiler de estos espacios en Capital Federal bajaron levemente este año con respecto a fines de 2003 -se ubican en 75% de los valores en los que se encontraban durante la convertibilidad-, las cocheras son una buena inversión porque la rentabilidad anual se mantiene.

«Una cochera es siempre una buena inversión, para uso personal o para alquilar», explicó a este diario Andrea Valdés, de Valdés Bienes Raíces. Pero agregó que, como toda inversión inmobiliaria, hay que tener en cuenta muchas variables para definir qué tan rentable será el negocio.

• Valor de compra

Entre estos puntos para tener en cuenta, obviamente los más importantes son el valor de compra y el que se podrá pedir por alquiler, a lo que se suma el precio de las expensas y el reglamento de copropiedad (que puede prohibir alquilar una cochera a un tercero, frustrando el negocio).

En el corredor norte ( Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano) «los valores más altos se alcanzan en las zonas en las que no se puede estacionar en la calle y sobre las grandes avenidas, como Libertador y Santa Fe», explicó Rodrigo Saldaña, de Toselli & Fuentes.

Según Fortunato Supa, de Fortunato Supa negocios inmobiliarios, «es casi imprescindibleque un departamentode más de 90 metros cuadrados destinado a un target ABC1 tenga cochera, porque este segmento busca comodidad y tiene por lo menos un auto que necesita guardar». Supa aseguró que una cochera «en un edificio 'top' del corredor norte se vende entre 10 mil y 12 mil dólares, y se alquila entre 250 y 300 pesos por mes. En la misma zona, en un edificio más antiguo, una cochera cuesta entre 5 y 7 mil dólares, y se alquila entre 200 y 220 pesos por mes. Y en esos barrios, pero en una propiedad de menor condición o con excesivas expensas, el valor va de 3 a 5 mil dólares, y el alquiler, entre 100 y 120 pesos».

Los departamentos que se venden con cochera incluida son, además, los más pedidos por los potenciales compradores que visitan las inmobiliarias. «En algunos barrios como Belgrano, Barrio Norte y Recoleta, no contar con cochera sobre todo para unidades que son superiores a 3 ambientes con dependencia hace que su valor sea muy inferior a uno con cochera», aseguró a este diario José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Rozados comentó que «hay público que directamente desestima las unidades sin cocheras, ni siquiera las va a ver, aunque el precio resulte atractivo».

Según los datos que manejael SOM (Servicio de Ofertas Múltiples), las inmobiliarias ofrecían a mediados de setiembre 84 cocheras en venta y 5 en alquiler.

«Aun con poca oferta de cocheras, los precios tanto de venta como de alquiler han bajado en los últimos meses», señaló Valdés. Y Supa agregó que «lo que sucede es que al igual que con los departamentos, hubo mucha sobrevaluación, y los inversores y potenciales compradores que no tienen acceso al crédito prefieren esperar hasta que los precios bajen, y esto está pasando».

Rozados indicó que «como pasó con la tipología de los departamentos, en un primer momento los valores de las cocheras bajaron en dólares, pero lo hicieron a menos de 50% de su valor». Esta caída es superior a la que sufrieron los departamentos debido a que algunos propietarios de cocheras las vendieron para hacerse de efectivo y cancelar deudas.

«Hoy el precio de las cocheras están en el orden de 75% del valor de épocas de convertibilidad en términos generales», indicó Rozados.