El regreso de los créditos hipotecarios UVA volvió a traer la posibilidad de acceder a una vivienda propia. De todas formas, conseguir la aprobación bancaria exige mucho más que poder pagar una cuota mensual, también hace falta contar con una cantidad importante de dólares antes de iniciar la operación.
Crédito hipotecario UVA: ¿cuánto hay que ganar para comprar un departamento de USD 100.000?
El préstamo puede financiar gran parte de la propiedad, pero el comprador necesita demostrar que tiene los ingresos suficientes para afrontar la cuota.
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Los créditos UVA volvieron a llamar la atención para comprar una vivienda.
Para un departamento de USD 100.000, el comprador puede necesitar entre USD 28.000 y USD 40.000 entre anticipo y gastos asociados. A eso se le suma el requisito de ingresos, que en una simulación con una primera cuota de $780.000 podría exigir que el hogar demuestre $3,12 millones por mes.
¿Cuánto dinero propio de anticipo pide el banco?
El porcentaje depende de cada entidad, pero los bancos no suelen financiar el valor completo de la propiedad. Por ejemplo, el Banco Nación permite cubrir hasta el 75% del precio de compra o tasación, tomando el menor de ambos valores. En un departamento de USD 100.000, esto significa que el comprador va a tener que poner de su bolsillo como mínimo USD 25.000 únicamente para completar el precio.
De todas formas, ese monto no contempla los gastos que aparecen durante la compraventa. La martillera Cecilia Fariña estima que, una vez incorporados todos los costos, lo mejor es disponer de entre USD 28.000 y USD 40.000, es decir, entre un 28% y un 40% del valor de la vivienda. La cantidad final va a depender del porcentaje financiado por el banco, la jurisdicción en la que se haga la operación y las condiciones particulares del préstamo.
Todos los gastos ocultos de la compraventa: impuestos, honorarios y escrituración
El anticipo es solamente una parte del dinero que hay que tener disponible, ya que comprar un inmueble también implica afrontar una serie de gastos que normalmente quedan fuera del crédito hipotecario. Para una propiedad valuada en USD 100.000, las estimaciones son:
- Escritura, sellos y honorarios de escribanía: entre 3,5% y 5%, aproximadamente USD 3.500 a USD 5.000
- Honorarios inmobiliarios: entre 3% y 4% más IVA, aproximadamente USD 3.600 a USD 4.800
- Tasación: entre USD 150 y USD 300, dependiendo de la entidad
- Gastos bancarios, administrativos y seguros: varían según el préstamo contratado
No todos los bancos aplican los mismos cargos. Banco Nación, por ejemplo, informa que actualmente no cobra comisión por la tasación del inmueble dentro de su línea hipotecaria. Por eso, antes de elegir una propiedad hay que calcular el costo completo de la operación y no solamente cuánto dinero exige el banco como anticipo.
Requisito de ingresos: la regla del 25% entre cuota e ingreso familiar
Una vez reunidos los dólares aparece el segundo gran filtro, los ingresos mensuales del hogar. En los créditos UVA del Banco Nación, la cuota inicial no puede superar el 25% de los ingresos computables de quienes solicitan el préstamo. Esto significa que por cada $100.000 de cuota es necesario demostrar $400.000 de ingresos.
Por ejemplo, si la primera cuota fuera de $500.000, el hogar necesitaría acreditar $2 millones mensuales. Los bancos también permiten, en determinadas condiciones, sumar los ingresos de una pareja, de tal manera que el requisito no necesariamente tenga que ser cumplido por una sola persona. Banco Nación contempla hasta dos titulares y también permite incorporar hasta dos codeudores, que pueden ser padres, hijos o hermanos, siempre que cumplan las condiciones solicitadas por la entidad.
Ejemplo de simulación: ¿cuánto cuesta la primera cuota de un crédito UVA?
Para un departamento de USD 100.000, una simulación basada en condiciones de entidades como Banco Nación, Banco Ciudad y BBVA ubica la primera cuota en $780.000. Si el banco exige que esa obligación no supere el 25% del ingreso familiar, el solicitante tendría que demostrar: $780.000 ÷ 0,25 = $3.120.000 mensuales
Eso significa que un hogar necesitaría ingresos de $3,12 millones por mes para superar ese requisito bajo estas condiciones. La cifra está $320.000 por encima del ingreso neto promedio de los hogares argentinos estimado en $2,8 millones mensuales para el primer trimestre de 2026.
La cuota final dependerá de cuánto dinero se solicite, la cantidad de UVA financiadas, el plazo elegido, la tasa aplicada y el perfil crediticio del comprador. Además, el capital de estos préstamos está expresado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que se actualizan con el CER y acompañan la evolución de los precios.
