En la actividad del desarrollo inmobiliario resultamuy clara la relevancia que tiene una localización adecuada. En esto no existendiscusiones y, no se duda que el éxito de muchos emprendimientos (y porreciprocidad, el fracaso de otros) pueda explicarse, fundamentalmente, por suubicación.
Hoy existe consenso entre los desarrollistas enrelación con que, si bien la importancia del aspecto anterior es determinante,otros componentes de la ecuación final también deben ser considerados. A fin deasegurar el éxito de un emprendimiento, entre esos componentes cuentan eldiseño, la calidad de construcción, el buen esquema de financiación y lasmodalidades creativas de comercialización. Estos, en su conjunto, integran loque puede definir que un producto tenga una «calidad total», compatible con lasexigencias del mercado en un momento determinado. Esto hoy toma especialrelevancia por el poder relativo que tiene el comprador: su nivel de exigenciaes superior al de años anteriores.
Gran parte de las variables o componentes mencionadospuede ser gobernada por el emprendedor y, si bien todos ellos juntamente con lalocalización permiten explicar la gran mayoría de los éxitos o fracasos delsector, muchas veces surge una pregunta respecto de determinados casos: ¿porqué un proyecto que tenía todas las características para ser exitoso no lo hasido? Y como reflexión surge una primera respuesta explicativa: «Su tiempo noera el adecuado».
Esta aseveración tiene dos vertientes posibles. Una deellas está relacionada con aquellos proyectos que fueron demasiado adelantadosen sus propuestas o, por el contrario, old fashioned.
• Lanzamiento
No será éste el caso que nos ocupe ya que, enrealidad, se trata de una evaluación no adecuada de la demanda. La otravertiente está vinculada con el momento del ciclo económico en que el productoes lanzado al mercado. Sobre este particular, caben algunas reflexiones. Enciertas actividades económicas, un comportamiento anticíclico, o anticipadordel ciclo, es determinante para la rentabilidad empresarial. Un ejemplo muyclaro lo constituye en la Argentina la actividad ganadera, donde los períodosde liquidación de stocks están asociados a fuertes bajas en los precios. Estasfases de liquidación de existencias suceden siempre a los períodos de retencióny tienen una alta correlación con los ciclos de la economía en su conjunto.Aquellos empresarios que han podido entender esto y lograron implementarcriterios en el sentido inverso al ciclo, han tenido una rentabilidadclaramente mejor. Si bien en la actividad inmobiliaria, por las característicaspropias de las alzas y bajas que afectan al sector, la incidencia en larentabilidad final del «momento» es mucho mayor que en otros segmentoseconómicos, es muy complejo para el empresario poder actuar en formaanticíclica, por múltiples razones como por caso:
· Por el tiempo de maduraciónde un proyecto. Desde que se toma la decisión de llevarlo a cabo hasta que seaposible su lanzamiento al mercado, pueden pasar meses e incluso años.
· El tiempo de maduración nosiempre es gobernable para el desarrollista. A veces está condicionado poraprobaciones gubernamentales y/o de entes rectores, que son independientes desu voluntad y que pueden determinar que el proyecto pueda estar en condicionesde lanzamiento en un momento que no tiene nada que ver con el previstooriginalmente.
· El costo financiero hundidodesde el inicio. En general, el desarrollista inicia su proyecto adquiriendo unpredio, con lo cual debe ponderar el costo financiero de la espera, si desearetrasar el inicio en la expectativa de enfrentar en el lanzamiento el períodoascendente del ciclo económico.
(*) Economista.