La rentabilidad de los barrios cerrados ya supera 25% anual

Los campos se transforman cada vez más en barrios cerrados. Un terreno rural de 200 hectáreas a menos de 100 kilómetros de la Capital Federal puede comprarse por u$s 1,6 millón. Pero si esa zona es apta para realizar un desarrollo inmobiliario, el precio asciende a u$s 10 millones.

Los desarrollos inmobiliarios están ganando terreno a la actividad agropecuaria en las zonas más próximas a la Capital Federal. En los terrenos en que ambos negocios pueden encararse, la rentabilidad anual es superior a 25 por ciento para emprendimientos de barrios privados o clubes de campo mientras que no supera 3% para quienes deciden dedicarse al sector primario. Esta simple comparación provocó en los últimos años una tendencia a destinar tierra rural al desarrollo de urbanizaciones alrededor de la Ciudad de Buenos Aires. Pero los analistas aseguran que estas cifras crudas ocultan otra realidad, más compleja. En medio de un boom de desarrollos inmobiliarios, la demanda no crece, por lo que los riesgos de la inversión se hacen más altos y por lo tanto relativizan los cálculos de ganancia.

«Lo primero que hay que tener en cuenta para tomar una decisión es el precio y las características del terreno. Para hacer comparables ambas actividades hay que tener en cuenta una fracción de tierra que sea apta tanto para sembrar como para construir un barrio cerrado», explicó Germán Gómez Picasso, analista de «Reporte Inmobiliario». Los terrenos rurales donde se puede proyectar un emprendimiento inmobiliario deben contar con accesos rápidos a la Capital Federal, como autopistas o rutas en buen estado. Es decir que no pueden estar a más de 70 kilómetros de la avenida General Paz.

Diferencia

Según Gómez Picasso, el metro cuadrado de tierra para un desarrollo inmobiliario puede conseguirse entre u$s 4 y u$s 6. Esto equivale a cerca de u$s 50.000 la hectárea. En cambio, en el caso de la tierra apta para la actividad agropecuaria el valor es de u$s 8.000 la hectárea.

Con estos valores, se calculaque un mismo terreno de 200 hectáreas cuesta u$s 10 millones si tiene potencial constructivo y sólo 1.600.000 dóares para cultivos. Y por supuesto que si el lote es apto para ambas actividades, los precios que se pagan son los más altos.

¿Qué sucede con el productor que desea encarar la actividad agrícola ganadera? Suponiendo que se siembra soja (ya 57% de la tierra del país se dedica a este cultivo) según los últimos datos que se manejan en el sector, la rentabilidad anual que puede lograrse no supera 2,2%, incluso en los mejores momentos de cotización internacional del commodity, la tasa no superó 3%.

Retorno

Si ese terreno se destinara al loteo y construcción de una urbanización cerrada, el valor del m2 se vendería entre u$s 60 y u$s 70. Así, según Gómez Picasso, «la tasa interna de retorno supera 25% pero hay que tener en cuenta que se trata de una inversión a gran escala y los períodos de fin de proyectos no son inferiores a 24 meses».

Alfredo Bonadeo, socio gerente de la Estancia Villa María, señaló que la idea de encarar este megaemprendimiento de club de campo fue motivada por esta comparación. «La tierra rural pasó a tener valor urbano por el crecimiento de la ciudad, y calculamos vender la hectárea a cerca de u$s 35.000, lo que no llega a ser 10% de lo que valdría el terreno para otro uso. Así descartamos explotarla con agricultura», dijo a este diario.

Los valores que mencionó Bonadeo son muy inferiores a los de sus competidores más cercanos. Villa María es una urbanización con 162 lotes de 6.500 m2 en promedio, que se ofrecerán al público a partir de setiembre. Está ubicada cerca de Máximo Paz, en el sur del conurbano bonaerense y cuenta con infraestructura muy completa como lagunas para deportes acuáticos, canchas de fútbol, polo y golf.

Otra dato que señalan los empresarios del sector, y que sostiene la tendencia a urbanizar tierras originariamente rurales, es que una ubicación inferior a 100 kilómetros de la Capital Federal hace a un terreno riesgoso en cuanto a robos. El economista de «Márgenes Agropecuarios», Mario Arbolave, comentó a Ambito Financiero que ya hay productores de maíz que han sido víctimas de robos. Estos casos provocaron que ya varios se hayan pasado a otro tipo de cultivos que sean más difíciles de sustraer. Y que «la situación social que hoy se vive en el conurbano, por encontrarse a pocos minutos de la Capital, es otro componente por el que muchas tierras se destinan a desarrollos urbanos. Ya se puede ver en pueblos como Manzanares, Luján o Capilla del Señor que los destinos finales de la mayoría de los terrenos serán inmobiliarios», dijo. Pero Arbolave también señaló que «los barrios cerrados no tienen un mercado ilimitado. Hay muchos, en todos todavía quedan lotes sin vender y esto hace que la rentabilidad tampoco esté garantizada». Coincide con él Gómez Picasso, que aseguró que todavía hay mucha oferta en barrios cerrados ya terminados, incluso de clubes de campo y chacras. «Los grandes emprendimientos como Nordelta recién tienen desarrollado menos de 3% del proyecto y situaciones similares se registran en Estancias del Pilar o en Ayres del Pilar», advirtió.

Vacancia

De hecho, según un relevamiento de «Reporte Inmobiliario», en la actualidad de los 101.200 lotes disponibles (de los cuales 67% está en la zona norte del GBA) sólo 42.000 están ocupados. Es decir que en los emprendimientos ya consolidados aún hay una vacancia de casi 60% y no se vislumbra un aumento de la demanda capaz de revertir este porcentaje. Y eso sin considerar los nuevos desarrollos en carpeta.

«Es muy difícil hacer una comparación porque entran muchas variables en juego. Es cierto que la tierra se dedica cada vez más a los desarrollos inmobiliarios, pero es difícil precisar cuál será mejor negocio. Además, no sólo hay que concentrarse en la soja. Hay otras actividades que pueden resultar en muy buenos negocios como la cría de cerdos o pollos», aclaró Arbolave.

Así es que según « Márgenes Agropecuarios», con una inversión similar con la que se consigue una renta anual de 1,9% si se dedica un campo a la agricultura, se puede llegar a 3,05% si se le suma ganadería y tambo.