Más demanda de edificios industriales

A partir del segundo semestre del año pasado, el mercado de inmuebles industriales manifiesta una importante recuperación. De la mano de una mejora en la actividad manufacturera, se activó la demanda de edificios, principalmente aquellos destinados a actividades logísticas.

Los precios de alquiler de este tipo de depósitos aumentaron cerca de 50% en promedio desde la crisis de 2002 y ya se encuentran en valores cercanos a épocas de la convertibilidad. Pero los hombres del sector coinciden en señalar que el parque disponible para actividades industriales está obsoleto y hay poca oferta.

Mientras más se requieren inmuebles con disposiciones de infraestructura y tecnología para desarrollar actividades modernas, la actual oferta tiene casi 80 años de uso. Por esa razón, crecen los interesados en los parques industriales que ofrecen nuevas posibilidades.

Según un informe de la consultora Cushman & Wakefield Semco, el incremento de la actividad industrial generó que la capacidad instalada en edificios industriales se ubicara en el orden de 72%, con una tendencia alcista. Natalia Martínez, de la consultora, explicó a este diario que «los valores de alquiler de los inmuebles de primera línea utilizados para centros logísticos o de distribución se ubican entre u$s 3,5 y u$s 4,5 por metro cuadrado». Pero algunos de los principales operadores del sector aseguran que pueden conseguirse precios más bajos. Mario César Merlo, titular de Merlo Negocios Inmobiliarios, dijo a Ambito Financiero que «los valores locativos han manifestado un aumento que oscila entre $ 3 y $ 8 por metro cuadrado cubierto, según la calidad del inmueble de que se trate». Y Claudio Peñas, de Claudio Peñas Inmuebles Industriales, los ubica «entre $ 3,5 y $ 6 el metro cuadrado».

Respecto de los valores de venta, hay varios puntos para tener en cuenta. Los factores determinantes para valuarlos son la ubicación geográfica, la antigüedad y la calidad constructiva. Con todas estas variables se hace muy difícil hablar de un precio promedio y en el mercado se observa mucha distorsión en este sentido. Pero los operadores comentan que los valores corrientes suelen estar entre u$s 100 y u$s 200 el metro cuadrado.

Merlo explica que «el requerimientode inmuebles, específ icamente con destino industrial (no depósitos), para alquiler es todavía muy relativo.

En general, en este segmento los demandantes optan por adquirir el inmueble en vez de locarlo por las fuertes inversiones que deben efectuar en infraestructura, que pueden correr el riesgo de perderlas ante la negativa del locador de prorrogar el contrato y la obligación de desocupar el inmueble».

• Preferencia

Además, Merlo indica que en la actualidad hay muchos inversores que, ante la obsolescencia de los inmuebles que hay en oferta, prefieren construir nuevos espacios. Y Peñas lo apoya. «Cuando se puede comprar un depósito construido hace muchos años a u$s 150 y se puede construir uno nuevo invirtiendo u$s 250 por metro cuadrado, muchos se inclinan por la segunda opción.»

Peñas indica que como en la Capital Federal «ya casi no hay y las autoridades ponen muchas trabas para construir por sus límites de zonificación, los depósitos y otros inmuebles industriales se están constituyendo principalmente en los parques industriales.
El mercado de éstos está concentrado en el Gran Buenos Aires (37%). Dentro de esta jurisdicción, el eje norte posee el mayor predominio de ocupación (88%), mientras en los eje sur y oeste hay desarrollos incipientes.

Allí, según Cushman, el valor máximo de venta es de u$s 35 el metro cuadrado (Parque Industrial Garín) y el mínimo es de entre u$s 10 y u$s 12 (parque Industrial La Plata).

Las ventajas del eje norte sobre el resto de las zonas se da por la alta dinámica industrial, la accesibilidad y la conectividad con los centros de distribución, y la completa dotación de infraestructura de servicios.