Reforma: ¿qué impuestos hay que tener en cuenta al vender tu casa?

Por Federico De Luca - Socio | Partner de Luca & Asociados

La Reforma Tributaria - Ley 27.430, sancionada el pasado 28 de Diciembre, y publicada en el Boletín Oficial el día 29 del mismo mes, trajo consigo varios cambios en el esquema de recaudación tributaria de nuestro país, así como la eliminación y creación de nuevos impuestos. Uno de los cambios más significativos, se da en el caso de la venta de inmuebles.

• Venta de inmuebles antes de la Reforma Tributaria

El único impuesto que se aplicaba en la venta de inmuebles era el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, o más conocido como I.T.I., cuyo efecto era para aquellas personas que transferían bienes muebles registrables en el país. Existía la posibilidad de quedar eximido de pagar este impuesto, para ello se debería solicitar un "Certificado de No Retención", el cual sólo era otorgado en aquellos casos de "venta de la única viviendo y/o terrenos con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa habitación propia dentro del período de un año".

• Venta de inmuebles posterior a la Reforma Tributaria

Luego de la Reforma Tributaria, debemos dividir en 2 posibles casos ya que para cada uno aplica un impuesto diferente.

1) Si se vende un inmueble adquirido antes del 1ro de Enero de 2018, sobre la venta de ese inmueble seguirá vigente la aplicación del I.T.I., con las particularidades mencionadas anteriormente.

2) Por el contrario si el inmueble que se está vendiendo fue adquirido con posterioridad al 1ro de enero de 2018, entonces no aplicará el I.T.I., sino que se deberá aplicar el nuevo método introducido por la reforma tributaria.

• Nuevo método de la Reforma Tributaria

La Reforma Tributaria, modificó el artículo Nº 2 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, incorporando como nuevo concepto de ganancia, los resultaos derivados de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles. El artículo 2 quedó redactado de la siguiente forma: "A los efectos de esta ley son ganancias, sin perjuicio de lo dispuesto especialmente en cada categoría y aún cuando no se indiquen en ellas: "..." "5. Los resultados derivados de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, cualquiera sea el sujeto que los obtenga"

Expuesto esto, podemos concluir que la ley 27.430, crea un nuevo hecho imponible autónomo del impuesto a las Ganancias, aplicable al resultado de la venta de inmuebles, para aquellas personas humanas que vendan su segundo inmueble. Este resultado estará alcanzado por una alícuota única y reducida del 15%, llamado impuesto cedular.

• Determinación de la Ganancia sujeta a impuesto por la venta de inmuebles

Para poder determinar el resultado de la venta de los inmuebles, la ley modificó el artículo 90 de la Ley de impuesto a las ganancias, incorporando los nuevos impuestos cedulares y detallando la forma de determinar el resultado sobre el cual aplicar el mismo.

En el caso de la enajenación y transferencias de inmuebles y derechos sobre inmuebles, la ganancia se determinará en base a las siguientes pautas:

a) Deduciendo del precio de enajenación o transferencia el costo de adquisición, actualizado mediante la aplicación del índice mencionado en el segundo párrafo del artículo 89 (Índice de Precios Internos al por Mayor -IPIM-), desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación o transferencia. En caso de que el inmueble hubiera estado afectado a la obtención de resultados alcanzados por el impuesto, al monto obtenido de acuerdo a lo establecido precedentemente, se le restará el importe de las amortizaciones admitidas que oportunamente se hubieran computado y las que resulten procedentes hasta el trimestre inmediato anterior a aquél en que proceda su enajenación.

b) En los casos de operaciones a plazo, la ganancia generada con motivo del diferimiento y/o financiación tendrá el tratamiento respectivo conforme las disposiciones aplicables de esta ley.

No hay que olvidarse, que se podrán computarse los gastos (comisiones, honorarios, impuestos, tasas, etcétera) directa o indirectamente relacionados con las operaciones a que se refiere el presente artículo.

Sobre el valor determinado, luego de aplicar lo mencionado en los párrafos precedentes, se deberá aplicar la alícuota del 15%, y el impuesto determinado será el que tendrá que abonar quien vende un inmueble.

Por último, se establece que estas ganancias se imputarán al año fiscal en que hubiesen sido percibidas. Excepto en el caso de operaciones acordadas a plazo, es decir que se paguen en cuotas mayores a 12 meses, donde las ganancias se deberán imputar en cada año fiscal, en base a las cuotas que se fueran percibiendo en el mismo.

• Exención - Incorporación del resultado generado por la venta de la casa habitación

La Reforma Tributaria, modificó el inciso o) del artículo 20 de la Ley de Impuesto a las ganancias, incorporando que se encontrará exento de este impuesto, el resultado derivado de la enajenación de la casa-habitación.

Esto quiere decir que el nuevo impuesto cedular del 15%, no será de aplicación para aquellas personas humanas que vendan su inmueble destinado a casa-habitación, sino que únicamente aplicará para aquellas personas que posean más de un inmueble.

• ¿Qué se busca con este cambio?

Lo que se intenta lograr con este cambio, a nivel macro es que esta medida facilite el acceso a la vivienda, mejorar la equidad del sistema tributario actual, y fomentar la formalización de la actividad, según palabras del ministro de Hacienda de la Nación, Nicolás Dujovne.

A nivel micro, se busca que las personas comiencen a escriturar los inmuebles por los valores reales de venta, lo cual será muy beneficioso ya que aumentará el costo computable al momento de una futura venta, por lo que disminuiría el impuesto a pagar en dicha transacción. Con esto se lograría regularizar una situación que es muy informal en la actualidad.