Un "bien de familia" puede ser embargado

Los departamentos, inclusive aquellos inscriptos como "bien de familia" (condición que, de por sí, frena cualquier intento de embargo), pueden ser ejecutados toda vez que su propietario arrastre una deuda en el pago de las expensas comunes, según interpretó un especialista letrado en la última publicación de "Reunión de Administradores".

El bien de familia, es un instituto de profundo contenido social y de raigambre constitucional, que encuentra su esencia en la conservación e intangibilidad de la propiedad que sirve de alojamiento o de sustento a la familia.

Tiende específicamente a la protección contra el embargo de la propiedad que constituye la vivienda de ciudadano. Busca así resguardar el núcleo familiar con un doble objetivo.

Por un lado, el económico, en la medida que tiende a la conservación de una parte del patrimonio en el seno de ésta y, por otro, el social, en cuanto propende al mantenimiento de la familia bajo un mismo techo. En suma, responde a la alta finalidad político legislativa, que procura asegurar la intangibilidad del hogar y servir de refugio a la familia, fomentando su estabilidad y cohesión.

Al respecto, el artículo 38 de la Ley Nº 14.394 dispone que: «El bien de familia no será susceptible de ejecución y embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca».

Se establece así, uno de los principales efectos que produce la constitución del bien de familia. Esto es: la inembargabilidad e inejecutabilidad respecto de los acreedores titulares de créditos nacidos con posterioridad.

Es decir que, el eje de la inembargabilidad en los inmuebles sometidos a este régimen, está representado por el principio en orden al cual, son los compromisos pecuniarios contraídos después de la inscripción, los únicos que pierden ejecutabilidad.

Obligación

Ya que frente a los créditos y derechos anteriores a la inscripción, ésta resultara inoponible cualquiera sea la naturaleza o causa de la obligación.

Como el artículo 38 no hace referencia alguna al crédito por expensas, surge el interrogante respecto de qué incidencia tiene sobre éste la circunstancia de que la unidad funcional se encuentre sometida al régimen del bien de familia.

Frente a tal cuestión, tanto la doctrina como la jurisprudencia se han inclinado invariablemente por la inoponibilidad de la inscripción del bien de familia a las expensas, aunque no siempre con idénticos argumentos. El argumento de mayor entidad que suele exponerse en este sentido, es que la obligación de contribuir al pago y costos necesarios para el mantenimiento del inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal, tiene su fuente en el reglamento de copropiedad, que es preexistente a la afectación del régimen del bien de familia que el propietario pudiere hacer, de modo que las deudas por expensas comunes dan lugar a embargo y ejecución, pues no se trata de obligaciones nacidas con posterioridad a la inscripción, sino de «rubros» o «renglones» de tales obligaciones.

La obligación de pagarlas no nace cada vez que el administrador pretende el cobro de un período determinado, ya que ello hace únicamente a su exigibilidad.

Cada copropietario sabe que está obligado a contribuir al pago de las cargas comunes desde el momento en que es tal, ya que, el reglamento de copropiedad y administración forma parte del título de propiedad, sea que hayan participado en su redacción, sea que hayan adherido al mismo. De ahí que siempre la afectación del inmueble al régimen de bien de familia va a ser posterior a la causa de su obligación frente al consorcio.

Otro argumento, aunque más discutido, es aquél que asimila el crédito por expensas a los provenientes de mejoras introducidas en la finca, mencionados por el artículo 38 entre las excepciones a la imbargabilidad.

No debe perderse de vista, que cuando hablamos de expensas comunes nos estamos refiriendo, obviamente a aquellos gastos normales u ordinarios que se originan en la conservación, reparación y funcionamiento de las cosas y servicios comunes que integran la propiedad horizontal y que, como tales, están a cargo de todos los propietarios.

División

Según se enumera en el artículo 8 de la Ley Nº 13.512, las expensas pueden dividirse entre las de administración, mantenimiento y reparación de las cosas comunes, primas de seguro del edificio; y las de reparación y conservación.

Por tal motivo, se ha considerado que la obligación de pagar expensas participa de la naturaleza de las obligaciones mencionadas y, por aplicación analógica del precepto citado, se encuentra excluida del beneficio que acuerda la ley.

Cabe destacar que, más allá de los fundamentos que se esgriman para sustentar tal postura, lo cierto es que existe consenso respecto de que ésta es la solución que se impone.

Caso contrario, mediante el simple expediente de inscribir un inmueble afectado a la Ley Nº 13.512 como «bien de familia», se convertirían en letra muerta las disposiciones de los artículos 8 y 17 de la citada ley, con la consiguiente imposibilidad de llevar adelante un sistema de obvia utilidad en la sociedad actual