Una buena inversión: se gana hasta 25% con casas recicladas

Son situaciones excepcionales, pero cuando se dan, los inversores no dudan en aprovecharlas porque terminan en un buen negocio. Se trata de la compra de casas o departamentos de pasillo -también llamados PH- que cuentan con una buena ubicación pero que se venden a bajo precio porque la construcción se encuentra en muy mal estado. El valor al que se vende este inmueble después de un reciclado «a estrenar», es decir que quede como nuevo, es 25% superior a la suma del valor en que se compró más el dinero que se utilizó para la remodelación.

El arquitecto Eduardo Raposo, del estudio homónimo, dio a este diario un claro ejemplo.

«Un cliente nos encomendó este mes reciclar un PH que compró en Caballito por 35.000 dólares. El inmueble tiene 65 metros cuadrados y se está invirtiendo cerca de 500 dólares por metro cuadrado para reciclarlo. Con una inversión cercana a los 40.000 dólares que llevará al PH a tener 95 metros cuadrados construidos, ese inmueble se podrá vender a 95.000 dólares», explicó Raposo. Y agregó que ésta es una posibilidad muy rentable por el costo actual para construir.

El metro cuadrado de la construcción se cotiza entre 450 y 500 dólares mientras que unos meses antes de la crisis el metro cuadrado llegaba a los 700 dólares.

Mientras Raposo hace hincapié en que el inmueble debe estar muy bien ubicado para que se alcance un óptimo precio de reventa, José Rozados, de Reporte Inmobiliario, dice que «se están buscando muchos departamentos tipo casa (a los que se accede por pasillo en planta baja) que estén en mal estado en el orden de los 25.000 dólares en áreas no centrales de Capital Federal, como Once, Congreso o Barracas».

Rozados explica que los inmuebles «se reacondicionan con una onda loft. Si son antiguos y es posible por la altura de sus ambientes, también se adiciona un entrepiso como para aumentar los metros cuadrados aprovechables, invirtiendo entre 3.000 y 5.000 dólares y se sacan a la venta en el orden de los 35.000 o 40.000 dólares».

• Sin expensas

Este tipo de inmuebles reciclados, explican en el sector, se vende muy bien y rápido porque también contribuye a su comercialización el hecho de que en general no pagan expensas.

Pero no son abundantes los avisos en inmobiliarias que ofrezcan este tipo de PH a reciclar. «Por lo general los venden dueños directos ahogados por deudas o porque no pueden seguir manteniéndolos», comentó Rodrigo Saldaña, de la inmobiliaria Tosselli & Fuentes.

«Sin embargo, a nuestra inmobiliaria se acerca gran cantidad de inversores en busca de estos PH», agrega Saldaña y aclara que por lo general las zonas elegidas son «Caballito, Belgrano y Palermo porque allí pueden defenderse bien los precios al ser vendidos luego, sin necesidad de hacer un gran gasto en reciclarlos. En cambio si el inmueble está en Once, por ejemplo, no es fácil hacer la diferencia de 20 o 25% que se busca ganar en estas operaciones».

• Usos diversos

Otros departamentos que están siendo buscados por inversores para reciclar son los de planta baja al frente de los edificios que sean «apto profesional» o que permitan cierta actividad comercial por reglamento de copropiedad en zonas bien ubicadas.

Rozados explica que estos inmuebles «se refuncionalizan interiormente y las ventanas se convierten en vidrieras».

«Así pasan a transformarse en una especie de local», agrega Rozados.

En esta operación, los departamentos de planta baja que generalmente no son requeridos para vivienda, aumentan ostensiblemente su capacidad de renta por alquiler.

«Teniendo en cuenta hoy la gran ocupación de locales y el aumento en los precios de locación de éstos, se logra rentar el inmueble a un valor mayor que un departamento y algo menor que un local», señaló Rozados.

Estos departamentos son en general ocupados como estudios de decoración o arquitectura, inmobiliarias y agencias de turismo, entre otros.