Ya son 18 los países que regulan los alquileres temporales: ¿cómo controlar su expansión en CABA?

Mientras se debate la modificación de la Ley de Alquileres, hay un factor central que hoy queda por fuera: el crecimiento de Airbnb. En paralelo, se hunde la oferta para locaciones permanentes.

Los alquileres temporarios en CABA, en debate. 

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Mientras el debate legislativo se centra en la Ley de Alquileres y su posible modificación, hay un factor central que va por fuera de la normativa y explica en buena medida la retracción de la oferta de departamentos: el aumento de los alquileres temporales. Sin embargo, el descalabro que genera este fenómeno en el método de alquiler tradicional no es exclusivo de Argentina. Ya son 18 los países europeos que regularon los contratos temporarios. Expertos dialogaron con Ámbito para analizar qué medidas podrían aplicarse en el país para subsanar el déficit habitacional.

En Nueva York, los propietarios deberán compartir con sus huéspedes el hospedaje temporal. Durante las últimas elecciones en España, el debate sobre la regulación de los alquileres fue central. París limita el número de días de alquiler a 120 días por año. Berlín limita la segunda residencia a un alquiler máximo de 90 días al año. Portugal dejó de conceder nuevas licencias para Airbnb y otros alquileres vacacionales similares, excepto en las zonas rurales. En Londres, los anfitriones de esta aplicación sólo pueden alquilar su propiedad durante 90 noches o menos al año, sin solicitar un cambio de uso. Regulaciones similares se encuentran en Tokio, California y Sidney. También Honolulú, una ciudad en Hawái azotada por el turismo excesivo, aplica limitaciones. Las regulaciones tienen que ver con el período de tiempo que Airbnb, la aplicación más utilizada para este tipo de alquiler, permite ofrecer el departamento, o bien con la documentación necesaria para la registración de unidades autorizadas a tal fin.

¿Qué pasa en la Ciudad de Buenos Aires?

En la Ciudad de Buenos Aires, como ejemplo de distrito afectado por los alquileres temporarios, donde en cuatro años la oferta de unidades destinadas a este uso creció 62%, se aplica la Ley 6255, que regula la actividad de alquiler temporario turístico. Implementada desde diciembre 2019, la legislación fue impulsada por el Ente de Turismo de CABA y es la autoridad de aplicación que tiene a cargo el Registro de Hoteles, de Guías de Turismo y de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico.

Sin embargo, su finalidad se limita al registro “para el conteo de plazas turísticas”, “brindar seguridad jurídica a los turistas” y “asegurar la calidad de la estadía”. Su aplicación no tuvo un efecto significativo en el mercado: solamente se encuentran 582 unidades registradas de las 17.000 publicaciones activas durante el primer semestre del año.

Inquilinos Agrupados, la asociación dirigida por Gervasio Muñoz, disiente en los números, pues recolectando las ofertas de todos los portales destinados a alquileres temporales, totaliza 70.000 unidades. “Es un número dinámico ya que puede haber varias publicaciones sobre un mismo inmueble y día a día anfitriones se suman y otros destinan el inmueble a otra finalidad”, responden desde el área de Turismo de la Ciudad.

“De mínima urge aplicar la Ley 6255/19, que establece una serie de obligaciones para anfitriones, incluyendo la notificación al consorcio de propietarios, la contratación de un seguro de responsabilidad civil y la información sobre cada huésped alojado”, ratifica Federico Poore, periodista especializado en temas urbanos.

Sobre una posible disminución en el nivel de actividad a partir de la regulación en otros países, asegura que “no le consta” una baja en el nivel de actividad “más allá de los tire y afloje esperables entre regulador y regulado”. “Hay ciudades que exigen que se indique el número de registro en las propiedades listadas y eso es efectivamente lo que ocurre. Dicho esto, las ciudades encontraron más dificultades a la hora de imponer topes máximos, como la cantidad de días al año en que se pueden alquilar las propiedades. Entre las ciudades que están intentando regular más fuertemente el alquiler turístico temporal están Nueva York, Berlín y Venecia”, detalla a Ámbito.

De todos modos, las ciudades frecuentemente se muestran reacias al cumplimiento de la normativa, sobre todo la vinculada a los topes regulatorios. “En esos casos, los gobiernos locales se han visto obligados a depender de denuncias (de vecinos, por ejemplo) para hacer cumplir la Ley”, cuenta Poore.

“Hay 18 regulaciones en Europa porque el alquiler temporario significa una competencia desleal. En vez de poner un hotel con las cargas patronales e impuestos correspondientes, se ofrece un edificio o barrios enteros que llenan con turistas, que pagan en dólares rentas muy superiores”, destaca Matías Barroetaveña, legislador de Unión por la Patria y director del Centro de Estudios Metropolitanos.

Para el especialista, el déficit habitacional que encuentra la Ciudad merece una regulación mayor sobre esta modalidad: “En CABA se duplicaron las personas que viven en villas en los últimos diez años. En 2013 eran 150.000, ahora son 330.000. Además, hay 10.000 personas en situación de calle, y en el mismo período creció 10 puntos el nivel de inquilinos, mientras que tenemos la cifra más baja de propietarios en el país. Mientras tanto, entre censo (2010) y censo (2022) se construyeron 10 millones de metros cuadrados que hoy están vacíos, es decir, 230.000 viviendas en Ciudad, usadas como reserva de valor”, advierte Barroetaveña.

En cambio, para Christan Werle, ex presidente del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, el foco está en la “crisis de rentabilidad” que atraviesan los alquileres tradicionales y de forma incipiente los temporales, “donde hay una sobreoferta y baja ocupación”. Entonces, según Werle, lo conveniente sería “dejarle la libertad a cada provincia a que analice su propia política habitacional”, y no regular la oferta. “Casi todos los contratos no tienen ningún registro, ¿por qué no pasaría en los temporales lo mismo? ¿Qué capacidad tiene el Estado de controlar? Creo que hay que alinear incentivos y entender que lo nuestro es un problema de rentabilidad y no de falta de regulación. Además, hoy el desarrollo de los temporales genera puestos de trabajo e inversión que queda en la Argentina, sin desplazar oferta de vivienda”, razona el especialista.

El propio portal de Airbnb refleja un panorama de la rentabilidad que ofrece esta modalidad de alquiler. Al momento, solo en la Ciudad de Buenos Aires, mantienen 26.204 unidades activas. El promedio de noches reservadas es de 64 y el precio promedio por noche es de $17.529. Medido en un año, el ingreso promedio es de $814.044. Además, el 90% de los propietarios alquila el departamento completo, no una habitación, y el 60% tiene bajo su nombre más de un departamento en alquiler, superando las 100 unidades en algunos casos.

“No hay que culpabilizar al que tenga una propiedad de alquiler, pero sí hay que imponer impositivamente a aquellos que tengan varias o vacías”, concluye Barroetaveña. Sobre este punto, Poore suma: “El Área Metropolitana de Buenos Aires ya viene expandiéndose a un ritmo mayor que lo que indica su crecimiento poblacional, mediante un modelo de suburbanización donde proliferan los barrios cerrados y la autoconstrucción informal. Lo que deben hacer las ciudades es avanzar en el completamiento de la trama urbana mediante políticas que ayuden a desarrollar los vacíos urbanos (equipamientos vacíos, fábricas abandonadas, terrenos baldíos o vivienda ociosa)”.