El mercado inmobiliario recibió una de las novedades tributarias más relevantes de los últimos años. A través del Decreto 406/2026, el Gobierno reglamentó las exenciones en el Impuesto a las Ganancias incorporadas por la Ley 27.802 de Modernización Laboral y estableció con mayor precisión cómo funcionarán los beneficios para alquileres destinados a vivienda y determinadas operaciones de venta y transferencia de inmuebles.
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Menos impuestos para el ladrillo: qué cambia con las exenciones en Ganancias para alquileres y compraventas
La reglamentación de un capítulo de la Reforma Laboral definió los beneficios fiscales para propietarios e inversores. Especialistas prevén más previsibilidad.
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La reglamentación del Decreto 406/2026 eximió del Impuesto a las Ganancias a determinados alquileres de vivienda y operaciones inmobiliarias, con el objetivo de mejorar la rentabilidad y fomentar nuevas inversiones
La medida alcanza a personas humanas y sucesiones indivisas, con efectos retroactivos al 1° de enero de 2026. Para especialistas tributarios e inmobiliarios, la principal virtud de la reglamentación pasa por aportar seguridad jurídica sobre cuestiones que permanecían sujetas a distintas interpretaciones y que ahora cuentan con un marco más claro para su aplicación.
Además de mejorar la previsibilidad, el nuevo esquema podría fortalecer la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias y transformarse en un incentivo para ampliar la oferta de viviendas en alquiler permanente.
Más que una exención, un marco de previsibilidad
Aunque gran parte de la atención quedó puesta en la eliminación de Ganancias para determinadas rentas y operaciones inmobiliarias, varios especialistas coinciden en que el principal aporte de la reglamentación pasa por otro lado: la seguridad jurídica.
Yanina Beade, titular del estudio contable homónimo, consideró que la norma terminó de darle operatividad a beneficios que ya habían sido incorporados por la Reforma Laboral, pero que todavía necesitaban precisiones para su aplicación práctica.
“La experiencia demuestra que muchas veces el problema no es la existencia de un beneficio fiscal sino la falta de claridad sobre su aplicación. Las ambigüedades suelen derivar en conflictos interpretativos, fiscalizaciones y litigios. Por eso, uno de los principales aportes del decreto es brindar certeza jurídica respecto de quiénes pueden acceder a la exención y bajo qué condiciones”, explicó.
Beade destacó que la reglamentación define con mayor precisión el concepto de casa-habitación, establece desde cuándo resultan aplicables los beneficios y aclara que la exención para alquileres alcanza a todas las unidades destinadas exclusivamente a vivienda permanente, sin límites en la cantidad de inmuebles alcanzados.
También remarcó que el beneficio no se restringe únicamente al canon locativo. La norma incorpora importes vinculados al uso de muebles, accesorios y determinados servicios suministrados por el propietario dentro del contrato.
Desde su visión, la reducción de incertidumbre constituye un factor tan importante como el alivio tributario, especialmente en un sector donde las inversiones suelen proyectarse a varios años.
“La previsibilidad permite analizar proyectos con horizontes más largos, evaluar riesgos con mayor precisión y tomar decisiones de inversión bajo reglas más claras”, sostuvo.
Los puntos que todavía generan debate
Pese a las definiciones incorporadas por el Decreto 406/2026, algunos aspectos continúan generando diferencias de interpretación entre especialistas tributarios.
Uno de ellos está relacionado con el tratamiento de las sociedades propietarias de inmuebles.
Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, advirtió que la reglamentación parece restringir la exención a personas humanas y sucesiones indivisas, aunque el texto de la ley presenta un alcance más amplio.
“La reglamentación pretende limitar la exención exclusivamente a la locación por parte de personas humanas y sucesiones indivisas, cuando eso no es lo que surge de la ley. La norma también contempla el caso de las personas jurídicas al referirse a ejercicios iniciados a partir del 1° de enero de 2026”, analizó.
Según el tributarista, ese aspecto podría generar futuras discusiones sobre el alcance real del beneficio y la posibilidad de que determinadas sociedades reclamen el mismo tratamiento previsto por la ley.
Otro de los puntos controvertidos aparece del lado de los inquilinos. La reglamentación establece que cuando el propietario acceda a la exención, el locatario no podrá computar determinadas deducciones vinculadas al alquiler dentro del Impuesto a las Ganancias.
Para Domínguez, la decisión busca evitar una doble pérdida de recaudación para el Estado, aunque considera discutible que el beneficio otorgado al propietario termine eliminando una ventaja fiscal originalmente concebida para quienes alquilan.
“El beneficio para el propietario y la deducción del inquilino responden a objetivos distintos. La medida que permitía descontar parte del alquiler de Ganancias había sido pensada para aliviar la carga de quienes alquilan”, planteó.
Inversión, rentabilidad y oferta
Más allá de las cuestiones técnicas, el objetivo económico de la medida apunta a fortalecer los incentivos para invertir en viviendas destinadas a renta y mejorar la ecuación de determinadas operaciones inmobiliarias.
Beade consideró que la reducción de la carga tributaria puede transformarse en una herramienta capaz de mejorar la rentabilidad neta de muchos proyectos.
“Durante los últimos años numerosos propietarios optaron por inmuebles ociosos, alquileres temporarios u otras alternativas de inversión. La eliminación de Ganancias sobre estas rentas intenta modificar parte de esa ecuación”, evaluó.
Sin embargo, aclaró que la baja de impuestos por sí sola no garantiza una expansión automática de la oferta ni una reducción de los valores locativos.
Beade señaló: “La carga tributaria constituye una variable relevante, pero también influyen el acceso al crédito, la estabilidad económica, los costos de mantenimiento, las expectativas de largo plazo y la dinámica de oferta y demanda”.
A su entender, el verdadero impacto de la medida deberá analizarse dentro de un contexto más amplio de recuperación económica y fortalecimiento del mercado inmobiliario.
La compraventa también gana protagonismo
Aunque buena parte de la discusión pública quedó concentrada en los alquileres, el decreto también reglamentó beneficios para determinadas ventas de inmuebles y transferencias de derechos sobre propiedades ubicadas en el país.
La norma incorpora expresamente operaciones vinculadas con cesiones de boletos de compraventa y otros compromisos similares donde todavía no se otorgó la posesión del inmueble, un aspecto especialmente relevante para el mercado de desarrollos y proyectos en construcción.
Miguel Chej Muse, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate, consideró que este capítulo de la reglamentación podría tener un impacto importante sobre la actividad.
“La exención vinculada a la venta y transferencia de inmuebles resulta muy relevante porque reduce un costo significativo dentro de la operación. Cuando mejora la ecuación económica total aparecen más incentivos para comprar, vender e invertir”, afirmó.
El especialista destacó además que el decreto aporta una certeza que el mercado venía reclamando desde la aprobación de la ley. Indicó: “La publicación de la reglamentación permite saber exactamente qué operaciones quedan alcanzadas, desde cuándo aplica el beneficio y cuáles son las condiciones para acceder. Esa previsibilidad es fundamental para cualquier decisión de inversión”.
Chej Muse sostuvo que el nuevo esquema llega en un momento donde las compraventas muestran señales de recuperación y el crédito hipotecario comienza a recuperar protagonismo.
“La mejora de la rentabilidad en alquileres, la reducción de determinados costos tributarios y una mayor seguridad jurídica conforman una combinación positiva para el sector. Son herramientas que ayudan a consolidar la recuperación del mercado y generan mejores condiciones para nuevas inversiones. En ese contexto, el decreto representa una señal positiva para propietarios, desarrolladores e inversores”, Chej Muse concluyó.