Estudio refleja los efectos distorsivos de la ley de alquileres en el mercado inmobiliario de CABA

Se trata de un informe de la UTDT que analizó el periodo 2020-2023. Se identifica el fenómeno multicausal impulsado por la derogada ley, la paralización de la oferta hipotecaria y la inflación anual de tres dígitos.

Actualmente, Palermo es el barrio con mayor oferta para alquilar en CABA

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Un estudio realizado por la Universidad Torcuato Di Tella analizó el impacto que registró el mercado inmobiliario a partir de las regulaciones de la ley de alquileres 27.551 (derogada por el DNU 70/23), la paralización de créditos hipotecarios y el fenómeno inflacionario que durante el 2023 año alcanzó un nivel de 211,4 %.

Uno de los hallazgos del estudio -realizado por la UTDT en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA)- es que las medidas de control de alquileres y el colapso del mercado hipotecario, debido a tasas de inflación prohibitivamente altas, fueron los principales impulsores de distorsiones significativas del mercado. La ley de control de alquileres de 2020, que extendió la duración de los contratos e implementó un nuevo mecanismo de indexación, provocó una contracción sustancial en la oferta de viviendas, con una disminución de los listados del 21,3% en comparación con el período anterior a la existencia de la legislación.

Al mismo tiempo, la virtual desaparición de la financiación hipotecaria, con menos del 0,5% del PBI en stock de hipotecas, obligó a los potenciales compradores de viviendas a recurrir al mercado de alquiler, lo que tensó aún más la oferta.

El efecto de los alquileres temporarios

Con relación al eventual impacto de los alquileres temporarios, a menudo identificados como el principal elemento distorsivo en los mercados de la vivienda, se determinó que su efecto resulta casi irrelevante, contribuyendo a una reducción de solo el 1,5% en la disponibilidad de alquileres a largo plazo en un período de 4 años. Esto contrasta marcadamente con las distorsiones más significativas determinadas por el control de alquileres, la dinámica disfuncional del mercado crediticio y el impacto de la volatilidad macroeconómica.

Precisamente, el estudio de la UTDT identifica claramente los efectos negativos de la ley de alquileres, que provocó una reducción drástica de la oferta de viviendas de alquiler en CABA, con un aumento de los precios para cubrirse de la inflación y un redireccionamiento de propiedades hacia la venta. Todas estas variables se revirtieron y aceleran su normalización a partir de la derogación de la ley.

No solo turismo

La Ciudad de Buenos Aires es un importante destino turístico, con 2,8 millones de turistas entre el tercer trimestre de 2022 y el segundo trimestre de 2023. Los alquileres temporarios, han ayudado a los propietarios a mantener una fuente de ingresos en medio de un entorno desafiante para el mercado de alquileres. De estos turistas, el 50% se hospedó en hoteles y el 22% en viviendas temporarias, un aumento de 7 puntos porcentuales con respecto al año anterior.

La ciudad es un centro turístico por excelencia y un polo de atracción para nómades digitales, estudiantes y jóvenes profesionales del mundo que consideran a la ciudad, no solo una puerta de ingreso para conocer el país, sino también un sitio para radicarse temporalmente por estudio, trabajo y desarrollo de actividades emprendedoras de diferentes modalidades, todo lo cual genera un aporte importante en divisas y en generación de actividad local.

Incluso, más allá de la presencia de extranjeros y del propio turismo interno, no se puede soslayar el hecho que CABA requiere necesariamente contar con una oferta moderna de alquileres temporarios para quienes requieren estadías prolongadas para realizar trámites administrativos, judiciales, regulatorios y hasta para cuidados de salud y tratamientos médicos.

Estudio académico

El estudio de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT) en colaboración con el CIPUV (Centro de Investigación de Política Urbana y Vivienda) y el CEPE (Evaluación de Políticas basadas en Evidencia) se basó en una multiplicidad de fuentes disponibles en el mercado y fue dirigido por Cyntia Goytia, Gastón Gertner, Ángeles Scetta y Guadalupe Dorna.

El estudio aprovecha un conjunto de datos único y completo a partir de una serie de tiempo, combinando información detallada y granular que permiten desagregar las dinámicas del mercado de alquiler en el largo plazo y en el corto plazo. Para abordar posibles problemas de endogeneidad y fortalecer la inferencia causal, el estudio emplea métodos de variables instrumentales de estilo Bartik utilizando un enfoque de cambio-participación.

Este instrumento permitió aislar los efectos causales de las políticas de control de alquileres y las fallas del mercado crediticio al tiempo de tomar en cuenta la influencia del mercado emergente de alquiler a corto plazo.