Acerca del incentivo para la construcción, el blanqueo y su reciente reglamentación

El Poder Ejecutivo nacional, a poco más de mes de su creación, dictó las normas reglamentarias del régimen de estímulos a las inversiones en obras privadas nuevas, con el fin de impulsar la actividad de la construcción, disponiendo una serie de beneficios tanto para aquellas que se lleven a cabo con moneda nacional o extranjera declarada o no declarada.

El pasado 12 de marzo del 2021 se publicó en el Boletín Oficial (BO) la ley 27613, que consta de cuatro (4) Títulos, siendo los dos más relevantes los abordados en el presente trabajo.

El Título I establece incentivos fiscales a las inversiones en la construcción, siendo que el Título II instituye un (nuevo, y van 7 en 35 años) blanqueo (normalización de fondos, según la ley) que en definitiva complementa al régimen del Título I. La ley en cuestión fue recientemente reglamentada a partir de la publicación en el BO (19/04/21) del Decreto 244/2021.

1|Régimen de incentivos

El régimen instituido por el Título I, incentiva proyectos inmobiliarios realizados en el país, de manera directa o a través de terceros, de obras privadas nuevas (construcciones, ampliaciones, instalaciones, etc.) que se inicien a partir del 12 de marzo del 2021, y que se encuentren sujetos a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente. El DR en su artículo 5 aclara que quedarán también comprendidas en tales proyectos, los que se efectivicen mediante: a) la suscripción de boleto de compraventa u otro compromiso similar, b) el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, c) aportes a fideicomisos constituidos en los términos del CCyCN y d) la suscripción, en el mercado primario de Fondos Comunes de Inversión comprendidos en la ley N° 24083 y sus modificaciones y/o de fideicomisos financieros, autorizados por la CNV, cuyo objeto sea el financiamiento de la construcción y desarrollos inmobiliarios.

Es importante destacar que podrán gozar de los beneficios del régimen, aquellas obras privadas nuevas que tuviesen un grado de avance inferior al cincuenta por ciento (50%) de la finalización de la obra, medido según aclaró la reglamentación, por información presentada ante las autoridades edilicias competentes, y/o mediante un dictamen de un profesional matriculado competente en la materia, considerando el proyecto inmobiliario declarado hasta el 12 de marzo del 2021, el que debe incluir las construcciones, ampliaciones, instalaciones y otros trabajos, que se hubieran realizado a esa fecha. Según la RG 4976 el próximo 7 de junio la AFIP abrirá el registro a efectos de que el desarrollador o constructor o el vehículo de inversión que realice los proyectos inmobiliarios, comunique (respecto de las construcciones, ampliaciones, instalaciones, etc.) todos los datos que el fisco estime pertinentes (Ej: el tipo de obra, la aprobación del permiso de obra, su grado de avance y cualquier otro dato).

Los inversores que efectivicen la inversión con fondos en moneda nacional oportunamente declarados y/o provenientes de la realización previa -mediante la aplicación transitoria de compra de títulos públicos nacionales- de moneda extranjera oportunamente declarada, de conformidad con los términos y condiciones que al respecto prevea la reglamentación que dicte el PEN (nada dice el DR publicado al respecto), y en la medida en que no resulten comprendidos en las disposiciones del título II (Blanqueo), gozaran de los siguientes beneficios:

a) Exención en el Impuesto sobre los Bienes Personales: La exención abarca el valor de las inversiones en proyectos de inversión realizadas desde el 12 de marzo del 2021 hasta el 31 de diciembre de 2022, y desde el período fiscal en que se efectivice la inversión y hasta aquel en que se produzca la finalización del proyecto inmobiliario, su adjudicación o la enajenación del derecho y/o la participación originados con motivo de aquella, lo que ocurra en primer lugar, por hasta un plazo máximo de dos (2) períodos fiscales. Es decir que si por ejemplo, la inversión para una obra se efectiviza el 30 de diciembre de 2022, y el proyecto no se finalizó hasta el 31 de diciembre de 20 2023, la exención en Bs. Personales para el monto invertido, será aplicable tanto para el período fiscal 2022 como para el 2023.

b) Pago a cuenta pago del Impuesto sobre los Bienes Personales: El pago a cuenta será el equivalente al uno por ciento (1%) del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios definidos en el artículo 2° de la presente ley, computable de la siguiente forma:

b.1.) Aplicable al período fiscal 2020, si la inversión fue realizada desde el 12/3/2021 y hasta la fecha de vencimiento de la presentación de la declaración jurada del Impuesto, no pudiendo generar saldo a favor. Si quedase un remanente sin utilizar podrá trasladarse, en primer término, al período fiscal siguiente y de continuar, al período fiscal 2022.

b.2.) Si las inversiones fueran realizadas desde la fecha de vencimiento de la DD.JJ. del período fiscal 2020 hasta el 31/12/2021, se computara el pago del impuesto determinado en el período fiscal 2021, no pudiendo generar saldo a favor. El remanente no utilizado solo podrá trasladarse al período fiscal 2022.

b.3.) Si las inversiones fueran realizadas desde el 1 de enero de 2022 y hasta el 31 de diciembre de 2022, ambas fechas inclusive: se computará a cuenta del impuesto determinado en el período fiscal 2022, no pudiendo generar saldo a favor. Si existiese remanente no utilizado no podrá trasladarse a períodos fiscales siguientes.

El DR dispone la forma del cómputo del pago a cuenta en el período que corresponda, siendo que el mismo se imputará luego del cómputo del pago a cuenta del último párrafo del articulo 25 de la LISBP (sumas efectivamente pagadas en el exterior por gravámenes similares). En el supuesto de que el contribuyente o la contribuyente no haya repatriado activos financieros del exterior en los términos del mencionado artículo 25 de la ley del gravamen, el cómputo como pago a cuenta del régimen bajo estudio procederá, en primer término, contra el impuesto que resulte de acuerdo con las disposiciones del primer párrafo del mencionado artículo 25 (bienes en el país), y el remanente no computado podrá ser utilizado contra el gravamen determinado por aplicación de las disposiciones contenidas en el artículo 9° del Decreto N° 99 del 27 de diciembre de 2019 y sus modificaciones (bienes en el exterior).

c) Diferimiento en el pago del Impuesto a la Transmisión de Inmuebles (ITI) o del Impuesto a las Ganancias: Las Personas Humanas o Sucesiones Indivisas gozaran del diferimiento del pago del ITI, o del Impuesto a las Ganancias de corresponder, por la transferencia o enajenación de inmuebles o derechos sobre inmuebles a sociedades, fideicomisos, empresas unipersonales, para loteos con fines de urbanización, para la edificación y enajenación de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal, para el desarrollo y enajenación de inmuebles bajo el régimen de conjuntos inmobiliarios, que desarrollen los proyectos inmobiliarios definidos en la ley bajo análisis, ocurrida desde la fecha de entrada en vigencia de esta ley y hasta el 31 de diciembre de 2022, y siempre que el inicio efectivo del desarrollo de tales proyectos se produzca con un plazo máximo de dos (2) años desde la fecha de la transferencia y/o enajenación.

El vencimiento para el pago del impuesto respectivo se producirá en el momento o período fiscal en que los vendedores perciban por la venta y/o transferencia, moneda nacional o extranjera, o cedan o transfieran la participación, derechos o similares que hubieran recibido como contraprestación, o se produzca la finalización de la obra; o se adjudique la unidad que hubieran recibido como pago, lo que ocurriese primero.

d) Actualización del costo computable: Para los casos analizados en el punto anterior, el costo computable deberá ser actualizado desde la fecha en que se produjo la adquisición, y/o desde la fecha en que se haya realizado la construcción y/o cada una de las mejoras, hasta la fecha de la transferencia y/o enajenación, aplicando el IPC.

2|Régimen de normalización

En el otro título importante de la norma (Titulo II), se abre un régimen de normalización (blanqueo) de la tenencia en moneda nacional y extranjera en el país o en el exterior, no declarada anteriormente, para la realización de inversiones en construcción, para Personas Humanas, Sucesiones Indivisas y sujetos contemplados en el artículo 53 de la LIG, que sean considerados residentes en el país según lo estipulado por el artículo 116 y siguientes de dicha norma al 12/03/21, por un plazo de ciento veinte días contados desde dicha fecha.

Son amparadas por el blanqueo la moneda que se encontrare depositada en instituciones bancarias o financieras u otras del exterior sujetas a la supervisión de los bancos centrales u organismos equivalentes de sus respectivos países y/o comisiones de valores, u organismos equivalentes que tengan asignada la supervisión bancaria o bursátil que admitan saldos inscriptos en cuentas de instituciones bajo su fiscalización, o en otras entidades que consoliden sus estados contables con los estados contables de un banco local autorizado a funcionar en la República Argentina, requiriendo que dichas instituciones deberán estar radicadas en países que cumplimenten normas o recomendaciones internacionalmente reconocidas en materia de prevención de lavado de activos y financiación del terrorismo.

No podrán ser objeto de normalización, las tenencias en el exterior, que estuvieran depositadas en entidades financieras o agentes de custodia radicados o ubicados en jurisdicciones o países identificados por el Grupo de Acción Financiera (GAFI) como de alto riesgo o no cooperantes.

Dichos fondos exteriorizados (cualquiera sea la moneda), deberán ser depositados en una Cuenta Especial (CECON.Ar) en alguna entidad financiera regida por la ley 21.526, en pesos y/o moneda extranjera, que según establece la Comunicación A 7269 del BCRA, deberá ser utilizada exclusivamente por los clientes que adhieran al Régimen y para movimientos exclusivo de tales fondos, siendo que las entidades financieras deberán informar a la AFIP (según reglamentación de ésta), los débitos y créditos que se efectúen en tales cuentas. Tales fondos en forma total o parcial, y con anterioridad a la inversión en el proyecto inmobiliario, podrán mantenerse depositados en su moneda de origen, o tratándose de moneda extranjera, venderlos en el Mercado Libre de Cambios, a través de la entidad financiera en la que se efectuó el depósito, o aplicarlos transitoriamente, y por única vez, a la adquisición de títulos públicos nacionales (Productos de Inversión Colectiva para el Desarrollo Inmobiliario), para su posterior venta con liquidación, exclusivamente, en moneda de curso legal. En aquellos casos en que se hubiera declarado tenencia en moneda extranjera, la venta con liquidación deberá efectuarse dentro del plazo de 5 (cinco) días hábiles contados desde la fecha de acreditación de la compra de los mismos en la subcuenta comitente de custodia especial, según lo dispuso al Resolución 884/2021 de la CNV, siendo que el producido de la inversión se acreditará en moneda nacional, debiéndose invertir en los proyectos inmobiliarios a los que se refiere Título I la mencionada ley. Es importante remarcar que todos los fondos blanqueados deberán afectarse al desarrollo o la inversión de proyectos inmobiliarios con anterioridad al 31/12/2022, no pudiéndoselos utilizar para el pago del gravamen que pesa sobre el monto normalizado, que comentaremos a continuación.

El impuesto a abonar sobre el monto blanqueado es del 5%, si la exteriorización se produce entre el 12/3/2021 y el 10/05/2021, que según la RG mencionada anteriormente, tendrá vencimiento para su pago hasta el 31/5/2021; será del 10% si se produce entre el 11/5/2021y el 9/6/2021, con vencimiento para su pago hasta el 30/06/2021; y del 20% si se produce entre el 10/6/2021 y el 9/7/2021, con vencimiento para el pago en esta última fecha. Es importante señalar que el pago total en forma previa resultará condición necesaria para la presentación de la declaración jurada, y que el monto abonado por este impuesto no será deducible del IG. Según la misma RG, la registración de las tenencias y su valuación en el servicio web “Normalización de la tenencia en moneda Ley 27.613” estará disponible a partir el 17 de mayo de este año, en tanto, el sistema para la confección de la declaración jurada (formulario F. 1130) y su presentación, como la generación del Volante Electrónico de Pago (VEP), será habilitado desde el 21 de mayo próximo. La valuación de la moneda extranjera para el cálculo de la base imponible de dicho impuesto será al tipo de cambio comprador del Banco de la Nación Argentina, que corresponda a la fecha de su ingreso a la cuenta especial ya mencionada.

Los sujetos que se acojan a este régimen quedan liberados de declarar ante la AFIP la fecha de compra de las tenencias ni el origen de los fondos con las que fueran adquiridas; tampoco estarán sujetos a las presunción del inciso f) del artículo 18 de la ley 11.683, respecto de las tenencias exteriorizadas, y quedaran liberados de toda acción civil, comercial, penal tributaria, penal cambiaria, penal aduanera e infracciones administrativas que pudieran corresponder, ya que las mismas se encuentren en curso de discusión administrativa, contencioso administrativa o judicial en los ámbitos penal tributario, penal cambiario y aduanero.

También estarán eximidos del pago de los siguientes impuestos, por sobre el monto blanqueado que constituya materia imponible en: a las ganancias, a las salidas no documentadas, a la transferencia de inmuebles de personas físicas y sucesiones indivisas y sobre los créditos y débitos en cuentas bancarias y otras operatorias, IVA, sobre los Bienes Personales y Contribución Especial sobre Capital de Cooperativas.

Por otra parte el artículo 15 de la Ley enumera que sujetos excluidos del alcance de este régimen de normalización.

Por último, los sujetos que se acojan al blanqueo no podrán gozar de los beneficios impositivos mencionados en el título I, y deberán previamente renunciar a la promoción de cualquier procedimiento judicial o administrativo para reclamar con fines impositivos la aplicación de procedimientos de actualización de cualquier naturaleza, siendo que aquellos que al 12/3/2021 ya hubieran promovido tales procesos, como así cualquier otro de naturaleza tributaria, deberán desistir de las acciones y derechos allí invocados.

(*) Titular de Croca Consultores