El decreto 406/2026, publicado el 1° de junio de 2026, reglamentó los beneficios fiscales introducidos por la Ley de Modernización Laboral (ley 27.802) en materia de Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas, con relación a las rentas provenientes de alquileres de casa habitación y enajenación de inmuebles.
7 de junio 2026 - 19:13
Ganancias: ¿Bajo qué premisas quedan eximidas las rentas de alquileres y venta de inmuebles?
Teniendo en cuenta el propósito de la Ley 27.802 respecto de estimular estas rentas para mejorar el mercado inmobiliario acerca de locaciones y enajenaciones, es esencial conocer las condiciones del nuevo tratamiento preferencial.
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Ciertos alquileres y de la venta de inmuebles gozarán de eximición del impuesto a partir del presente período 2026
En razón de ello, parece oportuno resaltar los aspectos clave a considerar a los efectos de gozar del tratamiento exentivo aplicable a partir de este período fiscal 2026
¿Qué establece el decreto 406/2026 y qué norma viene a reglamentar?
El decreto reglamenta los beneficios del Capítulo II del Título XXIV de la ley 27.802 de Modernización Laboral, que habían quedado pendientes de operatividad técnica. En concreto, modifica el decreto reglamentario del impuesto a las ganancias para establecer con precisión las condiciones bajo las cuales las personas humanas y sucesiones indivisas quedan eximidas del tributo por las rentas provenientes de la locación de inmuebles destinados a casa-habitación y por los resultados de la venta de bienes inmuebles. Todo ello con vigencia para el período fiscal 2026.
¿Qué inmuebles califican como "casa-habitación" a los efectos de la exención por alquileres?
El decreto define casa-habitación como el inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que lo habita. Aquí surge una distinción técnica importante: cuando se trata del valor locativo presunto, la calificación debe referirse a la vivienda propia del contribuyente; en cambio, para rentas derivadas de la locación o sublocación efectiva, lo que determina la procedencia de la exención es que el inmueble revista ese carácter para el locatario o sublocatario.
¿La exención tiene límite en cuanto a la cantidad de propiedades afectadas a alquiler?
No. El decreto es explícito al respecto: la exención alcanza a todas las unidades que la persona humana o sucesión indivisa afecte a destino habitacional, sin tope de cantidad. Incluso comprende los importes percibidos por el uso de muebles, accesorios o servicios provistos por el locador. Esto representa un avance significativo respecto a esquemas anteriores que limitaban el beneficio.
¿Qué ocurre con los contratos de alquiler firmados antes del 1° de enero de 2026?
La norma despeja cualquier duda en este punto: la exención aplica sobre las ganancias devengadas desde el 1° de enero de 2026, con independencia de la fecha de celebración del contrato. Por tanto, los alquileres preexistentes que cumplan con el destino habitacional también quedan liberados del gravamen desde el inicio del período fiscal vigente.
¿Cómo se trata la venta de inmuebles y cuál es el momento en que queda configurada la enajenación?
La exención sobre resultados de enajenación aplica a transferencias realizadas a partir del 1° de enero de 2026, tanto para residentes como para no residentes. La enajenación queda configurada con la firma de la escritura traslativa de dominio o la entrega de la posesión, lo que ocurra primero. Además, el decreto extiende el beneficio a la cesión de boletos de compraventa o compromisos similares donde aún no se otorgó la posesión, brindando mayor seguridad jurídica a operaciones en curso.
¿Qué impacto tiene este decreto para las empresas que alquilan inmuebles a personas humanas?
Aquí hay un punto de atención para las personas jurídicas. El decreto introduce un límite simétrico: cuando el locador o condómino sea una persona humana o sucesión indivisa, el locatario empresa no podrá deducir los alquileres abonados. Esta restricción equilibra el esquema fiscal ante la desgravación total de la renta en cabeza del propietario persona física, evitando un doble beneficio en la cadena.
(*) Socio de Pgk Consultores.