El mercado inmobiliario después de la tormenta: lo que aprendimos y el desafío que viene

El mercado inmobiliario se recuperó pero enfrenta un dilema: los costos de construcción se equiparan con precios de venta. Financiar en pozo es el cuello de botella.

Entre 2023 y 2025, el sector empezó a sacarse de encima el peso de la incertidumbre extrema. 

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Los últimos dos años dejaron una foto nítida del mercado inmobiliario argentino, pero no fue una imagen estática: fue una secuencia. Pasamos de la parálisis casi total, a una recuperación que, sin ser eufórica, tiene bases más sólidas que en otros rebotes del pasado.

Entre 2023 y 2025, el sector empezó a sacarse de encima el peso de la incertidumbre extrema. La macroeconomía, aún frágil, mostró señales de mayor previsibilidad; la inflación comenzó a desacelerarse y, sobre todo, volvió una herramienta clave que había desaparecido del radar: el crédito hipotecario. A esto, se sumaron incentivos como el blanqueo de capitales, que reactivó operaciones dormidas y permitió que, parte del ahorro informal encontrara un canal legítimo en el ladrillo, históricamente refugio de valor para el argentino.

El resultado fue claro: más operaciones, menos distancia entre lo que pide el vendedor y lo que está dispuesto a pagar el comprador, y un mercado que volvió a moverse. Las cifras de escrituras en CABA —con los mejores registros desde 2018— no son solo un dato estadístico: reflejan un cambio de ánimo. Volvió la decisión, volvió el cierre.

En precios, la recuperación fue moderada. Los valores del metro cuadrado subieron en términos nominales, pero aún se mantienen por debajo de máximos históricos cuando se los ajusta por inflación o por tipo de cambio. Esa combinación —precios todavía competitivos y mayor acceso al crédito— explicó buena parte del repunte.

Sin embargo, si miramos hacia adelante, el desafío ya no está tanto en la demanda de usados sino en el corazón del negocio desarrollador. De cara a 2026, los costos de construcción continúan en alza y empiezan a equipararse peligrosamente con los valores de venta del metro usado. Esta ecuación achica márgenes y obliga a repensar modelos.

Desde mi punto de vista, el mayor desafío como desarrolladores no es vender, sino financiar. Hoy los bancos financian al comprador de una propiedad terminada, pero no al que quiere comprar en pozo. Esa ausencia genera un cuello de botella estructural: proyectos viables desde lo urbano y lo comercial que no logran despegar por falta de herramientas financieras intermedias.

Ahí es donde los desarrolladores debemos asumir un rol más activo y creativo.

El mercado dejo atrás años de inmovilidad. Ahora, el desafío es no quedarse en la foto de la recuperación y animarse a construir el próximo capítulo. Con menos improvisación y menos ambición en los márgenes de rentabilidad, más ingeniería financiera, eficiencia operativa, y una mirada de largo plazo.

Presidente y fundador de FILABE Desarrollos