El cierre y desalojo de la cárcel de Villa Devoto, ubicada entre las calles Bermúdez, Pedro Lozano, Desaguadero y Nogoyá, frente al club Lamadrid, pone en marcha uno de los procesos de reconversión urbana más relevantes de la Ciudad de Buenos Aires. Tras décadas de reclamos vecinales y anuncios inconclusos, el traslado de los detenidos al complejo penitenciario de Marcos Paz elimina una barrera histórica para el barrio y abre un nuevo escenario para un predio de varias manzanas que hoy condiciona la circulación, la conectividad y la percepción de seguridad del entorno.
Villa Devoto se queda sin cárcel: el nuevo escenario inmobiliario y por qué los precios podrían subir hasta 35%
La salida del penal abre la puerta a una transformación esperada en el oeste porteño. Cuál será el destino del predio que será rematado por la AABE, futura zonificación.
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Vista del penal de Villa Devoto que será relocalizado. Imagen desde un departamento ubicado sobre Avenida Beiró y Marcos Paz, un reclamo histórico de los vecinos
La expectativa del mercado inmobiliario no se centra en una reacción inmediata, sino en un proceso gradual, atado a definiciones políticas y urbanísticas que todavía no se encuentran cerradas. El futuro del predio dependerá del rol que asuma el Estado nacional, de la intervención de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), de la zonificación que defina la Ciudad y del equilibrio entre desarrollo del Real Estate, espacios públicos y equipamiento urbano.
La eventual mudanza del penal de Villa Devoto y la subasta del predio por parte de la AABE abren un escenario de fuerte impacto inmobiliario en el barrio. Especialistas estiman que los valores de las viviendas en la zona podrían subir hasta un 35% promedio en el mediano plazo, según el nuevo uso del suelo y la futura zonificación.
Para Gastón Aimaro, de Lincoln Negocios Inmobiliarios, el cambio potencial va mucho más allá de lo estrictamente inmobiliario. El corredor que une Villa Devoto con Monte Castro podría integrarse de manera definitiva si se habilita el predio y se restablece la conectividad urbana. Explicó: “Hoy existen varias manzanas sin circulación, con calles que terminan abruptamente. La apertura del área le daría continuidad a Bermúdez, Baigorria y otras arterias, generando más luz, vida urbana y una dinámica completamente distinta”.
Aimaro sostuvo que la salida del penal mejoraría la percepción de seguridad y permitiría la creación de un nuevo submercado dentro de Devoto. “No se trata solo del Devoto histórico o del residencial clásico. Podría consolidarse una nueva subzona, con productos más modernos y una lógica urbana que hoy no existe”, afirmó.
Según su visión, el interés de los desarrolladores quedará directamente vinculado a las reglas que fije la Ciudad. Advirtió: “Si la zonificación sigue siendo restrictiva, el impacto será limitado. Si se habilitan mayores capacidades constructivas, el atractivo cambia por completo”.
En términos de valores, Aimaro detalló que los departamentos en Villa Devoto muestran hoy precios que oscilan entre u$s3.000 y u$s5.000 por m2 en unidades premium y zonas residenciales consolidadas. En áreas aledañas y en un eventual corredor Devoto–Monte Castro, los valores para unidades a estrenar podrían partir desde u$s2.800 por m2, según el tipo de emprendimiento. Amplió: “No es lo mismo un edificio tradicional que uno de doble o triple frente, con amenities y servicios, donde hoy existe mucha demanda y poca oferta”.
El mercado de casas, en cambio, transita un momento más lento. Las tipologías tradicionales tipo chalet podrían reconvertirse si la normativa lo permite, especialmente en pasajes y sectores hoy condicionados por la presencia del penal. Aimaro sostuvo: “La revalorización va a existir, pero no será automática. Va a depender del proceso urbano y de cómo se modernice la zona”.
Con movimiento comercial y el foco barrial
Villa Devoto se estructura a partir de ejes urbanos consolidados. La Plaza Arenales funciona como corazón comercial, gastronómico y social del barrio, mientras que las avenidas San Martín, Beiró y Francisco Beiró concentran circulación, servicios y desarrollos residenciales. A esto se suma la avenida General Paz como límite y vía de conexión metropolitana, junto con arterias como Lope de Vega, Lincoln y Segurola, que vinculan Devoto con Monte Castro, Villa del Parque y Agronomía, reforzando su perfil residencial con buena accesibilidad y fuerte identidad barrial.
Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y titular de Liotto Propiedades, consideró que el cierre del penal representa un hecho histórico para el barrio. “Es una oportunidad única para repensar integralmente ese sector de la Ciudad, con planificación, diálogo y consensos”, explicó.
Según Liotto, el destino del predio debería priorizar el interés público y combinar desarrollo urbano con calidad de vida, respetando la identidad y la escala histórica de Villa Devoto.
Liotto afirmó que el escenario más razonable apunta a un desarrollo de uso mixto, con vivienda, comercio de cercanía y una fuerte presencia de espacios verdes y equipamiento comunitario. “El desafío será integrar el predio al tejido barrial, abrir calles, mejorar accesos y generar espacios públicos de calidad. Sin eso, no existe transformación real”, sostuvo.
También destacó que el mercado inmobiliario de Devoto ya se encuentra consolidado, con una demanda orientada mayormente a vivienda permanente y una fuerte valoración del verde y los espacios abiertos.
En el segmento de alquileres, Devoto registró durante 2025 subas relevantes, en un contexto de demanda sostenida y escasa oferta. Para Liotto, la salida del penal puede reforzar esa tendencia, aunque de manera progresiva. Explicó: “Primero aparece el interés, luego los proyectos y recién después se consolida el nuevo perfil urbano”.
Respecto al impacto en precios, Liotto señaló que las experiencias de reconversión urbana muestran incrementos escalonados, con mayor impacto en los frentistas y en los pasajes linderos al predio. Según datos de Cabaprop, hoy los valores promedio en Villa Devoto se ubican entre u$s2.200 y u$s2.700 por m2 para departamentos usados, entre u$s2.800 y u$s3.300 para unidades a estrenar, y entre u$s1.800 y u$s2.500 por m2 para casas y PH bien ubicados. En escenarios de transformación planificada, los incrementos podrían ubicarse en un rango de entre 15% y 50% a lo largo del tiempo.
Desde el análisis del mercado, Román Andrés Paikin, del Colegio Inmobiliario y de San Román Propiedades, sostuvo que el cierre de la cárcel elimina uno de los últimos factores que históricamente frenaron la revalorización plena del barrio. “Devoto ya es un barrio residencial muy sólido. Este cambio termina de consolidar su perfil de barrio tranquilo, familiar y de alta calidad de vida”, explicó.
Qué puede venir
Paikin consideró que el escenario con mayor consenso urbano es el de un parque urbano con equipamiento público de baja escala, alineado con la identidad de “Devoto jardín”.
“Desde el punto de vista inmobiliario, es el escenario que más sube los valores del entorno, aunque tenga pocos metros vendibles. No satura, no compite con oferta nueva y mejora la calidad de vida”, afirmó.
Otros escenarios posibles incluyen desarrollos mixtos de baja densidad, mientras que un desarrollo residencial intensivo aparece como el menos probable y el que menos valor agrega al entorno.
El proceso, coinciden los especialistas, no se define por un único factor. La salida de la cárcel constituye el punto de partida, pero el impacto real dependerá de decisiones urbanísticas, inversiones públicas en infraestructura y reglas claras para el sector privado. La apertura de calles, la creación de espacios verdes y la definición de usos del suelo resultan determinantes para que el cambio se traduzca en valor urbano y no solo en expectativa inmobiliaria.
En el corto plazo, el mercado ya refleja mayor interés en la zona, con consultas y análisis de oportunidades, aunque sin saltos bruscos en los precios.
En el mediano y largo plazo, la transformación del predio podría modificar de manera estructural el perfil de Devoto y su entorno, reparando una postergación histórica y redefiniendo uno de los últimos grandes enclaves urbanos pendientes de reconversión en la Ciudad.
Aimaro concluyó que “si el proceso se hace bien, el impacto será profundo y positivo, no solo para el mercado inmobiliario, sino para la vida cotidiana del barrio”. Liotto sostuvo que “la clave está en planificar con visión de ciudad y respetar la identidad de Devoto”. Paikin señaló que “el mercado premia más el verde y la baja densidad que los m2 nuevos”.
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