Nuevos ajustes para inquilinos en febrero: a cuánto se van los contratos de la ley de Alquileres y los pactos post DNU

Cómo impactan las actualizaciones por ICL. Cuáles son las claves para negociar en un escenario más flexible y qué tener presente. Cómo devolver el inmueble.

El ajuste de los alquileres vuelve a estar en el centro de las decisiones de inquilinos y propietarios, en un contexto de nuevos índices, plazos flexibles y negociación directa entre las partes. LLega un nuevo ajuste en febrero

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Febrero marca un nuevo punto de inflexión para el mercado de alquileres. Conviven contratos firmados bajo la ley de Alquileres de 2020 derogada por Javier Milei, que actualizan por Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central, y acuerdos nuevos pactados tras el DNU 70/2023, con esquemas de actualización más frecuentes y negociados entre partes. En ese contexto, los inquilinos enfrentan ajustes dispares, mientras propietarios e intermediarios redefinen estrategias en un escenario de mayor libertad contractual.

De acuerdo con los datos oficiales del BCRA, el ajuste anual por ICL para febrero de 2026 alcanza el 34,6%. Este índice aplica a contratos firmados hasta diciembre de 2023, y ahora llega la última actualización correspondiente a febrero, ya que los contratos alcanzados por esta normativa se extinguirán progresivamente a fines de 2026.

En paralelo, los contratos firmados desde enero de 2024 muestran incrementos sensiblemente menores, aunque más frecuentes: 6,08% trimestral, 8,22% cuatrimestral y 12,81% semestral.

Cuánto suben los alquileres en febrero

A continuación, los valores de referencia que comenzarán a regir para los inquilinos en los casos en que corresponda actualizar el contrato con el propietario:

• Contrato anual por ICL (Ley de Alquileres derogada).

  • Alquiler inicial: $400.000.

  • Ajuste anual: 34,6%.

  • Nuevo valor: $538.400.

• Contratos post DNU sobre un alquiler de $500.000.

• Ajuste trimestral (6,08%): $530.400.

• Ajuste cuatrimestral (8,22%): $541.100.

• Ajuste semestral (12,81%): $564.050.

Los números reflejan un cambio estructural: los contratos heredados concentran aumentos fuertes y espaciados, mientras los nuevos esquemas distribuyen el ajuste a lo largo del año, con subas más moderadas pero sostenidas.

El ICL frente a la inflación

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, explicó que el comportamiento del ICL atravesó distintas etapas desde la salida de la Ley de Alquileres.

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Sostuvo: “Fue bastante cambiante en los últimos dos años. Al comienzo, el IPC marcaba valores más altos que el ICL. Hace alrededor de un año esa tendencia comenzó a revertirse, se equipararon y luego incluso el ICL pasó a ubicarse por encima del IPC”.

En la actualidad, esa brecha casi desapareció. “En los últimos meses prácticamente no hay diferencias relevantes en lo que refiere a actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales”, agregó Braña, lo que explica por qué muchos propietarios continúan utilizando el ICL del BCRA aun en contratos nuevos.

Qué modalidad conviene negociar hoy

Con el DNU vigente, la elección del mecanismo de actualización dejó de ser uniforme. Según Braña, no existe una fórmula única que resulte conveniente para todos.

Explicó: “La libertad de contratación rige para ambas partes. No es lo mismo un asalariado con ingresos formales que un monotributista o un empresario. La situación particular del inquilino define qué esquema resulta más adecuado”.

El especialista remarcó además un cambio de actitud del lado de los propietarios. “Buscan familias que puedan cumplir con los pagos y cuiden el inmueble. En general muestran predisposición a negociar periodicidad e índice si eso garantiza estabilidad”, sostuvo. En ese marco, consideró que los ajustes cuatrimestrales por ICL del BCRA aparecen hoy como una opción equilibrada.

Alineado

Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), coincidió en que durante 2025 el ICL mostró un comportamiento más alineado con la realidad del mercado.

“Aplicado en plazos de tres o cuatro meses, el índice mantuvo mayor cercanía con los valores reales. En algunos períodos superó al mercado y en otros quedó por debajo, influido por la mayor oferta o por caídas puntuales de demanda”, explicó.

Respecto a las modalidades más utilizadas en el arranque del año, Pantano señaló que “continúan predominando los ajustes trimestrales o cuatrimestrales por IPC o ICL”, aunque destacó la aparición de esquemas privados escalonados, sobre todo en alquileres comerciales o inmuebles de mayor valor.

Qué mirar al firmar un contrato

Con reglas más flexibles, el contrato volvió a ocupar un rol central. Para evitar conflictos futuros, los especialistas coinciden en que ciertos puntos deben quedar claramente establecidos.

Braña enumeró algunos de los más relevantes: penalidades por mora, desde cuándo aplican y con qué tasa; obligación de presentar comprobantes de expensas, servicios y tasas; condiciones para visitas del propietario al inmueble; y cláusulas específicas sobre mascotas y ruidos molestos, un foco frecuente de conflicto en edificios.

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Pantano sumó que, tras el DNU, “prima la voluntad de las partes”, por lo que resulta clave detallar compromisos de uso, mantenimiento, responsabilidades e intereses por incumplimientos. “Mientras más detallado el contrato, menor margen para desacuerdos”, sostuvo.

El punto más conflictivo: la devolución

Desde la inmobiliaria Otero Rossi CB, Josefina Ortale, gerente de alquileres, puso el foco en el aspecto que más tensiones genera al final de la relación contractual: el estado del inmueble.

“El ICL se desaceleró y en algunos meses quedó por debajo de la inflación. Por eso, a medida que vencen los contratos, tienden a ser reemplazados por IPC con ajustes trimestrales o cuatrimestrales”, explicó en primer lugar.

Sobre la devolución, fue contundente: “El depósito debe devolverse siempre. No puede imputarse a alquileres ni indemnizaciones. El inquilino debe entregar la propiedad en buenas condiciones, sin deudas y con los servicios dados de baja”.

Ortale detalló que los contratos suelen incluir tres herramientas clave: una cláusula sobre pintura, un inventario completo y una planilla de estado de la propiedad. “El inquilino cuenta con 30 días para reportar desperfectos al ingresar. Fotos y videos funcionan como prueba para ambas partes”, señaló.

En un contexto de costos elevados, este punto gana relevancia. Advirtió: “Pintar un departamento puede costar varios meses de alquiler. Un mes de depósito muchas veces no alcanza ni para cubrir expensas y servicios pendientes”.

Qué puntos dejar claros al firmar un nuevo contrato de alquiler

Al momento de negociar un nuevo acuerdo, inquilinos y propietarios deben prestar especial atención a una serie de cláusulas clave para evitar conflictos futuros y dar previsibilidad a la relación contractual:

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• Mora y punitorios: dejar expresamente establecido qué se considera atraso en el pago, desde cuándo se aplican los intereses punitorios y bajo qué criterio se calculan, ya sea un porcentaje fijo o una tasa de referencia, como la del Banco Nación para plazos fijos.

• Comprobantes de pagos mensuales: definir la obligación del inquilino de enviar al propietario los comprobantes de pago de expensas, servicios y tasas. Dado que muchas boletas ya no llegan en formato físico, es fundamental acordar el uso de home banking, billeteras virtuales o transferencias bancarias.

• Visitas del propietario: si el contrato contempla la posibilidad de que el locador visite el inmueble para verificar su estado, debe especificarse con claridad el mecanismo de notificación, la antelación requerida y las condiciones de esas visitas, para evitar discusiones innecesarias.

• Mascotas y ruidos molestos: un punto frecuente de conflicto en edificios. Conviene dejar asentado si se admiten mascotas y bajo qué condiciones, teniendo en cuenta el reglamento de copropiedad y las normas del consorcio, así como las pautas de convivencia vinculadas a ruidos y usos del inmueble.