Mercado inmobiliario en CABA: por qué los precios se estabilizaron y qué debe entender el propietario para vender rápido

Se impone la tasación real: quien sobrevalora o se corre de la valuación de referencia queda fuera de la demanda. Los valores de departamentos en la Ciudad.

Una martillera evalúa la propiedad y explica a los dueños el valor de tasación a partir del análisis de cada ambiente y del contexto de mercado

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El mercado inmobiliario cerró 2025 con cifras que confirmaron una tendencia positiva que ya se había manifestado un año antes. En la Ciudad de Buenos Aires se registraron casi 70.000 escrituras, mientras que en la provincia de Buenos Aires se concretaron alrededor de 148.000 operaciones, dos números que no solo reflejan una recuperación clara del sector, sino que además se ubican entre los mejores registros de los últimos 30 años. El dato aporta volumen, pero sobre todo confirma un cambio de dinámica: hay operaciones, pero bajo nuevas reglas.

Lejos del escenario de sobreprecios generalizados que dominó otros ciclos, el mercado actual muestra valores más estables y compradores más exigentes, además los créditos hipotecarios, sobre todo hasta octubre, movilizaron el sector del usado. Estas propiedades lideraron las operaciones. Vende quien acepta la cotización real y quien entiende que publicar una propiedad ya no equivale automáticamente a concretar una operación.

En este contexto, el precio dejó de ser una aspiración y pasó a funcionar como un dato técnico que el mercado valida o descarta con rapidez.

El comprador dejó de convalidar expectativas

“Hoy el comprador compra valor real, no expectativa”, resumió Jimena Maderna, titular de Maderna Inmobiliaria. Según explicó, el cambio tiene una razón estructural: más oferta, mayor acceso a información y una enorme cantidad de comparables disponibles. “La ubicación sola ya no justifica cualquier precio. El comprador dejó de aceptar subas que no estén respaldadas por operaciones concretas”, señaló.

Ese nuevo comportamiento se refleja en los tiempos de publicación. Propiedades bien ubicadas, pero fuera de mercado, quedan rápidamente fuera del radar.

Maderna enumeró. “El comprador descarta cuando detecta precios desalineados, rigidez del vendedor, gastos ocultos, refacciones pendientes o condiciones de escrituración poco realistas”. En ese escenario, el precio se transformó en el primer filtro: si no está alineado, no hay visita, no hay oferta y no hay negociación.

Más oferta, más poder de decisión

El reacomodamiento de valores también se explica por el fortalecimiento del comprador frente al vendedor. “Claramente el comprador hoy tiene opciones y tiempo”, afirmó Maderna.

La mayor cantidad de inmuebles publicados generó un mercado más selectivo, donde incluso buenas propiedades pierden visibilidad si no se adaptan a la lógica actual.

Luis Miguel Cevasco, titular de Cevasco Negocios Inmobiliarios, aportó una mirada complementaria. Para él, el fenómeno no puede analizarse sin el contexto argentino. “En los últimos 25 años atravesamos crisis, cepos, cambios impositivos y marchas y contramarchas que destruyeron previsibilidad. El comprador actual no solo mira precio: mide riesgo”, sostuvo.

Ese análisis explica por qué incluso en barrios consolidados de CABA los sobreprecios dejaron de ser tolerados. Cevasco advirtió: “Cuando el valor sube sin respaldo de seguridad jurídica, documentación clara y posibilidad real de escriturar, el comprador deja de convalidarlo”.

Precio sí, pero con papeles en orden

Uno de los cambios más profundos del mercado actual es el peso de la documentación. “El comprador paga lo que puede defender legal y fiscalmente, no solo lo que desea”, explicó Cevasco. Hoy se descartan operaciones cuando aparecen sucesiones sin finalizar, planos desactualizados, tractos abreviados que el sistema financiero no acepta o inmuebles no aptos crédito.

Una familia recorre una propiedad lista para habitar en Villa Crespo y escucha atentamente a la inmobiliaria

En ese sentido, el precio pierde sentido si la operación no puede cerrarse en regla. Sintetizó: “Hoy se compra tranquilidad jurídica, no solo metros cuadrados”. La mayor oferta dejó al descubierto una realidad histórica: muchas propiedades nunca estuvieron listas para vender, solo para publicar.

Crédito hipotecario: más movimiento, no mayores precios

El regreso del crédito hipotecario introdujo dinamismo, pero no generó una validación automática de valores más altos. Para Maderna, el crédito despierta interés, pero también más análisis. Afirmó: “El comprador con crédito compara tasaciones, cuotas y costos, y no convalida sobreprecios”.

Cevasco coincidió y va más allá: “El crédito no valida precios, valida orden”. Los bancos exigen dominio perfecto, rechazan inconsistencias mínimas y no aceptan operaciones incompletas. Esa exigencia dejó fuera del mercado a una gran cantidad de propiedades que durante años lograron venderse igual.

Analía Grecco, broker senior de L. J. Ramos, amplió que el escenario actual responde a un proceso de normalización. “Venimos de años de distorsión. Hoy el mercado está más ordenado, con mayor oferta y demanda real, lo que estabiliza precios”. Con una economía más previsible, el mercado vuelve a una dinámica más racional.

Grecco destacó que enero mostró un nivel de actividad elevado y que, si el ritmo se sostiene, podría darse algún reacomodamiento al alza, especialmente en obras nuevas. Sin embargo, aclaró que el crédito todavía no tiene peso suficiente para empujar valores de forma generalizada: “Genera movimiento, no aumentos”.

Qué mira hoy el comprador

Aunque el precio funciona como filtro inicial, no es el único factor. Para Grecco, la calidad y la ubicación siguen siendo determinantes, pero deben estar acompañadas por un valor competitivo. “El comprador evalúa cuánto debe invertir para poner en valor una propiedad. El costo de construcción y refacción sigue alto, por eso analiza con mucho cuidado antes de ofertar”, señaló.

La información disponible también juega un rol clave. Agregó: “Hoy el comprador compara, analiza y decide con criterio. Tiene más herramientas y menos urgencia”.

Claves para que la vivienda no se eternice en los portales

Consultados sobre qué necesita hoy una propiedad para venderse sin eternizarse en los portales, los referentes coinciden en varios puntos. Maderna lo resumió en tres claves: escuchar al martillero que trabaja con datos reales, entender que publicar no es vender y aceptar que hoy vende antes quien se flexibiliza.

Cevasco enfatizó la necesidad de ordenar la documentación antes de hablar de precio. Hay que escuchar a profesionales que conocen los ciclos, el sistema financiero y dicen la verdad aunque incomode. Para él, el mercado dejó atrás la improvisación y exige profesionalismo.

La decisión de vender al valor real, el paso clave para que una propiedad salga del aviso y llegue a la escritura

Grecco sumó una recomendación práctica: presentar la propiedad de la mejor manera posible. Orden, limpieza, despersonalización y, si el mobiliario juega en contra, retirarlo. Amplió: “Hoy el valor competitivo es la clave para vender en un plazo corto o mediano”.

Valores de referencia en CABA según Reporte Inmobiliario

• En términos de valores por metro cuadrado, diciembre ratificó un escenario de marcada estabilidad.

• Los promedios se ubicaron en:

  • Monoambientes: u$s2.178 por m2.

  • Un dormitorio: u$s1.905 por m2.

  • Dos dormitorios: u$s1.832 por m2.

  • Tres dormitorios: u$s1.719 por m2.

• La lectura de la serie completa sugiere que, desde mediados de 2025, los precios por m2 convergieron hacia un nivel de equilibrio, con oscilaciones acotadas y sin saltos bruscos.

• Al observar los valores totales por unidad, las cotizaciones promedio se ubicaron en torno a:

  • Monoambientes: u$s69.500.

  • Un dormitorio: u$s78.750.

  • Dos ambientes: u$s110.500.

  • Cuatro ambientes: u$s147.450.

Un mercado que premia realismo

Las cifras de escrituras confirman que el mercado está activo, pero también más selectivo. El comprador dejó de convalidar expectativas y el vendedor que no ajusta su estrategia queda fuera de juego. Ya no alcanza con esperar que el mercado acompañe: es el propietario quien debe adaptarse.

“El mercado inmobiliario argentino ya no se mueve solo por precio. Se mueve por confianza, documentación y previsibilidad”, concluyó Cevasco. En un escenario donde la información circula rápido y las comparaciones son inmediatas, vende quien entiende el momento y actúa en consecuencia.