Costos para construir en CABA: entre la estabilización, la cautela y el rol clave del crédito

Desarrolladores analizan si es momento de lanzar proyectos, dónde conviene construir, qué busca la demanda y cómo el crédito puede definir costos y precios.

Obra en ejecución en CABA: la construcción atraviesa una etapa de transición, con costos que buscan estabilizarse, ritmos de obra ajustados y decisiones cada vez más ligadas al acceso al crédito hipotecario

El escenario de la construcción residencial en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de transición, marcada por costos elevados en dólares, señales de estabilización y un mercado que todavía ajusta precios y ritmos de obra. Tras varios años de desfasajes entre valores de venta y costos de producción, desarrolladores y empresarios del sector analizan con cautela con qué proyectos avanzar, en qué zonas y bajo qué esquemas financieros.

Actualmente, el valor de la obra estándar supera los u$s1.300 por m2, mientras que los desarrollos premium se ubican por encima de los u$s1.600.

Durante los últimos dos años, el protagonismo del mercado de usados condicionó la dinámica de los desarrollos en pozo que escaló a cifras récord en dólares. Con valores históricamente bajos en viviendas existentes, la circulación de unidades usadas resultó intensa (en CABA se hicieron casi 70.000 escrituras en 2025, entre los mejores de los últimos 30), sobre todo en el segmento premium, mientras que los proyectos nuevos enfrentaron mayores dificultades para convalidar precios. Esa situación derivó en un freno selectivo de lanzamientos y en estrategias defensivas por parte de los desarrolladores.

Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), explicó que los costos de construcción mostraron una suba sostenida en el tiempo, aunque el escenario actual comienza a mostrar señales distintas. “No creemos que los costos sigan subiendo en dólares. Lo que vemos es una etapa de estabilización y, eventualmente, alguna baja leve a lo largo del año”, señaló.

Según su análisis, el problema central continúa siendo el descalce entre costos altos y precios de venta todavía contenidos, especialmente en los segmentos medios.

Spina sostuvo que, en este contexto, los proyectos viables se concentran en sectores medio altos y altos del mercado. Explicó: “Donde hay recorrido de valor es en el segmento premium. En los sectores medios está muy difícil porque el usado sigue barato y los costos son altos para todos”.

Precios y evolución

Desde su perspectiva, la evolución futura de precios dependerá de un factor clave: el crédito hipotecario debe ir también al pozo, no siempre al usado. “Los precios van a seguir subiendo, pero la velocidad va a estar atada a la penetración del crédito hipotecario”, afirmó Spina.

Para anticipar un cambio de escenario, mencionó la necesidad de una mayor cantidad de líneas crediticias y, sobre todo, la posibilidad de que los bancos logren colocar carteras hipotecarias en un mercado secundario, lo que permitiría rotación y mayor volumen de préstamos.

El valor para edificar obliga a los desarrolladores y constructores a trazar estrategias para que el proyecto gire dentro de un círculo de buena salud financiera

En cuanto a la actividad actual, Spina describió un escenario de resistencia. “Los desarrolladores estamos sosteniendo las obras con mucho esfuerzo. En nuestro caso trabajamos con preventas al ciento por ciento, sin depender de ventas futuras”.

Otros actores del mercado, especialmente quienes venden a precio fijo, optan por regular la velocidad de obra, una estrategia que, según advirtió, puede terminar encareciendo los costos en el tiempo.

Sebastián Orlandi, CEO de FLAMA, coincidió en que el nivel actual de costos obliga a ser extremadamente selectivos a la hora de lanzar nuevos proyectos. “El costo de producción sigue alto en dólares. El metro cúbico de hormigón vale prácticamente lo mismo en distintas zonas, por eso hoy la mirada está puesta en barrios de clase media alta y alta, donde el producto puede convalidar esos costos”, explicó.

Para Orlandi, la expectativa hacia adelante es de moderación en los costos, más que de nuevas subas. Amplió: “No veo que sigan subiendo. Tampoco una caída abrupta, pero sí una tendencia a la baja desde niveles que hoy rondan los u$s1.600, cuando el promedio histórico estuvo entre u$s1.000 y u$s1.200”.

A su criterio, la capacidad ociosa del sector y una mayor disponibilidad de materiales importados, sobre todo en terminaciones, comienzan a ejercer presión a la baja sobre los costos de producción.

En contraste, los precios de venta avanzan de manera mucho más gradual. “Los valores suben, pero muy de a poco. Por eso muchos desarrolladores prefieren cerrar lo que está en ejecución y ser muy cautos con nuevos inicios”, explicó Orlandi.

En su análisis, los proyectos destinados a sectores medios quedan en pausa hasta que exista una mejora más clara en la relación entre costo y precio.

Demanda y rentabilidad

Del lado de la demanda, Orlandi destacó un cambio en la localización buscada. “Hoy el eje de búsqueda se desplazó hacia Belgrano, Núñez, Saavedra y Devoto. Se priorizan barrios con servicios, espacios verdes y vida de cercanía”, indicó.

En cuanto a la compra en pozo, remarcó que la principal ventaja sigue siendo la posibilidad de elegir ubicación, orientación y tipología dentro del edificio, más allá del precio.

Saavedra y cercanías con el Polo DOT, una de las zonas que más se expande en materia inmobiliaria, en el norte porteño

Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, puso el foco en la rentabilidad como variable central para decidir un lanzamiento. “Un proyecto necesita holgura. Si sale muy justo, se corre el riesgo de retrasar la obra o resignar calidad”.

En cuanto a los próximos meses, estimó que los costos podrían bajar por la apertura de importaciones y una eventual continuidad del proceso desinflacionario.

Tapiola consideró que el repunte de ventas estará ligado al crecimiento del crédito y a los sistemas de financiación. “El comprador hoy es mucho más selectivo. Busca productos funcionales, bien ubicados y con gastos de mantenimiento razonables”, detalló.

En ese marco, observó una mayor demanda por unidades de uno y dos ambientes, tanto para vivienda como para resguardo de valor.

Respecto de las formas de pago, indicó que predominan los esquemas en dólares, con anticipos más altos y financiación directa del desarrollador.

Añadió: “Crecen las combinaciones mixtas, con parte en efectivo y parte financiada, y también el interés por alternativas que luego permitan calificar a un crédito hipotecario”. Según Tapiola, el comprador ya no busca solo precio, sino previsibilidad y cumplimiento.

Foco en el mediano plazo

Desde Alton Desarrollos, su CEO Martín Piantoni aportó una mirada de mediano plazo. Al analizar los últimos meses, explicó que, medidos en dólares, los costos no subieron, e incluso mostraron una leve baja, aunque recordó que el incremento previo fue muy significativo. “Hoy seguimos con costos altos y precios entre un 25% y un 40% por debajo de lo que sería un valor razonable de venta”, afirmó.

Piantoni subrayó que el desarrollo inmobiliario debe pensarse como una película de varios años. “Más allá de la foto actual, somos optimistas con lo que viene”, señaló. Para los próximos meses, anticipó subas en la mano de obra en línea con la inflación y estabilidad en los materiales, favorecida por mayor oferta e importaciones.

Una vivienda en plena ejecución en CABA, aun con costos altos, siguen en acción más de 40.000 unidades en la Ciudad

En cuanto a la estrategia operativa, explicó que los desarrolladores cuidan el flujo de caja. “Compramos insumos según el avance de obra, ya no estoqueamos y somos muy cuidadosos para no quedar desfasados con los costos”, detalló. Del lado comercial, destacó la necesidad de ofrecer múltiples alternativas de pago, desde contado y financiación en obra hasta esquemas a largo plazo similares a un crédito bancario.

Sobre la demanda, Piantoni remarcó que las tipologías varían según la zona. En barrios residenciales como Villa Devoto, mencionó una fuerte búsqueda tanto de unidades chicas para primera vivienda como de departamentos de tres y cuatro ambientes para quienes dejan casas pero quieren mantener superficie. “Hoy tenemos que adaptarnos a la capacidad de pago del cliente”, explicó.

Al proyectar el escenario general, los referentes coincidieron en que el gran motor para destrabar el lanzamiento de nuevos desarrollos sigue siendo el crédito. “Tiene que volver el crédito a largo plazo, no solo para el comprador, sino también para el desarrollador”, sostuvo Piantoni.

Spina coincidió en que una mayor canalización del financiamiento hacia obra nueva podría tener un efecto multiplicador sobre la actividad y el acceso a la vivienda.

Finalmente, Diego Rybka, director comercial de Grupo Uno en Uno, señaló que el mercado de la obra nueva transita una etapa de mayor previsibilidad. Indicó que en los próximos meses se espera una dinámica similar a la del último año, sin sobresaltos en materia de costos. “Hoy el escenario permite planificar mejor cuotas, plazos y ritmos de obra. No vemos cambios bruscos en el corto plazo, más allá de ajustes puntuales por mayor competencia o apertura de algunos insumos”.

Advirtió que el comprador se muestra más informado y exigente. Remarcó una demanda firme en unidades de 3 ambientes bien ubicadas y esquemas de pago que combinan operaciones al contado con financiación en proyectos de mediano plazo. “Funcionan las propuestas claras, previsibles y con valor real. Ese equilibrio entre producto, precio y financiamiento es el que va a definir el cierre de operaciones”, concluyó.