El mercado de alquileres en el Gran Buenos Aires (GBA) muestran fuertes incrementos que profundizan la crisis habitacional para miles de familias. Según los últimos relevamientos sectoriales, los aumentos interanuales volvieron a ubicarse muy por encima de la inflación general y consolidaron una brecha cada vez mayor entre el costo de la vivienda y la evolución de los ingresos, especialmente en el conurbano bonaerense.
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Golpe al bolsillo en el Gran Buenos Aires: por qué los alquileres suben más que en CABA
Los valores de los alquileres siguen en niveles altos y presionan sobre los ingresos: un departamento de tres ambientes ya se acerca al millón de pesos por mes.
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En Tigre, por ejemplo, un dos ambientes oscila en los $800.000 al mes, números desafiantes para inquilinos que no lograron recuperar la caída salarial
De acuerdo con el último informe de Reporte Inmobiliario, los valores de los departamentos en alquiler en el Gran Buenos Aires registraron subas superiores al 50% durante el último año, frente a una inflación general del 31,3% en el mismo período. El relevamiento indica que los departamentos de dos ambientes acumularon un incremento promedio del 52% interanual, mientras que las unidades de tres ambientes aumentaron un 51,6%.
De esta manera, los alquileres prácticamente duplicaron la inflación, una dinámica que se repite desde hace varios meses y que continúa presionando sobre el presupuesto de los inquilinos. Si bien el informe señala que la tasa de aumento del último trimestre fue de las más moderadas de los últimos años, el nivel de precios alcanzado sigue siendo históricamente alto.
Alquileres difíciles de afrontar
Más allá del ritmo de los aumentos, uno de los datos más relevantes del informe es el nivel absoluto que alcanzaron los alquileres. En diciembre, el alquiler promedio de los departamentos estándar usados, sin amenities, superó el millón de pesos mensuales en el caso de las unidades de tres ambientes, con un valor de referencia de $1.027.269.
En tanto, los departamentos de dos ambientes se ubicaron en torno a los $741.923 mensuales, valores que hasta hace poco se observaban mayormente en algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires y que hoy se replican en el conurbano.
El conurbano ya es más caro que CABA
Uno de los puntos más llamativos del estudio es que, en promedio, los alquileres del Gran Buenos Aires ya superan a los de CABA para tipologías similares. Según el análisis de Reporte Inmobiliario, esta situación se explica principalmente por la menor oferta estructural de departamentos en el conurbano, donde en los últimos años se desarrollaron menos edificios de vivienda multifamiliar.
Mientras que en la Ciudad de Buenos Aires la mayor cantidad de nuevos desarrollos permitió que los aumentos de los alquileres se ubicaran más en línea con la inflación, en el GBA la escasez de oferta continúa empujando los valores al alza, incluso en un contexto de demanda más cautelosa.
Menos compra, más presión sobre el alquiler
Para Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, el fenómeno responde a una combinación de factores estructurales. Detalló: “Los alquileres suben más por el crecimiento de la demanda, pero básicamente por la dificultad que tienen los jóvenes para comprar una vivienda. La población crece por encima de la cantidad de viviendas que se construyen, y eso genera una presión constante sobre el mercado”.
A esa dinámica general se suma una particularidad del conurbano: “En el Gran Buenos Aires los desarrollos nuevos son menos que en CABA, lo que agrava la falta de oferta y empuja los precios aún más”, agregó.
El efecto del cambio regulatorio
Gómez Picasso destacó además el impacto del cambio normativo tras la derogación de la Ley de Alquileres de 2020. “Sin la ley, la situación mejoró mucho. Se pasó de un escenario de oferta casi nula y subas que llegaron al 400% interanual, a un mercado más saneado”, señaló.
Sin embargo, advirtió que la normalización aún es incompleta. “Si se construyera más, los valores se mantendrían más estabilizados. Para eso también sería clave contar con mayor acceso al crédito hipotecario”, afirmó.
Respecto de la desaceleración observada en el último trimestre, Gómez Picasso consideró que el ritmo de los aumentos dependerá en gran medida de la inflación general. “Hoy la mayoría de los nuevos contratos se actualizan cada tres meses por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), por lo que la dinámica de precios va a seguir de cerca la evolución del resto de los bienes y servicios”, explicó.
GBA Norte: entre Tigre, Escobar y San Isidro
En el norte del Gran Buenos Aires, la presión sobre los alquileres se siente con fuerza, aunque con importantes diferencias entre localidades. Según explicó Emilio Favret, de Favret Negocios Inmobiliarios, la cercanía con la Ciudad de Buenos Aires, la calidad urbana y la disponibilidad de transporte siguen siendo los principales determinantes de precio. Señaló: “En zonas consolidadas como San Isidro, Olivos o Vicente López, la demanda se mantiene firme porque concentran servicios, colegios y accesos rápidos, mientras que la oferta nueva es limitada”, señaló.
Los números reflejan esa realidad. Florida Oeste se presenta como el barrio con la oferta más cara para departamentos de dos ambientes en GBA Norte, con un valor promedio de $864.688 mensuales, seguido por Olivos ($843.228) y Rincón de Milberg ($830.541). En estos casos, Favret remarcó que “el perfil del inquilino es de clase media y media alta, que prioriza ubicación y calidad del entorno por sobre el tamaño de la unidad”.
En contraste, localidades más alejadas o con menor infraestructura muestran valores sensiblemente más bajos. Del Viso ($473.747), Billinghurst ($518.176) y José León Suárez ($534.743) encabezan el listado de zonas más accesibles del norte del conurbano. “Ahí la demanda existe, pero es mucho más sensible al precio y a la relación alquiler–ingreso”, explicó Favret.
Además del valor del alquiler, las expensas se convirtieron en otro factor de fuerte presión para los inquilinos. Según explicó Favret, en el GBA las expensas promedio ya rondan los $170.000 mensuales, especialmente en edificios con servicios centrales, seguridad o mantenimiento intensivo. "Este costo adicional complica aún más el presupuesto de los hogares y eleva de manera significativa el gasto total mensual en vivienda", apuntó.
Oeste y sur: aumentos sostenidos, aunque con precios más bajos
De acuerdo con Reporte Inmobiliario, un departamento de tres ambientes en Quilmes, en el sur del conurbano promedia $900.000 y en Lomas de Zamora en los $970.000 al mes, para nuevos acuerdos.
En el Oeste, en Haedo y Morón parten desde $800.000 en adelante, y en Ramos Mejía, partido de La Matanza, supera los $865.000.
Para Fernando Belvedere, de Belvedere Propiedades, la explicación de fondo del fuerte aumento de los alquileres en el conurbano está directamente vinculada a la rigidez de la oferta. Dijo: “Durante años hubo muy poco desarrollo de vivienda multifamiliar en el conurbano, mientras que la demanda de alquiler siguió creciendo de manera sostenida. Esa falta de recambio hace que, ante cualquier presión de demanda, los precios reaccionen con subas fuertes”.
Desde el sector argumentaron que esta dinámica explica por qué los alquileres en el GBA crecieron por encima de la inflación y también por encima de CABA, donde el mayor volumen de unidades nuevas permite amortiguar mejor los ajustes.
Belvedere también señaló que los cambios regulatorios y de expectativas influyen de manera directa en la formación de precios. “Con mayor libertad en plazos e indexación, los propietarios buscan mercados más previsibles y líquidos. En ese sentido, CABA capta mejor parte de la reasignación de oferta”, indicó.
En el conurbano, en cambio, la percepción de mayor riesgo hace que muchos propietarios vuelvan al mercado con valores más altos o directamente no lo hagan, lo que profundiza la escasez y mantiene la presión alcista sobre los alquileres.
En cuanto a los valores concretos, Belvedere detalló que en Avellaneda y Lanús los precios actuales reflejan claramente esa tensión entre oferta y demanda. Los departamentos de dos ambientes se ubican entre $450.000 y $650.000 mensuales, según ubicación y estado, mientras que los tres ambientes oscilan entre $650.000 y $800.000, con muy baja rotación en las zonas más buscadas.
En el segmento de casas, las unidades de tres ambientes se alquilan entre $600.000 y $750.000, impulsadas por la demanda de mayor espacio, y las casas de cuatro ambientes o más parten desde los $900.000, con una oferta muy limitada. “En todos los casos, los valores vienen ajustando por encima de la inflación, empujados principalmente por la escasez de oferta más que por los costos”, concluyó Belvedere.