Qué pasa con los inmuebles que vuelven al mercado después de años ocupados

En la Ciudad de Buenos Aires ya se recuperaron más de 600 propiedades que estuvieron fuera del sistema durante años. Qué ocurre con su valor cuando vuelven a estar disponibles y por qué la recomposición no siempre es total.

En los últimos años, este fenómeno empezó a hacerse más visible en la Ciudad de Buenos Aires. 

En el mercado inmobiliario, la disponibilidad efectiva de un inmueble no es una condición más: es la base sobre la cual se construye su valor. Sin posibilidad de uso, comercialización o desarrollo, una propiedad deja de participar del mercado en condiciones normales y su valuación se ve directamente afectada.

En los últimos años, este fenómeno empezó a hacerse más visible en la Ciudad de Buenos Aires. A partir de operativos y procesos judiciales, se recuperaron más de 600 inmuebles que se encontraban ocupados, lo que representa activos por un valor estimado en torno a los USD 300 millones. Detrás de ese dato aparece una pregunta que, desde la valuación, resulta central: qué pasa con el valor de una propiedad cuando vuelve al mercado después de haber estado, en algunos casos, décadas fuera del sistema.

Cuando un inmueble pierde su disponibilidad, deja de poder utilizarse y generar ingresos. En términos económicos, queda por fuera del circuito formal. Y eso tiene una consecuencia directa: su valor se vuelve incierto. No porque desaparezca, sino porque pierde las referencias que lo sostienen.

En real estate hay una lógica difícil de eludir: lo que no se puede usar, no tiene precio.

Ese quiebre impacta primero en la liquidez. Al momento de una eventual transacción, el universo de interesados se reduce y el precio empieza a incorporar un descuento asociado al riesgo. Dependiendo de las características del caso —ubicación, estado físico, complejidad del conflicto—, no es inusual encontrar valores entre un 30% y un 70% por debajo de su potencial.

A esa pérdida inicial se suma un factor que suele aparecer con el paso del tiempo: el deterioro. Las ocupaciones prolongadas tienden a generar falta de mantenimiento, intervenciones no reglamentarias y un uso intensivo de las instalaciones. Cuando el inmueble se recupera, ese desgaste acumulado se traduce en costos concretos.

En activos residenciales, hoteleros o industriales, esto puede implicar desde instalaciones comprometidas hasta problemas estructurales que obligan a replantear el proyecto original. En ese punto, la inversión necesaria para volver a poner en funcionamiento la propiedad pasa a ser determinante en cualquier análisis de valor.

Pero incluso cuando el estado físico es recuperable, hay otra variable que el mercado no deja de considerar: el riesgo. Los procesos de desalojo suelen ser largos, con plazos inciertos y costos legales elevados. Esa historia no desaparece cuando el inmueble se recupera; queda asociada al activo y condiciona su comercialización futura.

No se trata únicamente de un aspecto jurídico. Es también un riesgo operativo que influye en la percepción de los inversores y en la velocidad con la que ese inmueble puede reinsertarse en el mercado.

Al mismo tiempo, durante todo el período en que la propiedad permanece ocupada, su potencial queda en pausa. No puede reconvertirse, ampliarse ni integrarse a proyectos de mayor escala. En términos técnicos, se interrumpe la posibilidad de desarrollar su uso óptimo —el “highest and best use”—, es decir, aquel que maximiza su valor.

Ese efecto no solo impacta en el presente, sino también en su proyección futura.

Cuando finalmente se recupera la posesión, el inmueble vuelve a tener mercado. Puede venderse, refaccionarse o desarrollarse. Sin embargo, la recomposición de valor no es automática ni inmediata. El tiempo que estuvo fuera del sistema, el nivel de deterioro acumulado y la inversión necesaria para su puesta en valor son factores que definen cuánto puede recuperarse.

En algunos casos, especialmente cuando la ubicación es estratégica y el activo conserva su potencial, esa recuperación puede ser significativa. En otros, los años de ocupación dejan una marca que se traduce en precios más bajos y procesos de comercialización más largos.

En un contexto donde la disponibilidad de inmuebles es cada vez más relevante para el desarrollo urbano, este tipo de situaciones empieza a tener mayor peso dentro del mercado. No solo por la cantidad de activos involucrados, sino por el impacto que generan sobre las variables que determinan su valor.

Porque, en definitiva, en real estate el valor no está únicamente en el ladrillo, sino en la posibilidad de usarlo, transformarlo o integrarlo al mercado. Cuando esa posibilidad se interrumpe, incluso de manera temporal, el valor también cambia.

Valuador senior de Cushman & Wakefield