Sin la Ley de Alquileres, los precios no aumentan al ritmo de un año atrás. Cuáles son las recomendaciones al firmar un nuevo contrato.
Una pareja firma el contrato de alquiler junto a la martillera en una inmobiliaria de la Ciudad de Buenos Aires
El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires transita un escenario de relativa estabilidad en los valores publicados, al tiempo que se reacomodan los contratos según los índices de referencia. De acuerdo con el informe de septiembre del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), las medianas de precios se ubicaron en $500.000 para un monoambiente, $600.000 para un dos ambientes y $800.000 para un tres ambientes.
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En todos los casos, la variación mensual fue nula, mientras que las subas interanuales se movieron entre 33% y 39%. Desde el CESO confirmaron que los valores de punto de partida para nuevos contratos no subieron, la estabilidad en los precios coincidió con un incremento en la oferta.
El stock de departamentos en alquiler creció 31% en relación con septiembre de 2024 (incluso crecieron las unidades en dólares), lo que amplió las opciones para los inquilinos. A pesar de ese cambio, los valores siguen resultando altos en relación con los ingresos. El Salario Mínimo Vital y Móvil, que en septiembre fue de $322.200, alcanza para cubrir apenas el 64% de un alquiler medio.
Las expensas también inciden en el bolsillo de los inquilinos: representan en promedio el 23% del valor del alquiler. En la práctica, un contrato de $600.000 puede implicar un gasto mensual superior a los $730.000 al sumar las expensas.
Otro dato del CESO es que el 26% de las publicaciones se realizan en dólares, lo que refleja la persistencia de contratos dolarizados en un contexto de inestabilidad cambiaria.
La evolución de los índices de actualización se convirtió en el eje de las negociaciones. El Índice de Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central, se encuentra en su nivel más bajo en casi tres años. Esa reducción genera alivio para los inquilinos que pactaron su contrato con esa modalidad, aunque la discusión hoy se centra en si conviene aplicar el ICL o el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Alejandro Moretti, del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que la baja del ICL responde al rezago con que se computa la inflación. “La caída inflacionaria que se observó desde junio de 2024 impacta con retraso, por lo que la tendencia hacia la baja se está consolidando desde finales de 2024 y principios de 2025. Esto es un alivio para los inquilinos que pactaron su contrato bajo esa modalidad de actualización”, señaló.
Para Moretti, al momento de pactar un contrato nuevo resulta más conveniente utilizar el IPC. “Es el índice más aceptado por las partes a la hora de celebrar un contrato de alquiler para vivienda. Cada vez son menos las propiedades que pueden encontrarse por menos de $600.000, y en su mayoría están en la zona sur de la ciudad”, apuntó.
Mariano Lo Valvo, especialista inmobiliario, coincidió en que la inflación a la baja favorece al IPC como referencia. “La disminución del IPC es positiva en comparación con el ICL y es el método más aconsejable para los nuevos contratos, que en su mayoría tienen ajustes cuatrimestrales y ya van por debajo de la inflación”, indicó.
Según Lo Valvo, la sobreoferta de unidades explica la estabilidad de los valores y, en algunos casos, incluso pequeñas reducciones en propiedades nuevas del mercado. “Esa dinámica llevó a que algunos inquilinos opten por resolver sus contratos anticipadamente al encontrar mejores precios en la oferta actual. Las opciones disponibles permiten acceder a condiciones más favorables en un contexto que parece estar ofreciendo mayor flexibilidad”, agregó.
La tendencia hacia contratos ajustados por IPC se consolida en un escenario en el que la oferta supera ampliamente a la demanda. El impacto de las expensas, que en muchos casos definen la elección de un inmueble, también reconfigura las decisiones de propietarios e inquilinos.
Alejandro Braña, experto en Real Estate y del Colegio Inmobiliario porteño, analizó las implicancias de la baja del ICL. “Este índice de actualización se encuentra cada vez más cercano a la realidad de los valores de mercado. Parece increíble, pero hace poco más de un año el ICL dio 265% y hoy hablamos de un 50% para septiembre. Como la oferta de alquileres se duplicó y las expensas subieron descontroladamente en los últimos años, hoy se encuentran ofertas que no distan en muchos casos más de un 30% de lo que se solicitaba por la misma unidad hace dos años”, explicó.
Braña consideró que la elección del índice de referencia depende del momento económico. “Hoy da un poco más elevado el ICL que el IPC. En otros períodos fue al revés, y eran los inquilinos quienes pedían utilizarlo en lugar del IPC. Son ciclos que van ocurriendo dentro de nuestra economía y que varían incluso dentro del mismo plazo contractual. No es lo mismo un ajuste anual que uno trimestral o cuatrimestral”, detalló.
En relación con los tres ambientes, el especialista destacó que aún es posible encontrar valores por debajo de los $650.000 en barrios como Caballito, Recoleta, Congreso, Belgrano, Balvanera, Barracas, Monte Castro, Floresta, San Nicolás, Villa Lugano, Parque Chacabuco, Villa del Parque, Palermo, Almagro y San Telmo, entre otros. “En todos los barrios se pueden hallar precios menores resignando superficie o disposición”, señaló.
Respecto de las recomendaciones para negociar, Braña sostuvo que los inquilinos hoy cuentan con más margen que en el pasado inmediato. En la Ciudad de Buenos Aires se utilizan ambos índices, aunque con mayor frecuencia el IPC. A nivel nacional el ICL del Banco Central es el más común.
"Lo que veo es que los inquilinos, después de años de complicaciones, ahora recorren varias semanas e incluso meses distintas unidades antes de concretar. Lo que se alquilaba en 24 horas o en cuatro o cinco días de 2021 a 2023, hoy puede demorar meses. Eso ocurre en todos los barrios de la Ciudad”, concluyó.
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