El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un nuevo cambio de tendencia. Tras varios meses en los que la mayoría de los avisos se publicaban en pesos, desde agosto la oferta en dólares comenzó a ganar espacio nuevamente. Hoy, según datos de Zonaprop, el 42% de los avisos se expresa en moneda extranjera y el 58% en pesos.
- ámbito
- Real Estate
- Alquileres
Volvió a crecer la oferta de alquileres en dólares en CABA: cuánto vale un dos ambientes barrio por barrio
Informe privado confirmó que los avisos en dólares repuntaron desde agosto y alcanzan al 42% del total. Cuáles son las razones ahora sin Ley de Alquileres.
-
Los alquileres subieron 5,5% en un año y superaron la inflación interanual en julio
-
Pese a promos agresivas de hoteles, la demanda para el verano en la costa, por ahora, es baja
La oferta de alquileres en dólares creció en los últimos meses y alcanza al 42% de los avisos en CABA
La expansión en dólares se produce luego de más de un año en el que la derogación de la Ley de Alquileres había impulsado un mayor volumen de los contratos en pesos. En mayo y junio de este año, seis de cada diez avisos estaban denominados en moneda local. Sin embargo, desde agosto la proporción cambió levemente y volvió a ascender en dólares.
El repunte coincide con la trayectoria registrada desde que comenzó a regir el DNU de diciembre de 2023. En los primeros meses de 2024 más de la mitad de la oferta estaba en dólares, pero con el correr del año la proporción fue bajando hasta tocar un piso de 40% en mayo y junio de 2025. A partir de julio se produjo un cambio: los avisos en dólares empezaron a ganar espacio y en agosto alcanzaron nuevamente el 42% del total, confirmando una tendencia de dolarizarse en varias zonas de la Ciudad.
Los valores acompañan esta tendencia. El precio promedio de un departamento de dos ambientes en CABA se ubica en u$s850 mensuales. En lo que va de 2025, el alza acumulada en dólares es de 19,46%, y en los últimos doce meses la suba fue de 35,08%.
Factores detrás de la re-dolarización
El repunte de la oferta en dólares responde a la búsqueda de los propietarios de preservar el valor de sus ingresos en un escenario de inflación persistente y tensiones cambiarias. El ajuste de las tasas de interés y la expectativa sobre el tipo de cambio también influyen en esta preferencia.
Además, el segmento premium y las zonas de mayor demanda corporativa o temporal tienden a dolarizarse más rápido, mientras que en barrios de clase media la referencia en pesos mantiene un peso mayor. La brecha responde a la capacidad de pago de los inquilinos y a la segmentación de la demanda.
Leandro Molina, general manager de Zonaprop, explicó: “A partir de julio de 2025, observamos una ligera disminución en la proporción de avisos de alquiler publicados en pesos y, como consecuencia, un incremento gradual del volumen de avisos en dólares. Aunque los avisos en pesos siguen siendo predominantes, muchos propietarios optan por el dólar como una forma de preservar el valor y la rentabilidad de las propiedades”.
Agregó que “el mercado de alquileres en dólares ingresó en una fase más madura. Hay propietarios que se enfocan específicamente en segmentos del mercado que pagan o prefieren el dólar, como profesionales con ingresos atados a esa moneda, extranjeros y nómades digitales”.
Sobre la demanda general, Molina detalló: “Villa del Parque, Villa Pueyrredón y Villa Devoto son los barrios de la Ciudad que registran mayor presión de demanda, mientras que en Puerto Madero y Retiro se registra el menor porcentaje de presión. En estos últimos dos barrios la oferta se convalida con el interés por propiedades publicadas en moneda extranjera”.
Barrios más caros y más accesibles
Puerto Madero continúa encabezando el ranking con un alquiler promedio de u$s1.312 para un dos ambientes, seguido por Colegiales (u$s1.160) y Monserrat (u$s1.057). En el otro extremo, Balvanera ofrece los valores más bajos, con u$s700 mensuales en promedio.
En el último año, el Corredor Noroeste fue el que más aumentó, con un alza de 30,9%. Le siguió el Eje Central, con 28,41%. En cambio, el Corredor Norte mostró la menor variación interanual (24,17%) e incluso un retroceso mensual de 0,40%, aunque sigue siendo una de las zonas más caras de la Ciudad, con un promedio de u$s901 mensuales.
La mirada del mercado
“El aumento de los valores dolarizados responde a la suba del tipo de cambio y a la necesidad de los propietarios de preservar valor en un contexto de inflación persistente. La estabilidad cambiaria no impidió que el precio del metro cuadrado siga reacomodándose”, explicó Lisandro Cuello, experto en el mercado inmobiliario.
Desde el sector argumentaron que puede que ese número (20% acumulado en el año) refleje lo que algunos propietarios publican, pero no lo que finalmente se concreta. Cuello agregó: "Hubo un leve ajuste en dólares, impulsado por el contexto de inflación en esa moneda y por el rendimiento más bajo del peso durante los últimos meses. Eso llevó a que varios propietarios actualicen los valores para no perder frente al dólar”.
Zonas y valores
A continuación los valores promedio de alquileres de departamentos de dos ambientes en CABA con oferta dolarizada:
-
Puerto Madero: u$s1.312.
Colegiales: u$s1.160.
Monserrat: u$s1.057.
Palermo: u$s934.
Núñez: u$s920.
Belgrano: u$s911.
San Telmo: u$s843.
Chacarita: u$s850.
Recoleta: u$s829.
Villa Urquiza: u$s802.
Almagro: u$s797.
Villa Crespo: u$s793.
Retiro: u$s792.
Caballito: u$s719.
San Nicolás: u$s709.
Balvanera: u$s700.
Dejá tu comentario