Alquileres con subas más moderadas en CABA: ¿Cuánto cuesta un departamento?

Mientras que de 2023 a 2024, hubo un crecimiento del 90% en los valores de los departamentos en alquiler; de 2024 a 2025, se registró una suba del 35%.

Los alquileres subieron en noviembre un 2,2%. 

Pexels

Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires subieron en noviembre un 2,2%, mientras que en 2025 acumulan un incremento del 32,6%, por encima de la inflación (27,2%).

De acuerdo a un relevamiento realizado por el portal de clasificados Zonaprop, los valores de los departamentos experimentaron un aumento interanual del 35,6% en comparación con noviembre de 2024. Si bien, este alza se ubica por encima de la inflación (31%) pero por debajo del ajuste ICL (40%), este incremento marca una notable desaceleración en el mercado de alquileres si se contrasta con la subida del 90,63% registrada entre octubre de 2023 y octubre de 2024.

Un monoambiente se ubica en $624.727 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes en la Ciudad se alquila por $729.916 por mes y un departamento de tres ambientes, por $987.205 mensuales.

Puerto Madero lidera el ranking de barrios más caros: un alquiler se ubica en $1.238,741 por mes. Le siguen Núñez ($818.018 mensuales) y Palermo ($714.676 mensuales).

Por el contrario, Lugano continúa como el barrio más económico, con un precio medio de $584.087 mensuales. Constitución ($628.163 por mes) y Floresta ($639.271 por mes) completan la lista.

Los precios de venta se mantienen estables

El metro cuadrado se ubicó en u$s2.450 en noviembre, sin cambios respecto a octubre. En 2025, los valores de este segmento aumentaron un 5,4%. En comparación con octubre de 2024, los precios de venta están un 5,6% por encima. Actualmente, el precio medio en CABA se ubica un 13,9% por encima del mínimo alcanzado en junio de 2023 (u$s2.151).

Un monoambiente tiene un valor de u$s107.493, mientras que un departamento de dos ambientes se ubica en u$s129.505 y uno de tres ambientes cuesta u$s178.855.

Puerto Madero (u$s6.144 por m2), Palermo (u$s3.393 por m2) y Núñez (u$s3.367 por m2) continúan primeros en la lista de barrios con la oferta más cara de CABA.

Por el contrario, Lugano es el barrio con el valor más bajo para la compra, con un precio de u$s1.091 m2. Le siguen Nueva Pompeya (u$s1.464 m2) y La Boca (u$s1.533 m2).

De acuerdo al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en octubre de 2025 se realizaron 7.018 escrituras, lo que representa un crecimiento del 17% en comparación a octubre de 2024 y 2,7 veces más que el mínimo alcanzado en septiembre de 2020. Además, los actos con hipoteca bancaria representan el 21% del total en octubre de 2025, 5,5 puntos porcentuales por encima de lo registrado en el mismo mes del 2024.

¿Cuánto cuesta comprar una casa en CABA?

El precio del metro cuadrado de casas se ubica en u$s1.825. Se mantiene estable desde septiembre. Sin embargo, en 2025 acumula una suba del 5,9%, todavía por encima del aumento de los departamentos (5,4%). En los últimos doce meses, el incremento es del 6,3%.

Una casa con tres dormitorios tiene un precio medio de u$s299.894, mientras que una con cuatro dormitorios se ubica en u$s490.472.

Palermo continúa primero en la lista de barrios de la Ciudad de Buenos Aires que registra la oferta más cara para la compra de casas, con un precio medio de 3.269 u$s/m2. Belgrano (2.995 u$s/m2) y Recoleta (2.611 u$s/m2) completan el podio de los barrios más costosos. En contrapartida, La Boca se presenta como el barrio más económico, con un precio medio de 724 u$s/m2. Le siguen La Boca y Nueva Pompeya, con precios medios de 734 u$s/m2 y 765 u$s dólares/m2, respectivamente.

¿Qué barrios son las mejores opciones para invertir?

La relación alquiler/precio subió en noviembre y se ubicó en 4,98% anual. Actualmente, se necesitan 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 2,8% más de lo requerido hace un año atrás.

Lugano, Nueva Pompeya y La Boca siguen siendo los mejores barrios para los inversores que buscan renta. En estos barrios, la rentabilidad es mucho más alta que en otros con retornos brutos de 8,8%, 8% y 7,2%, respectivamente. Por el contrario, Puerto Madero es el barrio con menor rentabilidad, apenas un 3,3%. Le siguen Palermo (4%) y Núñez (4%).