Alquileres: el índice del BCRA cae a 39,32% y marca un mínimo histórico para contratos vigentes de la ley de 2020

Esta cifra se aplicará en diciembre y será el último ajuste porque en un año finalizarán todos los acuerdos bajo la normativa derogada. Actualizaciones post DNU.

Ya se sabe cuales serán los ajustes de contratos de alquileres para diciembre a través del ICL, es clave la calculadora en mano para aplicar el porcentaje al monto correspondiente

Pexels

Los contratos de alquiler de vivienda que aún se rigen bajo el esquema de la Ley de Alquileres de 2020, hoy derogada, experimentan en diciembre de 2025 el aumento interanual más bajo desde la creación del Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central. Este indicador, que perforó el piso de 2021, ofrece un respiro significativo a miles de inquilinos y evidencia el cambio profundo en la dinámica del mercado inmobiliario argentino.

El ICL para la actualización interanual de diciembre se ubica en 39,32%. Este porcentaje representa la primera vez que el índice queda por debajo del 41% registrado en julio de 2021, cuando se aplicó la primera corrección de la Ley. Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, analizó la cifra. "Esta corrección subraya la fuerte desaceleración del ICL, impulsada principalmente por la baja inflacionaria".

"Con solo recordar que en diciembre de 2023 tuvimos un 25% de IPC INDEC y ahora ese guarismo ronda apenas un 2%, eso nos muestra y nos da la explicación de esto que vino ocurriendo con el ICL", afirmó Braña.

El ICL —que combina la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)— arrastra los efectos de la alta inflación con rezago. El componente de la fórmula con mayor peso en la caída fue, claramente, la inflación. El índice tocó un pico de 265,05% en julio de 2024, y desde septiembre de 2024 comenzó una fuerte caída.

Para quienes firmaron un contrato bajo la ley derogada y deben ajustar en diciembre, el cálculo se realiza sobre el valor anterior. Un ejemplo práctico de la aplicación de este último ajuste anual es el siguiente:

• Contrato: Anual (Ley 27.551).

• Valor Anterior (hasta Nov. 2025): $400.000.

• Ajuste ICL (Dic. 2025): +39,32%.

• Nuevo Valor Mensual (Dic. 2025): $557.280.

Braña señaló que esta importante caída del ICL en los últimos 16 meses acortó la brecha abismal que existía entre los valores de los contratos de la ley derogada y los valores de oferta real o de mercado. Amplió: "Hoy hay casos donde aplicar a un contrato por vencer el 39% de ajuste por ICL puede dar un valor incluso entre un 10% y 15% por encima del valor de mercado y oferta".

La normalización del mercado y el nuevo esquema de ajustes Post-DNU

Mientras los contratos viejos transitan su última etapa con el ICL (en diciembre de 2026 ya no habrá actualizaciones de los pactos de 2023 por que finalizarán todos), los nuevos acuerdos de alquiler, regidos por el DNU 70/2023, consolidan su esquema de indexación trimestral, cuatrimestral o semestral. Tomando como ejemplo un alquiler inicial de $400.000 para un nuevo contrato con periodicidad variable, los ajustes aplicados para diciembre, típicamente basados en el ICL, son los siguientes:

• Periodicidad de Ajuste: Trimestral

• Porcentaje de Ajuste: +6,01%.

• Nuevo Valor Mensual: $424.040.

• Periodicidad de Ajuste: Cuatrimestral

• Porcentaje de Ajuste: +8,08%.

• Nuevo Valor Mensual: $432.320.

• Periodicidad de Ajuste: Semestral

• Porcentaje de Ajuste: +14,17%.

• Nuevo Valor Mensual: $456.680.

La normalización del mercado y el incremento de la oferta de inmuebles en alquiler es el marco de esta nueva realidad. Mariana Lupardo, de MML Negocios Inmobiliarios, analizó las cifras. Durante octubre, las actualizaciones de precios en las publicaciones mostraron incrementos claramente más contenidos que los observados en gran parte del ciclo posterior a la derogación de la Ley de Alquileres.

Fuente: Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA). Aquí se observa a nivel país que la mayoría de los acuerdos en la Argentina, aun se ajustan por el ICL

En términos interanuales, los valores crecieron en promedio un 32,07%, una variación que se acercó al aumento del nivel general de precios (31,3%), indicó Lupardo. El hecho de que todas las tipologías muestren incrementos interanuales casi calcados al IPC confirma que el mercado alcanzó un nuevo punto de equilibrio. "El componente de expectativa —central en meses pasados— pierde peso, y el ajuste se explica cada vez más por el arrastre inflacionario y menos por tensiones de oferta", detalló la referente.

El mercado recuperó parámetros de funcionamiento tradicionales y la oferta se expandió. "Pasamos de tener menos de 500 inmuebles en toda la Ciudad de Buenos Aires en oferta en el último trimestre de 2023 a contar con unos 17.500 inmuebles en oferta ahora", explicó Braña. La cantidad de unidades en alquiler fue un 15,13% superior a la de octubre de 2024, según datos del mercado. Esta recomposición del stock se convirtió en un límite natural a la aceleración de precios y favorece un entorno de mayor competencia entre propietarios.

Perspectiva: plazos, índices y la necesidad de más crédito

Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), analizó el formato que tomó la nueva contratación y la estabilidad del sector.

"Se generalizó mantener los dos años como plazo inicial de alquiler, que es lo suficientemente largo para dar un poco de estabilidad al inquilino desde que rige el DNU 70/2023", explicó Pantano. Agregó que este formato se da "en un mercado locativo que si bien está más estable y con mayor cantidad de ofertas, todavía no logró el grado de confianza de una economía sin inflación y con seguridad legislativa".

Consultada sobre el uso de índices, Pantano comentó que el ICL continúa como principal referencia, aunque el uso del IPC está en crecimiento. "Pasamos por varias etapas y a veces conviene uno u otro sistema. Siempre tratamos de asesorar a los clientes para que busquen un sistema que mantenga el equilibrio, para eso fue pensado el ICL, que combina dos índices, uno que mide la inflación y otro que refleja la evolución de salarios".

El aumento de la oferta generó un cambio en el comportamiento del inquilino, que ahora extiende sus plazos de búsqueda. Pantano interpretó este comportamiento. "Hoy existe mucha oferta de alquiler, especialmente habitacional, por lo que se sugiere a los inquilinos una mayor búsqueda y análisis de bondades", afirmó.

Una pareja consulta por los créditos hipotecarios. Hay miles de inquilinos que anhelan pasar a ser propietarios

Pexels

La recomposición de la oferta tradicional da indicios de estabilidad. Pantano explicó: "Exactamente hemos recobrado una mayor oferta de alquiler tradicional que da más estabilidad al inquilino y ajustes menos drásticos. Esperamos que esto pueda seguir así e incluso mejor, si la inflación continúa en baja y se mejoran los salarios".

Finalmente, el relevamiento de FIRA establece indicadores promedio de valores de referencia para el interior del país:

Unidad Tipo: Departamento de 2 ambientes.

Valor Medio Nacional Estimado (Diciembre 2025): $400.000.

Unidad Tipo: Departamento de 2 dormitorios.

Valor Medio Nacional Estimado (Diciembre 2025): $570.000.

Unidad Tipo: Casa de 3 ambientes.

Valor Medio Nacional Estimado (Diciembre 2025): $750.000.

Sobre el rol del crédito hipotecario, la presidenta de FIRA fue enfática. "El crédito hipotecario accesible al salario es una herramienta indispensable para que el mercado inmobiliario crezca, tanto para compra de primer vivienda como para propiedades que puedan sumarse a la oferta de alquileres", afirmó.

Si bien se registraron consultas por créditos hipotecarios, la concreción de operaciones aún es baja a nivel país. Pantano detalló los obstáculos persistentes. "Este año se concretaron muchas operaciones con hipoteca, pero la incertidumbre política y el incremento de tasas son factores que inducen a muchos a ponerse en pausa. Argentina necesita del crédito hipotecario con tasas y cuotas razonables, como herramienta de acceso a la vivienda", concluyó.