Cuánto hay que ganar para acceder a un crédito hipotecario en medio de tasas altas y mayores trabas

Los bancos ajustaron condiciones y endurecieron el scoring. El mercado inmobiliario debate el impacto en la demanda y qué margen queda para operar.

Una pareja hace cálculos para ver cual es la mejor opción. El escenario inmoiliario que venía muy bien se complicó ahora

Imagen Inteligencia Artificial

El mercado inmobiliario argentino ingresó en una etapa de fuerte incertidumbre tras el resultado electoral en la provincia de Buenos Aires. La derrota del Gobierno derivó en un shock financiero que se trasladó de inmediato a las operaciones inmobiliarias.

El contraste resulta evidente. El sector venía mostrando dinamismo, con récord de escrituras en julio —más de 20.000 operaciones entre la Ciudad y la provincia— y una recuperación que se apoyaba en créditos hipotecarios, precios en dólares todavía bajos y mayor liquidez. Esa tendencia se interrumpió de golpe: el lunes posterior a las elecciones, el dólar “blue” se movió entre $1.385 y $1.440, acciones y bonos cerraron en rojo y los bancos endurecieron sus políticas de financiamiento.

El acceso a la vivienda mediante créditos UVA volvió a complicarse, con mayores tasas, nuevas restricciones en el scoring y exigencias de ingresos más elevados.

Bancos y condiciones en septiembre

Hoy son 24 las entidades que mantienen líneas hipotecarias en UVA. Aunque cada banco define su esquema de tasas, plazos y porcentajes de financiación, en todos los casos se endurecieron los requisitos de aprobación.

• Banco Nación: ofrece hasta 230.000 UVAs (aproximadamente $300.000.000). Su tasa es de 4,5% para quienes acreditan haberes y de 8% para el resto, con plazos de hasta 30 años. Incluye una opción de cobertura “antiinflación” con prima adicional del 1,5% anual, que ajusta la cuota según la evolución salarial y difiere los saldos al final.

• Macro: otorga créditos de hasta 20 años, con tasa del 15%, la más alta del sistema. Permite financiar hasta 70% del valor de la propiedad para operaciones de hasta $350 millones, 60% por encima de ese valor y 90% en su línea joven.

• Santander: plazo de hasta 30 años, tasa fija de 12,5% para vivienda permanente y de 14% para vivienda no permanente. Financia hasta 80% del valor en el primer caso y 50% en el segundo.

• BBVA: hasta 30 años de plazo, con tasa de 9,5% para quienes acrediten sueldo y de 12,5% para quienes no lo hagan. El capital se actualiza por UVA y financia hasta 80% del valor de la propiedad.

• Supervielle: línea sin límite de monto, con tasa nominal de 8,5% y plazo máximo de 15 años. Permite financiar hasta 70% del inmueble.

• Galicia: préstamos ajustados por UVA, con tasa del 11,5% para clientes con sueldo acreditado y 13,5% para quienes no. Ofrece hasta 20 años para compra y 10 para refacción, con financiamiento de 70% y 50% respectivamente.

• Hipotecario: hasta $250 millones, con tasa del 11,9% y plazo de 20 años. Financia 80% en compra o construcción, 50% en terminación y 100% en ampliación.

• ICBC: hasta $300 millones para vivienda permanente y $150 millones para refacción o segunda vivienda. La tasa es de 8,9% con acreditación de haberes y 10,5% para el resto, con plazo de hasta 20 años.

A ellos se suman bancos regionales con condiciones específicas. En Córdoba, Bancor ofrece hasta 250.000 UVAs (unos $320.000.000), con tasas de entre 8,9% y 9,9% y plazos de hasta 20 años. En Rosario, el Banco Municipal otorga hasta $100 millones, con tasas de 3% a 4,2% y un plazo de 20 años. En el sur, el Banco de Neuquén tiene dos líneas: una de hasta $75 millones con tasas de 3,5% a 4,5% y otra de hasta $150 millones con tasas de 8,5% a 9,5%.

El Banco Ciudad, en cambio, pausó sus créditos hipotecarios hasta nuevo aviso, y el Banco del Chubut mantiene vigentes sus líneas, aunque con parámetros menos accesibles y cupos limitados.

El dólar y las tasas como condicionantes

El salto cambiario alteró la relación entre inmuebles en pesos y su equivalente en dólares. En junio, con un dólar a $1.200, una propiedad de $100 millones equivalía a u$s83.300. Con la cotización actual de $1.435, ese mismo monto se traduce en u$s70.000 aproximadamente.

Condiciones rígidas de los bancos, la falta de un mercado secundario de hipotecas con securitización de carteras y el dólar en alza ahora están frenando operaciones

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La baja en dólares convive con un encarecimiento de las tasas y un endurecimiento de las exigencias crediticias. Bancos como el Macro llevaron su tasa nominal anual al 15%, mientras que otros, como el Nación, mantuvieron su esquema pero elevaron los requisitos de scoring, restringiendo las aprobaciones.

Según referentes del sector, ajustar el scoring se convirtió en la herramienta preferida de las entidades para reducir el universo de beneficiarios sin necesidad de modificar las tasas de manera formal.

Voces del mercado

Miguel Chej Muse, del Colegio Inmobiliario porteño y socio de Vela & Chej Muse Real Estate, describió con detalle el efecto que atraviesa el mercado: “El impacto es muy fuerte e inmediato. Teníamos una operación con un acuerdo otorgado por Banco Nación que debía renovarse y, al hacerlo, el banco informó que habían cambiado los niveles de scoring. La persona que ya tenía el préstamo aprobado de repente no calificaba. Esto ocasiona que se empiecen a caer operaciones que estaban encaminadas. Fue algo abrupto, sin aviso previo, y genera un daño increíble en la sociedad porque la vivienda no es algo con lo que se juegue”.

Agregó que el aumento de tasas es otro límite concreto: “Algunos bancos elevaron las tasas por arriba del 10%. Macro está en 15%, otros en 14% o 13%. Para un crédito hipotecario ajustado por UVA son inviables. El crédito se está acabando”.

Respecto de la demanda, explicó que ya se sienten los efectos y las consultas con crédito hipotecario se frenaron. "En la Ciudad de Buenos Aires, un 21% de las operaciones se venía haciendo con crédito. Si esa porción desaparece, de acá a los próximos meses se puede esperar que el total de operaciones baje fuerte, de más de 6.000 a menos de 4.500 o incluso 4.000”, dijo Chej Muse.

Desde el sector argumentaron que i se sostienen mayores tasas y exigencias, el volumen de operaciones se va a reducir drásticamente. Cada operación hipotecaria genera más operaciones porque suele estar asociada a una venta anterior. Chej Muse añadió: "Sin crédito, se corta esa cadena y el mercado se enfría. Incluso puede presionar a la baja los precios a través de mayores contra ofertas, que podrían pasar del 4% actual a 5, 6 o 7%".

Por su parte, Oscar Puebla, de Puebla Inmobiliaria, sostuvo una mirada distinta sobre el panorama: “Si bien las consultas con crédito se pausaron, la expectativa por la continuidad de las políticas dirigidas a normalizar el país continúa. El mercado sigue con compras más lentas, pero continuas”.

El empresario remarcó el valor de los créditos para ampliar el acceso a la vivienda: “El mercado de créditos es el que le permite a la gente común dejar de alquilar y tener su vivienda propia, como en todo el mundo. Está claro que entramos en pausa por causas de nuestra política nacional, pero sin duda los créditos son la solución y sólo son posibles con un país con baja inflación y tasas acordes”.

Finalmente, planteó la oportunidad que todavía ven los inversores, sostuvo que qiuenes trabajan en el mercado inmobiliario desde hace mucho tiempo saben que el ladrillo es la mejor forma de capitalización. "Hoy las propiedades todavía están por debajo de los valores máximos de 2018, por lo tanto comprar inmuebles es la mejor forma de resguardar capital y aprovechar la renta positiva que hoy generan los alquileres”, concluyó Puebla.