El freno hipotecario golpea al mercado inmobiliario y abre dudas hasta las elecciones de octubre

La derrota oficialista en la provincia de Buenos Aires y el corte de créditos hipotecarios por parte de los bancos ponen en pausa tasaciones, escrituras y proyectos.

Los dólares del colchón podrían motorizar operaciones sin crédito, como ocurría hasta hace 18 meses

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El mercado inmobiliario argentino volvió a quedar atrapado en la lógica de la política. El resultado de las elecciones en la provincia de Buenos Aires, con la derrota del oficialismo, generó un shock de incertidumbre que repercute de manera directa en las operaciones.

Tasaciones en suspenso, hipotecas frenadas (los bancos ya venían con fuertes subas de tasas y un endurecimiento de condiciones, sumado al scoring que hoy hace casi imposible acceder a un crédito hipotecario)) y desarrolladores en modo defensivo son las claves de un escenario que se prolongará, al menos, hasta octubre.

Los operadores coinciden en que se inició un período de 30 a 60 días de pausa decisoria por el lado bancario. El arquitecto y consultor inmobiliario Alan Schachter lo sintetizó así: “Si se corta el crédito hipotecario no vamos a ver un impacto inmediato, pero sí dentro de cuatro a seis meses. La inercia sostiene al mercado un tiempo, pero si el fin del crédito se mantiene más allá de la coyuntura electoral, se apagará el nivel de operaciones”.

En septiembre, explican, todavía se verán escrituras (en julio se hicieron casi 1.400, un 519,1% respecto al mismo mes del año pasado), pero son la concreción de acuerdos alcanzados antes del resultado electoral. La incógnita es qué sucederá a partir de octubre, cuando se vea el verdadero pulso del mercado sin ese arrastre previo.

En problemas

El financiamiento bancario, que había reanimado operaciones en el último año y medio, hoy enfrenta un freno abrupto. Sebastián Dbsie, de SD Propiedades, describió con detalle el impacto: “Los efectos del corte en los créditos ya se sienten. En muchas operaciones con préstamos preaprobados los bancos decidieron suspender el otorgamiento. Incluso los escribanos, que solían tener varias escrituras por día con crédito hipotecario, tendrán sus agendas vacías a partir de octubre, porque no les derivan nuevas carpetas”.

El dato no es menor: en la actualidad cerca del 20% de las escrituras se realizan con crédito hipotecario. Además, cada hipoteca suele generar una o dos operaciones adicionales, porque la familia que compra libera otra propiedad o porque el inversor con crédito motoriza movimiento en segmentos bajos. “Sin créditos hipotecarios, el mercado pierde esas oportunidades”, remarcó Dbsie.

En este año y medio de créditos, los inmuebles más económicos fueron los más buscados y sus precios subieron impulsados por esa demanda. Dbsie acotó: “Si desaparecen los créditos, bajará la demanda de quienes buscaban financiarse y con una oferta todavía muy alta los valores se irán estancando”.

Razones económicas del freno

La pregunta clave es por qué se corta el crédito hipotecario cuando venía funcionando. Debsie explicó que “así como en su momento las grandes variables se alinearon para lanzar los préstamos —inflación en baja, dólar estable, bancos líquidos, tasas bajas—, hoy ocurre lo contrario. El dólar está al límite de la banda, los bancos subieron tasas para absorber pesos y aumentó la morosidad en créditos ya otorgados. Por eso deciden no seguir prestando”.

En la misma línea, Schachter apuntó que los bancos hoy tienen mejores instrumentos de inversión que los créditos hipotecarios: “Con la liquidez limitada y exceso de demanda, sumado al actual nivel de tasas, el negocio es otro. Si mueren los créditos y las elecciones no traen calma, las expectativas pasarán a ser 100% negativas, con baja de precios y de operaciones”.

Schachter señaló también que los bancos enfrentan límites por encajes y por la dificultad de securitizar los préstamos, lo que desalienta la oferta de crédito hipotecario.

Impacto en la construcción

El golpe hipotecario también repercute en la construcción y en la planificación de nuevos proyectos. Para Dbsie, la ausencia de crédito puede reactivar la venta de inmuebles en pozo: “Para muchos, las únicas formas de comprar son a través de financiamiento bancario o en cuotas en un emprendimiento. Si desaparece el crédito, el pozo será la alternativa”.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, relativizó el impacto inmediato: “En este caso el resultado sería prácticamente neutro porque no se están financiando unidades nuevas (y los bancos no prestan para las hipotecas divisibles, ya reglamentadas). El crédito beneficiaría a los desarrolladores en un horizonte de tres a cuatro años, no ahora”.

El mercado inmobiliario post elecciones legislativas en provincia de Buenos Aires se mueve con cautela, entre la pausa electoral y el freno en las hipotecas (Foto Gentileza: San Román Propiedades)

De todos modos, los desarrolladores ya comenzaron a frenar lanzamientos y a reforzar esquemas de financiación directa. Con planes en dólares más largos y cuotas en pesos atadas al índice de la construcción, buscan sostener ventas en un escenario de mayor cautela.

Expectativas divergentes

La visión sobre los próximos meses muestra matices. Gómez Picasso planteó que, aun con tasas más altas, la demanda podría sostenerse: “La gente no puede comprar al contado, los alquileres están muy caros, el déficit habitacional crece y los valores de venta siguen bajos. El crédito hipotecario muchas veces funciona como un complemento, y aun con tasas elevadas sigue siendo mejor que alquilar”.

Claudio Rinaldo, titular de Nico Propiedades, remarcó que el mercado inmobiliario argentino siempre fue un termómetro muy sensible a los vaivenes económicos y políticos. “Hoy el sector está en un punto de inflexión. Mostraba señales de recuperación tras años de retrocesos, pero todo dependerá de que el gobierno logre sostenerse y dar previsibilidad. Si mantiene el rumbo, puede llegar un período de consolidación; si no, un nuevo ciclo de incertidumbre sería un golpe duro para un mercado que recién empezaba a recomponerse”.

Para Rinaldo, la cautela marcará cada decisión en las próximas semanas: el futuro del ladrillo, una vez más, queda atado a lo que definan las urnas y a la capacidad oficial de transmitir confianza.

Qué se vende y alquileres

Más allá del crédito, el mercado se ordena con un patrón claro: vuelo a calidad. Los departamentos usados en buenas ubicaciones y bien tasados siguen encontrando compradores. El resto, no. Desde el segmento inmobiliario confirmaron que: “Lo que está bien tasado y en ubicación A se vende. Lo que no, queda congelado”.

Los alquileres, en tanto, mantienen una dinámica propia sin la Ley de Alquileres de 2020. La demanda sigue firme y la oferta que se mantiene en 15.000 unidades promedio se sostiene con precios levemente por encima de la inflación para contratos nuevos. El ruido político no alteró este segmento. Aunque los valores son elevados, por ejemplo, para un nuevo contrato cuestan encontrar departamentos de 3 ambientes por menos de $650.000 al mes.

La variable política se convirtió en el factor decisivo. El corte en las hipotecas, la postergación de proyectos y la caída de reservas responden al mismo denominador común: la incertidumbre.

Gómez Picasso resumió la expectativa: “La clave está en qué ocurra con el dólar y la inflación hasta octubre. Si el escenario se mantiene bajo control, el mercado se mantendrá en pausa pero estable. Si no, el impacto será mayor”.