Volatilidad e incertidumbre antes de las elecciones: bancos frenan hipotecas y se apuran operaciones

Qué puede pasar tras los comicios, según expertos. La suspensión de créditos, la suba de tasas de los últimos meses y el scoring duro aceleraron acuerdos.

Incertidumbre y dólar en alza complican al mercado inmobiliario. ¿Se caerán definitivamente los créditos hipotecarios de esta era?

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El mercado inmobiliario argentino (con récord de escrituras en CABA y Provincia) atraviesa un nuevo episodio de tensión en la antesala de las elecciones legislativas del domingo 26 de octubre. La combinación de incertidumbre política, volatilidad cambiaria (la cotización podría superar al techo de la banda) y endurecimiento de las condiciones crediticias alteró el ritmo de las operaciones.

A pocos días de los comicios, varios bancos suspendieron temporalmente la entrega de créditos hipotecarios UVA (ya lo habían hecho el Ciudad y del Chubut), lo que generó un efecto inmediato: una carrera por cerrar escrituras antes del lunes y un freno parcial en nuevas aprobaciones de préstamos.

Fuentes del sector financiero confirmaron que entidades públicas y privadas adoptaron medidas preventivas ante la posibilidad de un escenario de mayor inestabilidad. “Estamos en una etapa de espera. Nadie quiere asumir compromisos a largo plazo hasta conocer cómo quedará configurado el panorama económico y político”, indicó un directivo bancario.

La pausa afecta principalmente a los créditos hipotecarios indexados por UVA, que habían recuperado dinamismo en el primer semestre del año y mostraban una mejora sostenida en el nivel de aprobación.

En paralelo, la suba de tasas de interés y las nuevas exigencias de scoring encarecieron el acceso al crédito. Algunas entidades ajustaron los plazos de otorgamiento, elevaron los ingresos mínimos requeridos y redujeron el porcentaje de financiamiento, en un intento por acotar riesgos ante la expectativa de una mayor volatilidad del tipo de cambio. En promedio, las tasas para hipotecas UVA ya rozan el 17% anual, un nivel que limita la capacidad de endeudamiento de la clase media y desalienta nuevas solicitudes.

Carrera por escriturar antes del lunes

El impacto fue inmediato en las escribanías y e inmobiliarias. En Buenos Aires, Córdoba y Rosario, los colegios de escribanos informaron agendas saturadas para la última semana de octubre. “Hay un apuro generalizado por cerrar operaciones antes del lunes, especialmente aquellas financiadas con créditos UVA”, explicó Diego Migliorisi, especialista en el mercado inmobiliario porteño. Según precisó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, las consultas para escrituraciones urgentes aumentaron un 20% en los últimos días, un fenómeno similar al registrado en otros períodos preelectorales.

El comportamiento recuerda al de 2019, cuando la incertidumbre electoral y la disparada del dólar impulsaron cierres anticipados y renegociaciones de reservas. Esta vez, el factor adicional es la política crediticia. “Los bancos están revisando sus carteras y priorizan operaciones ya preaprobadas. Hay carpetas que se frenan hasta que se defina el escenario post electoral”, describió un operador del corredor norte del Gran Buenos Aires.

Expectativa y pausa en la toma de decisiones

La prudencia también se refleja entre desarrolladores y empresarios del sector. Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), sostuvo que “en los momentos electorales, el mercado suele entrar en una pausa. Todos esperan ver cómo queda el panorama político y económico antes de tomar decisiones importantes”.

Para Spina, el escenario puede cambiar rápidamente si el resultado aporta previsibilidad. “Si tras los comicios se consolida un rumbo más claro, eso podría traducirse en más confianza, más demanda y una recuperación del crédito hipotecario”, señaló.

Francisco Altgelt, titular de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coincidió en que el efecto electoral genera una espera prudente. “Históricamente las elecciones ralentizan decisiones de inversión y de compra. Aun así, los niveles de actividad siguen siendo buenos si se toma como referencia la cantidad de escrituras. Lo que sí se nota es un freno en los créditos hipotecarios en los últimos 30 días”.

El impacto de la incertidumbre y el rol del dólar

El factor cambiario sigue siendo determinante. Las últimas semanas mostraron una mayor volatilidad en el dólar financiero, que subió más de 8% en el mes y amplió la brecha con el tipo de cambio oficial. Esa dinámica se tradujo en dudas entre compradores e inversores, especialmente en operaciones pactadas en dólares billete. “El dólar es el principal termómetro del mercado. Cuando se mueve con fuerza, todos los actores ajustan su posición: los bancos endurecen condiciones, los compradores dudan y los vendedores se apuran”, indicó Altgelt.

Una pareja hace cuentas, busca por todos los caminos posibles la manera de cerrar cuanto antes la operación de la compra de su vivienda antes del viernes

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Ezequiel Wierzba, director de Click Aparts, agregó que “las elecciones siempre generan cautela, especialmente en distritos como la Ciudad y la provincia de Buenos Aires. Si el resultado transmite estabilidad y continuidad en las reglas de juego, podríamos ver una rápida reactivación de la demanda contenida. El ladrillo sigue siendo un refugio, incluso en momentos de incertidumbre”.

Desarrolladores y proyectos en pausa

El segmento de los proyectos en pozo es uno de los más sensibles. Sebastián Wierszba, director de WGW Desarrollos, explicó que “cada dos años ocurre lo mismo: se genera una expectativa política que termina afectando la toma de decisiones. Cuando hay incertidumbre, los compradores posponen definiciones hasta conocer el resultado”.

Aclaró, sin embargo, que “si el costo en dólares baja después de las elecciones, los desarrolladores con liquidez pueden aprovechar para acopiar materiales y acelerar obras”.

Para Gonzalo Sánchez Zinny, gerente general de Ayres Desarrollos, “la clave será cómo evolucione el crédito. En contextos de inestabilidad, los inversores con liquidez aprovechan oportunidades. Pero la clase media, que depende de financiamiento, es la que más sufre los vaivenes”.

Su diagnóstico se repite entre los operadores del conurbano bonaerense, donde la suspensión de hipotecas frenó el cierre de unidades en barrios residenciales.

El desafío de financiar en un contexto volátil

El crédito hipotecario había mostrado una recuperación sostenida desde marzo, con más de 38.000 nuevos deudores incorporados en el sistema, según datos del Banco Central. Sin embargo, la combinación de tasas más altas y exigencias de scoring redujo el flujo de aprobaciones en octubre. Los bancos justifican la medida como un mecanismo de prudencia.

El Banco Ciudad, que había sido una de las entidades más activas en la reactivación del crédito, fue también el primero en suspender temporalmente las operatorias, anticipando una tendencia que luego siguieron otros bancos públicos y privados. Ahora el Banco Nación avanza en la misma dirección. Las operaciones ya preaprobadas se definirán a favor del comprador, aunque el problema podría surgir si el dólar sube después de las elecciones, lo que complicaría a quienes deben cancelar la operación.

Volatilidad, previsibilidad y confianza

Más allá de la coyuntura, los referentes del sector coinciden en que la estabilidad macroeconómica y el acceso al crédito siguen siendo las variables determinantes para el futuro del mercado. Uriel Broitman, director de SYGSA, sostuvo que “hay un problema estructural de fondo: el déficit habitacional. Esa demanda real sostiene al mercado incluso en los períodos de inestabilidad política. Lo que falta es un sistema de crédito estable y previsible”.

Spina agregó que “la inestabilidad afecta la planificación a largo plazo. Se necesita avanzar hacia un esquema de reglas claras que se mantenga en el tiempo. Cuando hay crédito, el mercado funciona”.

Un mercado que depende del dólar y sus movimientos, hay expectativas por lo que viene, pero la pregunta es que pasará en los próximos días

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Altgelt coincidió: “El ladrillo siempre espera estabilidad. Si el resultado electoral trae calma y el crédito vuelve a fluir, el repunte puede ser rápido”.

Qué puede venir

El escenario inmediato dependerá del resultado de las elecciones y de la reacción del mercado cambiario. Si el dólar mantiene una tendencia controlada, los bancos podrían reactivar las líneas de crédito pausadas y normalizar aprobaciones en noviembre y diciembre (por estacionalidad los mejores meses del sector). Pero si la incertidumbre se prolonga, el mercado enfrentará semanas de cautela.

En los próximos días, escribanías y estudios trabajarán a contrarreloj para concretar operaciones pendientes. “El objetivo es cerrar todo lo posible antes del lunes”, amplió Lisandro Cuello, experto inmobiliario.

Concluyó: "Sería muy negativo cortar este envión en un momento de despegue y volver a tiempos de hace dos o tres años donde sólo se dependía de quien tenía ahorros, o recibía alguna ayuda extra, o lograba vender un inmueble y con eso avanzaba en otra operación. Ojalá la ventana de oportunidad de los créditos hipotecarios no se vuelva a cerrar".