Por clima electoral y suba del dólar se enfría la demanda de oficinas

Hay un clima de cautela en el mercado de oficinas corporativas, con inversores y desarrolladores atentos al resultado electoral.

La construcción de nuevos edificios de oficinas continúa en niveles históricamente bajos. 

El mercado inmobiliario corporativo modera su recuperación. Luego de un semestre marcado por un alza en el volumen de operaciones, la demanda se enfrió. La cercanía a las elecciones y los desafíos económicos que enfrenta el gobierno generaron un clima de cautela, con inversores y desarrolladores atentos al resultado electoral y al rumbo económico que adopte el país.

Así se desprende del último informe de CBRE que muestra que a pesar de que la absorción neta se mantuvo en valores positivos, el tercer trimestre del año fue un 55,4% inferior a la registrada en el período anterior. La caída en el volumen transaccionado y la duplicación de la superficie liberada explican esta desaceleración.

La tasa de vacancia también reflejó esta tendencia. Al aumento de los metros cuadrados desocupados se sumó el ingreso de un nuevo edificio clase A en el corredor Panamericana, que incorporó 36.549 metros cuadrados sin ocupar. Como resultado, la vacancia mostró un leve incremento, alcanzando el 16,5%.

Por su parte, los valores de renta pedidos se mantuvieron estables durante el período, con un ajuste moderado del 1,3% al alza. Este incremento fue impulsado por el ingreso de nueva superficie al mercado, que se incorporó con valores superiores al promedio.

Palermo lidera el mercado

Durante el tercer trimestre de 2025, los valores de renta mostraron un ajuste moderado al alza del 1,3%, alcanzando los 22,62 USD/m²/mes.

“El incremento responde al impulso generado por el repunte de la demanda y la incorporación de nueva superficie con estándares edilicios más elevados. Ahora bien, las diferencias entre submercados continúan siendo significativas. Entre Palermo y la zona Sur, por ejemplo, se registra una brecha de u$s 14,9 m²/mes, equivalente a una diferencia del 100%”, sostuvo Karina Longo, Research Manager de CBRE.

Impulsado por nuevos desarrollos que revalorizaron la zona, Palermo logró superar al corredor Libertador CABA en un 13,5%, posicionándose como el área con los valores más altos del mercado. La tasa de vacancia registró un leve incremento de 0,3 puntos porcentuales en el tercer trimestre del año, alcanzando un promedio general del 16,4%. Pese a esta moderada suba, se observó una baja en la vacancia en varios submercados.

Los submercados con menor vacancia fueron el corredor Libertador CABA y el Polo Saavedra, que continúan mostrando buen nivel de ocupación. En contraste, el corredor Panamericana muestra la mayor vacancia del mercado (30,1%), seguido por el Microcentro, que mantiene una desocupación persistente del 25,5%. Mientras, la absorción neta cae 53% en el segundo trimestre, pero se mantiene positiva en todos los submercados.

Durante el tercer trimestre de 2025, la absorción neta alcanzó los 23.800 m2, lo que representa una baja del 53% respecto del trimestre anterior. El retroceso se da en un contexto económico y político que exige mayor cautela por parte de ocupantes y desarrolladores. En números: la superficie alquilada totalizó 37.140 m2, con una baja del 38,2% en comparación con el período previo. A pesar del menor volumen transaccionado, todos los submercados lograron mantener cifras de absorción neta positiva.

El corredor Panamericana fue el más activo del trimestre, concentrando el 56,8% de la superficie alquilada. Sin embargo, continúa siendo el submercado con mayor vacancia, impulsada por el ingreso de un nuevo edificio aún sin ocupar. Cabe destacar que la totalidad de la superficie transaccionada corresponde a espacios ya disponibles en el mercado, sin participación de desarrollos recientemente finalizados.

La producción en mínimos históricos

La construcción de nuevos edificios de oficinas continúa en niveles históricamente bajos y aún no muestra señales claras de recuperación. Para lo que resta de 2025 y durante 2026, se prevé la finalización de apenas 31.590 m2, una cifra muy por debajo del promedio anual prepandemia.

Entre 2016 y 2020, la producción promedio anual alcanzaba los 109.300 m2, mientras que en los últimos cinco años ese promedio cayó a 65.700 m2, lo que representa una disminución del 40%.

La escasa proyección de nuevos desarrollos en el corto plazo podría derivar en un escenario de falta de superficie de calidad, limitando la capacidad del mercado para responder a las crecientes exigencias de una demanda en proceso de renovación.