El interés de los argentinos por invertir en el mercado inmobiliario de Madrid volvió a crecer en 2025. La capital española combina estabilidad macroeconómica, crédito accesible y una rentabilidad sostenida en euros, factores que la diferencian del contexto de Buenos Aires, donde la inflación y la inestabilidad cambiaria siguen afectando el valor real de las propiedades y los rendimientos por alquiler.
Entre Madrid y Buenos Aires: cuánto vale una propiedad y qué rentabilidad ofrece cada mercado inmobiliario
La estabilidad del euro y la revalorización del metro cuadrado en Madrid atraen a compradores argentinos frente a la volatilidad del mercado porteño.
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Vista áerea de Madrid, con la cúpula negra y dorada del Edificio Metrópolis, en la confluencia de la Gran Vía con la calle Alcalá
Según datos del mercado europeo, los precios en la capital de España aumentaron un 14% interanual y hasta un 20% en zonas céntricas como Salamanca, Chamberí y Malasaña. En contraste, la revalorización de los inmuebles en Buenos Aires continúa limitada por la baja de transacciones y la falta de financiamiento.
Para Claudio Bolotinsky, director de SiiMadrid Argentina/España, “el aumento responde a varios factores: hay escasez estructural de oferta —Madrid es una ciudad que crece en población y tiene fuertes limitaciones para sumar nuevos metros—, una demanda sostenida y precios aún por debajo de otras capitales europeas”.
Agregó que la ciudad “se consolidó como centro internacional de inversión y refugio de valor frente a la inflación global, con expectativas claras de continuidad en la suba”.
El crédito hipotecario, según Bolotinsky, cumple un papel determinante. “Los compradores locales aprovechan las bajas tasas y los largos plazos, y cada vez más inversores extranjeros también buscan acceder a este financiamiento. No influye tanto en la decisión de compra, pero sí en los tiempos: las operaciones con crédito suelen demorar unos 45 días hasta la escritura”, explicó.
Rentabilidad y comparación con Buenos Aires
La diferencia más visible entre ambos mercados se refleja en la estabilidad del retorno. “En Madrid las rentas son en euros, fijas y predecibles, sin gastos imprevistos. En Buenos Aires, la rentabilidad se ve afectada por la inestabilidad del mercado, las subas y bajas permanentes, la inflación, el tipo de cambio y los costos variables como las expensas”, indicó Bolotinsky.
En España, los inversores también suman beneficios por la revalorización del capital. De acuerdo con su estimación, “la capitalización del valor de las propiedades ha sido del orden del 10% anual en promedio en los últimos años”. Esa previsibilidad genera una brecha notable respecto del mercado porteño, donde los precios en dólares se mantienen rezagados y los alquileres están ajustados por la capacidad de pago local.
José Rozados, de Reporte Inmobiliario, señaló que el crédito es un motor central en el mercado español. “La dinámica del mercado va de la mano del crédito hipotecario. Este instrumento explica entre el 65 y el 70% de las operaciones. Una propiedad bien acondicionada, correctamente tasada y promocionada, obtiene respuestas de compra compatibles con lo solicitado dentro de los primeros 30 días”, explicó.
Rozados detalló que “la rentabilidad bruta anual promedio en Madrid por alquiler de larga estancia se ubica en el 6,4% y resulta algo superior a la que se obtiene actualmente en Buenos Aires, además de ser más estable”.
En la Argentina, según relevamientos del sector, la rentabilidad bruta anual ronda entre 4% y 5% en dólares para unidades de dos o tres ambientes, con alquileres promedio de 7 a 8 dólares por m2. En Madrid, el alquiler mensual se ubica entre 20 y 22 euros por m2, con retornos que van del 5% al 10%, según la zona y del tipo de propiedad.
Rozados advirtió que la demanda extranjera en Madrid tiene características particulares. “Predomina el comprador extranjero residente, a diferencia de zonas más turísticas donde los compradores no residen de forma permanente. Esa diferencia determina el uso que se dará a la vivienda y el rango de precios. El no residente en general se inclina hacia productos de mayor valor que el residencial urbano”, explicó.
Lo nuevo también atrae a argentinos
El interés por el mercado madrileño se extiende también al desarrollo de nuevas obras. Leonardo Rodríguez Nader, cofundador y CEO de CMNV–Comunidad de Inversión, afirmó que “la aceleración en los precios de la propiedad en España, sobre todo en ciudades de alta demanda como Madrid, Valencia, Alicante y Málaga, tiene raíces en la crisis financiera de 2009”.
Recordó que “el mercado absorbió a valores bajos un stock importante de propiedades ejecutadas por los bancos, y en la última década los precios comenzaron a subir hasta superar los niveles previos a la crisis”.
Para Rodríguez Nader, la recuperación se consolidó con el crecimiento del PBI y el turismo. “España se mantiene desde hace más de una década entre los tres países más demandados turísticamente. Esto aumentó la renta turística en edificios residenciales y elevó la demanda de viviendas”, explicó.
El empresario destacó que el mercado español ofrece condiciones de crédito y financiamiento que impulsan los desarrollos. “Hay diferentes herramientas financieras, como créditos intermedios de los bancos o fondos de inversión que acompañan al inversor o al desarrollador en toda la cadena, incluso analizando la viabilidad de los proyectos”, señaló.
Rodríguez Nader remarcó además el valor agregado de los profesionales argentinos. “Nos hemos podido introducir en ese mercado elevando la vara y trabajando con entidades financieras, presentando planes de negocios y colaborando con instituciones. Ese desafío nos permitió crecer y profesionalizarnos aún más”, expresó.
Precios, zonas y oportunidades
El atractivo de Madrid radica también en la previsibilidad. “A diferencia de lo que pasa en Argentina, el desafío es encontrar la oportunidad, localizar un suelo o un edificio a rehabilitar y materializar el negocio. Los presupuestos no se corrigen por índices distorsivos, solo se ajustan por el IPC, que puede moverse entre 2 y 3% anual”, detalló Rodríguez Nader.
El perfil de comprador extranjero es diverso. “Madrid tiene una composición heterogénea. Cada barrio funciona con su propio público: Salamanca, Goya o Retiro atraen a compradores latinoamericanos, mientras que las zonas más periféricas concentran demanda de residentes locales y precios más competitivos”, precisó.
En cuanto a valores, Rodríguez Nader señaló que “los departamentos de dos ambientes cuestan en promedio 380.000 euros; los de tres, alrededor de 550.000; y los de cuatro, entre 900.000 y 920.000 euros. El valor del metro cuadrado en Madrid duplica el promedio de España, con casi 6.000 euros el m2. En barrios como Salamanca, Goya o Retiro puede llegar a 15.000 euros, mientras que en zonas periféricas ronda entre 4.000 y 6.000 euros por m2”.
Los alquileres siguen esa tendencia: “Entre 1.100 y 1.300 euros para los dos ambientes, 1.400 a 1.600 para los tres y de 1.700 a 2.000 euros para los cuatro ambientes. En ubicaciones específicas los valores pueden duplicarse”, añadió.
Bolotinsky coincidió en que la rentabilidad varía según la zona. “En áreas centrales ronda el 5% anual, mientras que en las afueras puede alcanzar el 10%. Además, la capitalización del valor de las propiedades promedia un 10% anual, lo que convierte al ladrillo madrileño en una inversión de resguardo con potencial de crecimiento”, explicó.
Madrid como refugio de valor
Para Rozados, el atractivo de la capital española se apoya en la previsibilidad. “Más allá de la ubicación o el monto a invertir, lo que distingue a Madrid es la estabilidad de la renta en moneda dura. Es un destino donde las reglas se mantienen y el retorno es predecible”, indicó.
Rodríguez Nader coincidió en esa visión. “Al haber poca oferta, lo nuevo se absorbe rápidamente. La salida de la pandemia elevó los costos de construcción, y la alta demanda trasladó esos valores a precios. En España la renta es más estable y permite proyectar a largo plazo, entre 4 y 8 puntos anuales, con una revalorización constante del capital”, sostuvo.
En un contexto donde el mercado porteño continúa afectado por la falta de crédito y la inestabilidad macroeconómica, la capital española se consolida como un punto de referencia. “Sigue siendo uno de los destinos más atractivos para invertir y resguardar valor, con recorrido de crecimiento y precios aún por debajo de los de Alemania, Francia o Italia”, concluyó Rodríguez Nader.
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