Expensas alcanzan hasta 30% del alquiler en CABA: un desacople que presiona sobre inquilinos y dueños

El peso de las expensas define contratos y es la pregunta obligada de quienes buscan alquilar. Muchas veces son las responsables de que se caigan operaciones. Qué se recomienda.

Inquilinos y propietarios se ponen mal cuando reciben el resumen mensual de expensas, los valores siempre suben

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La incidencia de las expensas (en agosto superaron la inflación) en el mercado de alquileres porteño cambió de manera significativa en los últimos años. En la actualidad, este costo adicional puede representar hasta un 30% del valor de un contrato, un nivel que altera las decisiones de inquilinos y propietarios. En un escenario marcado por la derogación de la Ley de Alquileres y el marco flexible del DNU 70/2023, la consulta sobre el valor de las expensas se volvió un paso obligado antes de avanzar en cualquier operación.

El impacto es doble. Por un lado, encarece de manera directa el acceso a una vivienda en barrios con edificios antiguos, personal permanente o amenities costosos. Por el otro, condiciona la rentabilidad de quienes alquilan, ya que los altos valores de las expensas pueden hacer caer acuerdos, incluso si el precio base del alquiler resulta atractivo.

Un peso mes a mes

Iñaki Valencia, de Roomix.ai, explicó que en promedio las expensas representan “casi un 20% adicional sobre el alquiler en CABA”. En barrios como Microcentro (26,2%) o Caballito (24%), ese peso puede ser decisivo. Un monoambiente que parece accesible en el alquiler puede encarecerse de manera considerable al sumar este gasto mensual.

“Un ejemplo concreto es un monoambiente en Microcentro con un alquiler de $500.000 y expensas de $150.000, que equivalen al 26%. Si se suman ABL y otros gastos, el monto extra se acerca a un tercio del gasto mensual y puede hacer que muchos inquilinos descarten la unidad”, detalló.

Valencia sostuvo que los barrios con edificios antiguos suelen presentar mayores costos de mantenimiento, lo que eleva las expensas. En cambio, en edificios modernos con amenities premium y seguridad 24 horas, como en Palermo, Puerto Madero o Belgrano, los valores también resultan altos pero amortizados por la cantidad de unidades y el uso de tecnología.

Una administradora revisa cuentas de expensas en su oficina, un costo que hoy puede definir la firma o caída de un contrato de alquiler

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En términos generales, las expensas representan un promedio de 19,8% del valor de un alquiler en la Ciudad. Los ratios más altos se encuentran en Caballito (24,1%), San Nicolás (23,7%) y Retiro (23,5%), mientras que los más bajos corresponden a Villa Soldati (11,5%), Villa Lugano (12,3%) y Parque Avellaneda (13%).

Valencia agregó que en los últimos tres años las expensas crecieron más que los alquileres, siguiendo la evolución de salarios, servicios y mantenimiento. “Los costos fijos aumentaron en todas las industrias y las expensas acompañaron esa tendencia”, señaló.

Impacto en barrios y edificios

Jorge Resqui Pizarro, abogado especializado en derecho de propiedad horizontal y presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), advirtió que la incidencia de las expensas “se volvió cada vez más significativa, al punto de que en algunos casos pueden superar el valor del alquiler”.

Explicó: “Las expensas alcanzan en promedio el 23% del precio de oferta de un alquiler. No es inusual que los inquilinos paguen tanto las ordinarias como las extraordinarias, por efecto de la desregulación del Decreto 70/2023. Esa carga puede equipararse al monto del canon locativo”.

Según Resqui Pizarro, la decisión de alquilar puede caerse si las expensas resultan demasiado altas. “El costo total de la vivienda, sumando expensas, impacta en el presupuesto mensual y disuade a potenciales locatarios”, afirmó.

Las diferencias entre barrios se explican por las características edilicias, la presencia de amenities y el tamaño de los conjuntos inmobiliarios. “En los barrios cerrados con lagunas, espacios deportivos y áreas sociales, los costos de mantenimiento son mucho más altos que en edificios sin estas comodidades”, agregó. También influye el municipio y la cantidad de personal contratado, en especial el servicio de seguridad privada.

El aumento sostenido de expensas en los últimos años responde a factores como la actualización de tarifas de servicios públicos, la quita de subsidios y la reprogramación de mantenimientos postergados. Mientras tanto, los alquileres ajustan con fórmulas basadas en índices como el Índice de Precios al Consumidor (IPC), lo que generó una brecha entre ambas variables.

Cómo condicionan los contratos

Para Marta Oriozabala, de Real Capital Desarrollos y Servicios Inmobiliarios, el efecto de las expensas en el mercado es directo. “Previo a la derogación de la ley, el alquiler no aumentaba durante un año, lo que otorgaba cierta previsibilidad. Hoy los contratos se actualizan cada tres o cuatro meses, en general por IPC, y con expensas cada vez más caras la incidencia es inmediata en la capacidad de pago de los inquilinos”, analizó.

Oriozabala remarcó la importancia de brindar información clara y actualizada. “Muchas publicaciones quedaron desactualizadas, con expensas de meses anteriores. Cuando el cliente llega a firmar el contrato se encuentra con un monto distinto y más alto, lo que genera frustración. Por eso trabajamos para que el inquilino conozca todos los costos y requisitos desde el inicio”, explicó.

Respecto a las diferencias entre barrios, sostuvo que en zonas como Recoleta, Belgrano o Barrio Norte los edificios más viejos concentran expensas más elevadas debido al mantenimiento de sistemas antiguos, ascensores y calefacción central. En cambio, en edificios nuevos con tecnología para seguridad y administración, los gastos se amortizan mejor y las expensas se moderan.

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Como ejemplo, señaló que un monoambiente en un edificio nuevo de Colegiales puede alquilarse en $650.000 o $700.000, con expensas de entre $80.000 y $100.000. En cambio, una unidad en Recoleta o Barrio Norte puede tener expensas de $150.000 a $180.000, incluso sin amenities.

Expensas y alquileres por barrio

Los datos recientes muestran cómo varían los valores según la zona de la Ciudad de Buenos Aires, a continuación se brindan los datos relevados por Roomix.ai:

• Puerto Madero: alquiler promedio $5.232.886, expensas $1.048.185 (20%).

• Recoleta: alquiler $1.263.966, expensas $245.097 (19%).

• Palermo: alquiler $1.245.252, expensas $247.092 (20%).

• Belgrano: alquiler $1.233.741, expensas $254.498 (21%).

• Retiro: alquiler $1.172.934, expensas $275.839 (23%).

• Núñez: alquiler $1.060.306, expensas $212.137 (20%).

• Caballito: alquiler $712.622, expensas $171.918 (24%).

• Villa Urquiza: alquiler $731.688, expensas $153.701 (21%).

• Tribunales: alquiler $670.259, expensas $196.339 (29%).

• San Nicolás: alquiler $618.731, expensas $146.558 (23%).

• Barrio Norte: alquiler $735.297, expensas $172.887 (23%).

• Once: alquiler $531.956, expensas $122.518 (23%).

• Balvanera: alquiler $539.900, expensas $119.435 (22%).

• Almagro: alquiler $589.266, expensas $124.441 (21%).

• Centro/Microcentro: alquiler $554.902, expensas $145.530 (26%).

• Villa Devoto: alquiler $924.050, expensas $156.072 (17%).

• Saavedra: alquiler $825.677, expensas $127.024 (15%).

• Villa Luro: alquiler $666.704, expensas $97.619 (15%).

• Parque Avellaneda: alquiler $552.307, expensas $72.230 (13%).

• Villa Soldati: alquiler $585.000, expensas $67.500 (12%).

• Villa Lugano: alquiler $523.333, expensas $64.533 (12%).

• Pompeya: alquiler $486.666, expensas $65.333 (13%).

La información revela la heterogeneidad del mercado porteño y la relevancia de este costo adicional al momento de calcular el presupuesto de vivienda.

En este escenario, Resqui Pizarro concluyó: “La incidencia de las expensas en los alquileres no puede subestimarse. Hoy representan un factor decisivo para propietarios e inquilinos y seguirán condicionando el mercado mientras los costos fijos se mantengan en niveles elevados”.