Los desarrolladores reactivan la compra de tierra en CABA pese a los altos costos para construir: ¿La ven?

En un contexto de precios elevados y obras que se encarecen, los lotes bien ubicados siguen demandados. Los valores promedio y las zonas más buscadas.

Vista aérea de una obra en construcción en el corredor norte de la Ciudad, donde los valores de incidencia superan los u$s600 por m2

Aun con costos en alza y márgenes ajustados, el mercado de terrenos en la Ciudad de Buenos Aires muestra actividad. Los desarrolladores mantienen la compra de tierra como resguardo y punto de partida de nuevos proyectos, mientras el clima político y económico más estable reanima la demanda. La tierra se consolida como un activo de resguardo y punto de partida para futuros proyectos, incluso en un contexto de márgenes ajustados y obras que se encarecen.

El interés por los lotes en la Ciudad se reavivó también por operaciones emblemáticas. Hace pocos días, Eduardo Costantini, fundador de Consultatio, compró en una subasta pública del Estado nacional el terreno ubicado sobre las Avenidas Bullrich y Cerviño, donde funcionará Portal Palermo hasta agosto proximo. La operación, gestionada por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), fue considerada la más cara en la historia reciente del mercado porteño y reflejó el nivel de confianza de los grandes jugadores en el valor del suelo urbano. La compra de este predio de 44.000 m2 se cerró en u$s127.000.000.

Según datos de FOT Libre, la incidencia promedio de la tierra en CABA es de u$s450 por m2, aunque los valores varían según barrio. En el corredor norte superan los u$s600, mientras que en zonas del centro y sur se ubican por debajo de u$s300.

Por qué apuestan los desarrolladores

Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, explicó que el negocio no depende de la coyuntura inmediata, sino de una mirada de tres años. Señaló que “en Argentina no existe un momento perfecto para comprar tierra”, y recordó que ni la cuarentena más restrictiva detuvo las operaciones.

Para el empresario, los desarrolladores locales están acostumbrados a convivir con la volatilidad y el riesgo, y eso forma parte del cálculo de rentabilidad.

Desde la plataforma Terres, Federico Akerman sostuvo que los proyectos tienen un ciclo de entre tres y cuatro años, por lo que “la suba actual de costos no invalida el análisis de largo plazo”.

Dijo que el suelo bien ubicado sigue siendo un recurso escaso y que quienes trabajan con visión de mediano plazo buscan anticiparse a la recuperación.

Damián Springer, socio de Click Lands, afirmó que los desarrolladores continúan comprando tierra porque la consideran “un activo estratégico y de resguardo”. Indicó que entre la compra del lote y la entrega de las unidades pueden pasar entre tres y cinco años, y que los precios finales tienden a compensar los mayores costos de obra.

Qué se busca y dónde

Los lotes más demandados son los de 1.500 a 2.000 m2 vendibles, ubicados en el corredor norte (Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez y Saavedra). Bustos destacó que los inversores priorizan ubicación y escala, y que el objetivo es comprar donde el código urbanístico permita desarrollar proyectos rentables y exista mercado final.

En barrios como Palermo, Belgrano y Núñez, la competencia por conseguir tierra se mantiene alta y los precios siguen firmes

Akerman agregó que la demanda se amplió hacia zonas que hace cinco años no estaban en el radar, como Chacarita, Saavedra, Coghlan, Villa Ortúzar y Villa Pueyrredón. Excepto en el sur, donde casi no hay obras, la actividad se muestra generalizada.

Valores de incidencia de tierra en CABA (u$s/m2)

Barrios más caros:

• Recoleta: 700.

• Belgrano: 700.

• Palermo: 650.

• Núñez: 600.

• Colegiales: 550.

• Coghlan: 500.

• Villa Urquiza: 450.

• Caballito: 450.

• Devoto: 400.

• Villa Crespo / Chacarita / Saavedra: 400.

Zonas intermedias y accesibles (siempre en u$s)

• Villa Ortúzar y Paternal: 350–400.

• Almagro, Boedo y San Telmo: 250–400.

• Flores, Floresta y Parque Chacabuco: 175–300.

Expectativas tras las elecciones

Bustos consideró que el resultado electoral generó una mejora en la confianza del sector. Opinó que “Argentina es una montaña rusa, pero el mercado volvió a liberar el freno de mano”. Anticipó una reactivación en las decisiones de inversión a corto plazo y una suba gradual de precios en el mediano.

Akerman señaló que el nuevo escenario político aportó previsibilidad: los desarrolladores leen que hay horizonte y eso ya representa un cambio. Dijo que la estabilización del dólar y la reducción de la brecha cambiaria permitieron reactivar operaciones puntuales de compra de tierra.

Springer, en tanto, sostuvo que el resultado electoral fue determinante porque impulsó al mercado financiero y alentó expectativas. Recordó que existe una correlación entre el índice Merval y el precio del metro cuadrado: “Cuando sube el Merval, tienden a aumentar los valores inmobiliarios”.

Agregó que la baja del riesgo país podría facilitar el financiamiento externo y que “la emisión cero y el control de la inflación permitirán estabilidad de costos y recuperación de márgenes”.

Modalidades de negocio

La compra al contado volvió a ser la modalidad predominante. Según Bustos, los desarrolladores prefieren no asociar a los propietarios para evitar restricciones sobre el inicio de obra.

Akerman explicó que los acuerdos de canje perdieron peso porque la variación de costos obliga a recalcular condiciones: “Muchos utilizan fondos propios o de inversores para no perder poder de compra. Eso explica por qué 2024 y 2025 fueron años activos en el mercado de tierra”.

Los lotes con frentes amplios y buena ubicación son los más buscados por desarrolladores, aun en un contexto de costos elevados

Springer añadió que, en un contexto de costos estables y precios en alza, el canje podría recuperar atractivo. Consideró que los propietarios podrán recibir unidades a construir en su terreno como parte de pago, con valores que se revalorizarán a futuro.

Factores que pueden impulsar una nueva etapa

Los tres especialistas coincidieron en que la baja de encajes bancarios, el retorno del crédito hipotecario y la eliminación del cepo podrían acelerar la recuperación.

Bustos sostuvo que “si se liberan los encajes y vuelve el crédito, si el tipo de cambio encuentra equilibrio, la economía volará al alza y el mercado inmobiliario alcanzará niveles no vistos en décadas”.

Akerman, más prudente, remarcó que el desarrollo inmobiliario no está aislado del contexto: “Si la economía se estabiliza, todo el ecosistema mejora, incluyendo el momento para vender”.

La tierra como refugio

El consenso desde el mercado inmobiliario es que la tierra sigue siendo un activo de resguardo y una pieza estratégica del negocio inmobiliario. Akerman explicó que los propietarios lograron mejores condiciones en sus lotes y que los desarrolladores ampliaron su mirada hacia nuevos barrios.

Springer cerró con una definición que resume el momento: los que logren posicionarse ahora en buena tierra serán quienes lideren la próxima etapa de crecimiento. Según su visión, “el mercado se reordena y el tiempo premia a quienes se adelantan”.