Cómo impactaría una suba del dólar pos elecciones en la compraventa de inmuebles y alquileres

El crédito se frena y las operaciones se ralentizan. El mercado depende de la estabilidad cambiaria para sostener la actividad en los próximos meses.

En las inmobiliarias reina la expectativa: las consultas se reducen y muchos esperan definiciones después de las elecciones

El mercado inmobiliario atraviesa días que combinan cautela y expectativas para el pos elecciones legislativas y el foco vuelve a estar sobre el dólar. Una nueva escalada cambiaria podría alterar la frágil estabilidad alcanzada durante los últimos meses, con efectos directos muy positivos en la compraventa de propiedades. También quedará por verse cómo evoluciona el mercado de alquileres una vez que pase la contienda electoral del domingo.

En un contexto donde el mercado inmobiliario muestra signos de recuperación, septiembre cerró con el mejor nivel de actividad en dos décadas. Entre la Ciudad y la provincia de Buenos Aires se realizaron más de 21.000 operaciones, según los Colegios de Escribanos de ambos distritos, lo que marcó el mes con mayor movimiento desde 2005. Ese impulso, sin embargo, podría verse afectado si la volatilidad cambiaria se profundiza tras las elecciones.

Miguel Chej Muse, del Colegio Inmobiliario porteño y socio de Vela & Chej Muse Real Estate, graficó el clima que domina por estos días en el sector: “Si el dólar sube de forma sostenida, lo primero que ocurre es que dejan de sonar los teléfonos. La gente espera a ver qué pasa y el mercado entra en pausa”.

Un mercado en pausa y compradores expectantes

El comportamiento que describen los operadores ya tiene antecedentes. Cada vez que el tipo de cambio se acelera, las operaciones se paralizan hasta que el mercado digiere el nuevo escenario. Según Chej Muse, los vendedores suelen resistirse al principio a aceptar rebajas, pero con el correr de las semanas comienzan a recibir contraofertas y los precios terminan ajustándose a la baja.

“El primer reflejo es defensivo. El propietario busca mantener su valor, pero luego entiende que la demanda se retrajo y empieza a negociar. No es un proceso inmediato, pero si la suba del dólar se sostiene, impacta en los valores de cierre y en los de publicación”, explicó.

Esa misma prudencia se traslada a los compradores. Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, señaló que cada vez que el dólar se mueve, el mercado se frena. “El comprador espera a que el valor se acomode o a que los movimientos sean menores. Si la suba persiste, se reduce el universo de quienes pueden acceder a una propiedad, porque todo está dolarizado”, indicó.

Por otro lado, en las obras de construcción, donde hoy el costo es alto en dólares (no baja de u$s1.600 por m2 en edificios de buena calidad constructiva), ese valor podría descender. Walger aclaró: “Pero estaríamos en un nivel en teoría más bajo, aunque se aleja de las posibilidades de la gente”.

El crédito hipotecario vuelve a enfriarse

La suba del dólar también tiene efectos sobre el crédito hipotecario, que en los últimos meses había comenzado a mostrar señales de recuperación. En los bancos, las tasas más altas y las mayores exigencias de ingresos y garantías reducen la capacidad de calificación.

Chej Muse remarcó que “el crédito hipotecario representa alrededor del 20 % de las operaciones, pero con inestabilidad cambiaria y tasas en alza prácticamente deja de existir en la práctica”.

Agregó que para que funcione es necesario “un tipo de cambio estable, tasas razonables y un sistema bancario con liquidez y procesos ágiles”.

Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, coincidió en que las líneas de crédito están en una pausa forzada. “El escenario más probable hasta fin de año es una meseta. Hay que ver cómo se acomoda el dólar después de las elecciones y, en función de eso, cómo reacciona el mercado en general”, sostuvo.

Precios y decisiones post electorales

En el segmento de compraventa, la incertidumbre poscomicios podría mantener contenida la demanda. Según Ibarra, “quien ya tiene la decisión tomada y cuenta con los dólares avanzará con la operación, pero muchos que estaban evaluando comprar esperarán a que se estabilice todo antes de seguir la búsqueda”.

Desde el año pasado las operaciones crecieron a niveles históricos. Una imagen que es habitual, una pareja con la llave de su nuevo hogar, se espera que la senda positiva no se corte

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Los compradores que tomaron créditos hipotecarios enfrentan un panorama más delicado. “Al recibir el préstamo en pesos, están calculando hasta el último minuto si llegan o no con el tipo de cambio. Si el dólar sube y la demanda baja, habrá menos operaciones y eso terminará afectando los valores de cierre”, explicó Ibarra.

Impacto en los alquileres

El dólar también influye en la rentabilidad de los propietarios. Hoy, la mayoría de los contratos están pactados en pesos, por lo que una suba del tipo de cambio reduce el ingreso en moneda dura.

“Cuando el dólar sube, el propietario siente que cobra menos dólares por mes, pero la derogación de la ley de alquileres ayudó a estabilizar el mercado. Por ahora, las fluctuaciones del tipo de cambio no afectan tanto la oferta disponible”, aclaró Ibarra.

Chej Muse coincidió en que el impacto inmediato es limitado: “El 95% de los contratos están en pesos ajustados por IPC trimestral. Como la inflación venía por encima del dólar, ese desfasaje compensó parte de la diferencia. Solo si la suba del dólar se sostiene por varios meses podría haber un cambio de tendencia y empezar a verse contratos en dólares”.

La importancia de la previsibilidad

Más allá del dólar, los operadores coinciden en que la previsibilidad es la variable más buscada. Walger explicó que la inestabilidad cambiaria desalienta decisiones de compra, de mudanza o de inversión. Señaló: “Frente a un escenario incierto, el hijo no se va de la casa de los padres, el inquilino no se anima a pasar a un ambiente más grande, el desarrollador duda antes de iniciar una obra y el inversor se retrae. La estabilidad cambiaria es fundamental para que la gente se anime”.

La falta de crédito y las oscilaciones del tipo de cambio terminan afectando a toda la cadena: desde quienes buscan alquilar hasta los desarrolladores que necesitan financiamiento. “El crédito potencia la venta de viviendas usadas y eso genera movimiento en todo el mercado. Sin estabilidad y sin financiamiento, el sector pierde dinamismo”, explicó Walger.

Perspectivas para lo que viene

El escenario inmediato dependerá del comportamiento del dólar en las próximas semanas. Si la cotización se estabiliza, podría reactivarse la demanda contenida y reanudarse los planes de compra suspendidos antes de las elecciones. Pero si la volatilidad persiste, el mercado podría entrar en un período de mayor prudencia.

Por ahora la oferta activa de departamentos favorece al comportamiento de la negociación entre partes para realizar un contrato, habrá que ver el horizonte luego de la seman que viene

Para Chej Muse, el crédito seguirá apagado “por unos meses” y la clave será cómo se defina el nuevo ciclo económico. “Estamos frente a un cambio de contexto. Si el tipo de cambio se mantiene bajo control y las tasas bajan, el mercado puede volver a dinamizarse rápidamente”, analizó.

Ibarra completó el diagnóstico: “El mercado necesita previsibilidad y crédito. Con un dólar estable, las operaciones volverán a moverse y los precios encontrarán su punto de equilibrio”.

“Si logramos estabilidad cambiaria acompañada de crédito, el movimiento que generaría el sector impulsaría a la economía en poco tiempo”: concluyó Walger.