Expensas en CABA: leve ascenso aunque crece la morosidad en los consorcios y se agravan conflictos vecinales

El promedio de las expensas porteñas mostró una suba moderada, pero los administradores alertan por la creciente mora y las tensiones en las asambleas.

Propietarios e inquilinos hacen cuentas, las expensas no subieron tanto en septiembre, pero representan un costo alto en la mantención del hogar (Foto: Pexels)

Las expensas de septiembre registraron un aumento promedio de 0,16% respecto del mes anterior, según un relevamiento realizado por Octopus PropTech sobre más de 130.000 hogares de todo el país. El valor medio se ubicó en 229.135 pesos, reflejan una desaceleración significativa frente al ritmo de los últimos dos años.

El informe destacó que, aunque los gastos de consorcio se mantienen bajo control, la morosidad y los conflictos entre vecinos muestran una tendencia creciente.

El estudio de la plataforma, que digitaliza la gestión de edificios, countries y barrios cerrados, comparó la evolución de las expensas entre enero y septiembre de este año con la del mismo período de 2024. Mientras en los primeros nueve meses del año pasado los aumentos acumulaban 133,57%, este año la variación fue de 26,27%. En la comparación interanual, el ajuste entre septiembre de 2024 y septiembre de 2025 alcanzó el 47,51%.

“La gran diferencia con el 2024 es la estabilidad de precios y la menor presión salarial. El año pasado los incrementos en paritarias y tarifas eran mensuales; hoy se estiran más en el tiempo y eso da previsibilidad. También influye que muchos consorcios pudieron ordenar su administración y digitalizar procesos, lo que reduce errores y mejora la gestión. Todo eso se traduce en expensas más controladas”, explicó Nicolás Baccigalupo, CEO & fundador de Octopus.

De acuerdo con el relevamiento, el rubro sueldos y cargas sociales representó un 24,06% del total, con una leve baja luego del pago de aguinaldos. El mantenimiento de partes comunes tuvo una incidencia del 21,02% y fue uno de los pocos ítems en alza. Los gastos de limpieza representaron un 2,83% del total, los de administración un 7,18% y los seguros un 3,71%.

Baccigalupo consideró que el escenario electoral introduce una cuota de incertidumbre para los próximos meses: Sostuvo: “Entramos al último trimestre con una tendencia de desaceleración muy marcada, pero también con un escenario político que puede generar movimientos en precios o tarifas. Si el contexto se mantiene estable, las expensas podrían cerrar el año con un incremento acumulado cercano al 30%, el más bajo de los últimos tres años. Pero hay que seguir de cerca el impacto que puedan tener las elecciones sobre los costos de los consorcios”.

Tras los comicios, el ejecutivo destacó que no hubo saltos bruscos en precios ni en tarifas. “Después de las elecciones vimos un escenario de mayor prudencia en las decisiones económicas, tanto del sector público como privado. Eso ayudó a que no se produjeran movimientos bruscos y por eso septiembre mantiene una estabilidad que contrasta con la volatilidad del año pasado. De todas formas, seguimos atentos a posibles ajustes, especialmente en servicios públicos”, indicó.

Situación financiera de consorcios en problemas

Sin embargo, detrás de la aparente calma en los números, administradores y especialistas en propiedad horizontal advierten sobre un deterioro en la situación financiera de los consorcios. Cada vez más propietarios pagan en cuotas o con demoras, y los conflictos vecinales se multiplican.

Martín Eliçagaray, especialista en Tecnología aplicada a la Propiedad Horizontal y fundador de Simple Solutions, señaló que “la morosidad en el pago de expensas ronda entre un 15 y 20%, cuando antes estaba cerca del 10%. La gente no se involucra, tiene tantos problemas que no va a las reuniones de consorcio. Si hay 40 unidades van los propietarios de 5 o 6. Un gran cambio es el humor de la gente y se nota. Hay más nervios por la disparidad económica de unos y otros. El mantenimiento preventivo ya no es el mismo para ascensores o fachada y se va postergando todo”.

En los consorcios crece la preocupación, la morosidad avanza y cuestan mantener áreas comunes y de servicios en los edificios

En barrios de clase media y baja, las expensas comenzaron a pagarse de manera fraccionada. “No se trata de planes de financiación, sino de pagos parciales que buscan mostrar voluntad de cumplimiento. Es un síntoma de que la carga se volvió pesada incluso en edificios sin amenities”, explicó el especialista.

Eliçagaray describió además un contexto más conflictivo dentro de los consorcios. Los desacuerdos por ruidos molestos, mascotas, uso del SUM o de las piletas se volvieron habituales, y las asambleas —cuando se realizan— derivan en extensas discusiones. “Las mascotas también provocan disputas entre quienes las aman, las toleran o las rechazan, con problemas como ladridos nocturnos, pelos en espacios comunes o animales sueltos. La disputa por áreas compartidas se intensifica en edificios con amenities, donde los turnos y reservas se convierten en motivo de conflicto”, comentó.

Punto crítico

La seguridad aparece como otro punto crítico. “Muchos consorcios reemplazan porteros tradicionales por sistemas digitales o vigilancia tercerizada, lo que genera tensiones gremiales y debates sobre accesos no autorizados y mantenimiento deficiente de los sistemas de control. Los alquileres temporarios, impulsados por plataformas como Airbnb, obligan a reforzar los controles de ingreso”, precisó Eliçagaray.

Los administradores, además, enfrentan un dilema profesional. Si un edificio no está en regla por deudas o por falta de mantenimiento, pueden perder la matrícula. Sin embargo, muchos reconocen que no pueden abandonar los consorcios con problemas porque gran parte se encuentra en esa situación.

La falta de participación vecinal agrava el panorama: “La baja asistencia a las asambleas genera decisiones poco consensuadas, gestiones ineficaces y, en algunos casos, conflictos judiciales”, afirmó el especialista.

El contraste entre la desaceleración de los aumentos y el aumento de la morosidad resume el momento del sector: las expensas ya no suben tanto, pero su cobro se vuelve cada vez más difícil.

Baccigalupo concluyó: “El dato más fuerte que vemos este mes es la estabilidad. Venimos de un 2024 en el que las expensas acumulaban casi un 120% de aumento a mitad de año, y hoy, con un 26,27% acumulado en 2025, la diferencia es abismal. Eso empieza a traer alivio a los consorcios, aunque la estabilidad aún es frágil y puede verse afectada por aumentos en servicios públicos o nuevas paritarias. Pero si comparamos año contra año, estamos frente a un escenario mucho más ordenado que el anterior”.