El proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, actualmente en tratamiento en el Congreso nacional, introduce cambios de alto impacto en el mercado de alquileres y reabre una discusión estructural: cómo equilibrar el derecho de propiedad con el acceso a la vivienda.
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Ley de inviolabilidad de la propiedad privada y alquileres: plazos más cortos, desalojos más rápidos y mercado en alerta
El Congreso debate un proyecto que reduce a 3 días la intimación por deuda y acelera los procesos, opiniones entre especialistas, propietarios e inquilinos.
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El proyecto que se debate en el Congreso propone recortar plazos y acelerar desalojos ante incumplimientos, en medio de un fuerte debate entre propietarios e inquilinos
Uno de los puntos más sensibles es la reducción del plazo de intimación por falta de pago. En contratos de vivienda, el propietario deberá otorgar solo tres días corridos para que el inquilino regularice la deuda antes de avanzar hacia el desalojo. El cambio implica una modificación profunda en la dinámica del vínculo locativo, con menos margen de reacción y mayor velocidad hacia el conflicto judicial.
La iniciativa forma parte de una reforma más amplia que busca agilizar los procesos de desalojo y reforzar la seguridad jurídica. Sin embargo, su alcance genera posiciones encontradas entre juristas, referentes del mercado inmobiliario y organizaciones de inquilinos.
Un mercado con menos margen de tolerancia
La reducción de plazos altera el equilibrio tradicional de los contratos. Hasta ahora, los tiempos permitían cierto margen para negociar o regularizar atrasos. Con el nuevo esquema, ese espacio se reduce de manera significativa.
Desde el sector propietario, el argumento central gira en torno a la necesidad de acortar procesos que hoy resultan extensos. Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), señaló que los desalojos pueden extenderse durante años, lo que afecta la rentabilidad y desalienta la inversión en vivienda para alquiler.
Ese riesgo, advierte, se traslada al precio. “Cuanto mayor es el riesgo, mayor es el costo. Si recuperar un inmueble lleva años, ese factor se incorpora al valor del alquiler”, planteó.
A la vez, remarca que el proceso sumarísimo propuesto permitiría acotar los plazos a entre cuatro y seis meses, lo que introduciría mayor previsibilidad. En su análisis, un sistema más ágil no solo favorece al propietario, sino también al inquilino cumplidor, ya que contribuye a estabilizar el mercado y a reducir el costo del riesgo.
Abatti (h.) también subrayó que, en los casos de falta de pago o vencimiento contractual, el margen de discusión es limitado, ya que la prueba central es documental. Desde esa lógica, sostiene que la reducción de tiempos no implica necesariamente una afectación del debido proceso, sino una adecuación del sistema a la naturaleza de los conflictos.
Qué incluye la reforma
El proyecto abarca una serie de modificaciones legislativas que exceden el mercado de alquileres. Entre los principales cambios:
- Reducción de 10 a 3 días del plazo de intimación por falta de pago en alquileres.
- Implementación del juicio sumarísimo para todos los desalojos.
- Posibilidad de desocupación anticipada del inmueble bajo caución juratoria.
- Resoluciones judiciales en plazos breves.
- Habilitación de lanzamientos con uso de la fuerza pública y en días inhábiles.
- Limitación de pruebas a documentación y pericias.
- Incorporación del domicilio electrónico como medio válido de notificación.
Además, la iniciativa introduce reformas en la ley de expropiaciones, en el régimen de tierras rurales, en la regularización dominial y en el sistema registral.
Bibiana Varela Guijarro, abogada especialista en derecho inmobiliario y directiva de CAPRA, sostiene que el objetivo es fortalecer la seguridad jurídica y fomentar inversiones, especialmente en la construcción, una actividad clave para la economía.
En su análisis, el proyecto no solo apunta a los contratos de alquiler, sino que forma parte de una reforma integral del derecho de propiedad. Destaca que incluye modificaciones a la ley de expropiaciones, al régimen de regularización dominial y a la normativa sobre tierras rurales, lo que configura un alcance más amplio que el debate puntual sobre desalojos.
Desde su perspectiva, reforzar el derecho de propiedad no implica un conflicto con la Constitución, sino una reafirmación de garantías ya existentes. En particular, pone el foco en la necesidad de dar respuesta a situaciones de intrusión, donde la demora judicial termina afectando derechos básicos del propietario.
También Varela Guijarro subrayó que la seguridad jurídica es un factor determinante para atraer inversiones. En ese sentido, considera que un marco más previsible puede tener impacto directo en sectores como la construcción, que moviliza a múltiples actividades económicas.
Debate jurídico y límites constitucionales
El enfoque no es unánime. La abogada Lucía Otegui, especialista en derecho inmobiliario, advierte que el proyecto presenta aspectos controvertidos que podrían derivar en conflictos a futuro.
Otegui consideró que, si bien el proceso sumarísimo reduce plazos y agiliza mecanismos, su implementación puede tensionar garantías procesales y generar cuestionamientos en sede judicial.
En la misma línea, el abogado Javier Antebi, especializado en derecho inmobiliario, planteó que estas reformas suelen ubicarse en un límite delicado. Señaló que la propiedad privada ya está protegida por la Constitución y que el desafío radica en cómo se aplican estas nuevas herramientas.
Advierte, además, que la aplicación de la ley queda en manos de jueces, lo que introduce flexibilidad y posibles interpretaciones dispares. En ese punto, el método de implementación puede resultar tan relevante como el contenido de la norma.
Antebi sumó una mirada desde la práctica cotidiana. El contacto con inquilinos muestra que, en la mayoría de los casos, no existe intención de incumplir. Los atrasos responden a contextos económicos adversos, ingresos inestables o situaciones imprevistas, lo que introduce un componente social que no siempre queda reflejado en el texto legal.
El impacto social y defensa inquilina
Desde el lado de los inquilinos, la crítica es más contundente. Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, advierte que el proyecto profundiza un escenario que ya se volvió más exigente tras cambios regulatorios recientes.
Sostuvo: “Los derechos ya están inclinados desde la derogación de la ley de alquileres. Nos someten a contratos cortos, aumentos frecuentes y todos los gastos a cargo nuestro. Esto genera dificultades para sostener el alquiler y el desalojo ultra exprés es la forma de echarnos si hay un atraso de tres días”.
El diagnóstico incorpora un componente estructural. En un contexto de ingresos fragmentados, trabajo informal y salarios que pierden poder adquisitivo, la reducción de plazos puede traducirse en una mayor exposición al riesgo de pérdida de vivienda.
Muñoz advirtió que el impacto no se limitaría a casos individuales. “Lo que va a suceder es que va a haber mayor conflictividad social, habitacional y olas de desalojos”.
A la vez, plantea que la reforma consolida una tendencia hacia condiciones más exigentes para los inquilinos, con menor capacidad de negociación y mayor presión frente a cualquier incumplimiento.
Expropiaciones y tierras: otros cambios en discusión
El proyecto también introduce modificaciones en el régimen de expropiaciones. Según Abatti (h.), se establece como criterio el valor de mercado del inmueble, actualizado al momento del pago, con la posibilidad de incluir el lucro cesante cuando esté debidamente acreditado.
En relación con las tierras rurales, Varela Guijarro señaló que las modificaciones propuestas a la Ley 26.737 no implican riesgos para la soberanía. Explicó que la adquisición de inmuebles en zonas de seguridad de frontera continuará sujeta a la normativa vigente y a la previa autorización del Ministerio del Interior.
Además, destaca que la reforma facilita la participación de capital extranjero en desarrollos agroindustriales e inmobiliarios, incluyendo sociedades, fondos y otras figuras jurídicas, con el objetivo de impulsar inversiones y sumar tecnología.
No obstante, aclaró que se mantienen límites estrictos para evitar la concentración de tierras: el tope global de titularidad extranjera sigue siendo del 15% a nivel nacional, provincial y municipal; cada nacionalidad no puede superar el 35% de ese cupo; y cada titular extranjero no puede exceder las 1.000 hectáreas en zona núcleo. A su vez, continúan vigentes las restricciones para adquirir tierras cercanas a cuerpos de agua relevantes o ubicadas en zonas de seguridad de frontera.
Un mercado bajo presión
El contexto económico amplifica el impacto de la iniciativa. La combinación de salarios rezagados, empleo inestable y mayores exigencias contractuales configura un escenario donde la capacidad de respuesta ante atrasos se reduce. En ese marco, y con alquileres que vienen subiendo por encima de la inflación —con incrementos interanuales en torno al 52,3% frente a una inflación del 32,6%, según datos difundidos por Inquilinos Agrupados—, la presión sobre los inquilinos se intensifica, especialmente en segmentos de ingresos más inestables, como advirtió Muñoz.
En ese contexto, un sistema más ágil puede derivar en efectos contrapuestos. Por un lado, mayor previsibilidad y posible incentivo a la oferta. Por otro, condiciones más estrictas para acceder a un alquiler y mayor rotación de inquilinos.
El debate expone una tensión de fondo: cómo equilibrar la seguridad jurídica del propietario con el derecho a la vivienda en un contexto económico frágil.
La discusión en el Congreso será determinante para definir el alcance de la reforma. Mientras tanto, el mercado ya anticipa un escenario más exigente, con menos margen de tolerancia y mayor presión sobre quienes alquilan.
Muñoz concluyó que el proyecto representa “el golpe final de algún derecho mínimo a tener un lugar donde vivir” y sostuvo que la iniciativa no debería avanzar en su forma actual, sino dar lugar a un marco regulatorio que recupere protección para los inquilinos, en línea con lo que ocurre en otros países.
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