La oferta de departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires creció con fuerza desde la derogación de la Ley de Alquileres, pero la mayor disponibilidad de propiedades no resolvió las dificultades de acceso a la vivienda. Con casi 18.000 departamentos publicados, los precios muestran una desaceleración y los aumentos quedan por debajo de la inflación. Sin embargo, el valor mensual de un dos ambientes ya se acerca a los $900.000, una cifra que obliga a muchos hogares a ajustar sus presupuestos o buscar alternativas en zonas más económicas.
El último informe de Zonaprop, correspondiente a septiembre de 2026, registró un incremento mensual de apenas 1,3% en el precio medio de los alquileres de dos ambientes, el menor avance mensual del año. En los primeros nueve meses, el aumento acumulado llegó al 20,8%, por debajo de la inflación del período. En la comparación interanual, los alquileres subieron 28,7%, frente a una inflación del 33,2%.
La oferta se recuperó tras la derogación de la ley
La cantidad de departamentos disponibles para alquiler tradicional atravesó un fuerte retroceso durante los años previos a la derogación de la Ley de Alquileres. Según el informe de Zonaprop, la oferta tocó un mínimo histórico en febrero de 2023, después de una caída sostenida desde la pandemia.
El cambio de tendencia llegó en enero de 2024, cuando, tras la derogación de la norma, la cantidad de avisos aumentó 62% respecto del mes anterior. Desde entonces, el crecimiento se moderó, aunque el volumen disponible mantuvo una distancia considerable respecto de los mínimos previos.
En septiembre de 2026, la oferta creció 6,6% mensual y quedó 3,6 veces por encima del nivel registrado en febrero de 2023. El indicador anual también mostró una mejora: durante 2026, la oferta acumuló un avance del 8,8%, luego de la caída del 6,9% registrada en 2025.
Cuánto cuesta alquilar un monoambiente, un dos ambientes y un tres ambientes
Los valores de referencia del informe permiten medir el esfuerzo mensual que exige el alquiler según el tamaño de la propiedad. Para septiembre, Zonaprop tomó como unidades medias un monoambiente de 40 m2, un departamento de dos ambientes de 50 m2 y uno de tres ambientes de 70 m2.
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Monoambiente: $779.370 mensuales, para una unidad de 40 m2.
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Dos ambientes: $898.154 mensuales, para un departamento de 50 m2.
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Tres ambientes: $1.214.267 mensuales, para una propiedad de 70 m2.
La arquitecta Mariana Lucángeli, experta en Real Estate, dijo que "la diferencia también importa para las familias que necesitan sumar un dormitorio, para quienes trabajan desde sus casas y para los hogares que buscan una propiedad con mayor superficie. El presupuesto disponible, la ubicación y los gastos asociados al inmueble delimitan las opciones a las que puede acceder cada inquilino".
Lucángeli sostuvo que el mercado atraviesa un punto en el que los propietarios encuentran límites para sostener sus pretensiones. Según su análisis, cuando un departamento se publica a un precio que excede la capacidad de pago de los interesados, puede permanecer semanas sin alquilarse: "Los inquilinos comparan alternativas y, si el valor no se ajusta a sus posibilidades, la operación no se concreta".
Los 10 barrios más caros para alquilar un dos ambientes en CABA
El ranking de Zonaprop ubicó a Puerto Madero en el primer lugar entre los barrios más caros para alquilar un departamento de dos ambientes de 50 m2:
1- Puerto Madero: $1.268.186.
2- Palermo: $1.005.424.
3- Núñez: $1.003.138.
4- Belgrano: $989.185.
5- Colegiales: $971.101.
6- Saavedra: $967.294.
7- Villa Urquiza: $958.358.
8- Chacarita: $958.325.
9- Recoleta: $935.867.
10- Villa Crespo: $933.648.
A continuación los 10 barrios más baratos:
1- Lugano: $660.673.
2- Nueva Pompeya: $729.080.
3- La Boca: $730.922.
4- Parque Avellaneda: $746.942.
5- Villa Real: $775.117.
6- Mataderos: $776.805.
7- Floresta: $786.948.
8- Constitución: $805.440.
9- Versalles: $807.226.
10- Vélez Sarsfield: $807.713.
Los barrios donde más aumentaron los alquileres en un año
La evolución interanual de los precios también presentó diferencias relevantes. Parque Patricios encabezó las subas, con un incremento del 38,6% en doce meses. Le siguieron Villa Luro, con 34%, y Versalles, con 32,4%.
Villa Pueyrredón registró un avance del 30,6%, Retiro subió 28,5% y Liniers, 27,9%. Saavedra acumuló un aumento del 27,6%, mientras que Santa Rita tuvo una variación del 24,9%.
En el otro extremo, Nueva Pompeya mostró el menor incremento interanual, con 7,6%, apenas por debajo de Puerto Madero, con 7,7%. Paternal registró una suba del 13,7%.
Lucángeli planteó que el límite de los salarios condiciona las pretensiones de indexación de los propietarios. Aunque el alquiler medio de un dos ambientes ronda los $898.000, el inquilino debe sumar expensas e impuestos, que consumen una porción cada vez mayor del presupuesto familiar.
La especialista también identificó una migración hacia barrios con una relación más favorable entre precio y calidad. Almagro, Caballito, Villa Crespo y Parque Patricios aparecen entre las alternativas para quienes buscan superficies similares a un costo mensual menor.
La oferta crece, pero el desafío sigue siendo el acceso
La mayor disponibilidad de departamentos representa un cambio frente al escenario de escasez que caracterizó al mercado locativo antes de la derogación de la Ley de Alquileres. Sin embargo, la cantidad de avisos no garantiza que los hogares puedan afrontar el costo de ingreso ni sostener el pago mensual durante la vigencia del contrato.
La desaceleración de los precios constituye otro dato relevante, aunque el aumento acumulado debe analizarse junto con la evolución de los salarios y los gastos asociados a la vivienda. Para los inquilinos, el valor publicado es apenas una parte de la ecuación: expensas, servicios, garantías y requisitos contractuales también condicionan la decisión.
Un dos ambiente en Colegiales. Muy buscados, sobre todo con balcón propio
Grupo Zeta
Lucía Tambussi, de Grelak Inmuebles, comentó que “el mercado inmobiliario llegó a un punto de inflexión donde la demanda lisa y llanamente no convalida los valores pretendidos por encima de la media. Si un propietario publica un dos ambientes a precios desmedidos para cubrirse de la inflación, la propiedad queda vacía durante varias semanas. El inquilino cotiza, compara y valida con el bolsillo: si el precio se desfasa, la contraoferta no llega y el aviso se cae”.
Afrontar el costo de vida en el norte porteño —Palermo, Belgrano o Núñez— se volvió prohibitivo para el asalariado medio. Tambussi añadió: "Con alquileres que promedian o superan los $900.000 mensuales y expensas que escalan rápidamente a los $300.000 impulsadas por el aumento de tarifas y servicios, desembolsar casi $1.200.000 por mes representa un esfuerzo financiero insostenible para un único ingreso o una pareja joven".
Actualmente es recomendable dejar las condiciones claras en el acuerdo para evitar conflictos entre propietarios e inquilinos. “Por eso conviene dejar todo aclarado en el contrato, para ser equilibrado, sobre todo que son a dos años, libres entre partes, pero es vital dejar asentado quién paga expensas ordinarias y quién extraordinarias, tipo de ajuste, cómo se recibió la propiedad y cómo debe entregarla, entre otros ítems”, concluyó Tambussi.
