Mercado inmobiliario en CABA: los factores que mantienen vigentes a los barrios de Belgrano, Palermo y Caballito

Hay barrios en la Ciudad de Buenos Aires que mantienen su liderazgo en la inversión inmobiliaria. Precios y demanda.

Barrios como Caballito se destacan entre la oferta inmobiliaria. 

En un contexto en el que la oferta inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires se amplió de manera significativa en los últimos años, algunos barrios continúan mostrando una fortaleza que los mantiene como destinos prioritarios para los inversores.

Palermo, Caballito y Belgrano, pese a su alto nivel de desarrollo y saturación, siguen concentrando demanda y valores sostenidos. La clave está en la conectividad, calidad de vida y desarrollos disponibles.

Demanda constante para vivir y turismo sostienen a Palermo

Palermo continúa liderando el ranking de barrios más buscados de la Ciudad, tanto para vivienda como para inversión. Según Hernán Siwacki, CEO de Capital Brokers el atractivo de Palermo radica en una combinación difícil de replicar en otros puntos de Buenos Aires. “Palermo es el único barrio que realmente lo tiene todo. Los mejores accesos: tenés subte, Avenida Santa Fe, la estación desde Alto Palermo hasta Plaza Italia. Palermo tiene movida diurna y nocturna”, sostuvo. A eso se suma una oferta gastronómica y cultural muy amplia.

El valor del metro cuadrado refleja esa demanda sostenida. Hoy, los proyectos en pozo no bajan de los u$s3.000 por m2, con desarrollos que alcanzan entre u$s4.000 y u$s5.000 según ubicación y categoría. En zonas premium como Avenida del Libertador, Parque Las Heras o Palermo Zoo, los valores a estrenar pueden ubicarse entre u$s5.000 y u$s8.000 el metro.

“Palermo es tan buscado que se fue dividiendo en distintas subzonas o sub barrios”, señaló Siwacki, lo que permite segmentar la oferta y captar distintos perfiles de inversores, desde renta tradicional y temporaria hasta vivienda permanente.

En cuanto a la evolución de precios, el pico se dio en 2017, con la expansión del crédito hipotecario. Luego hubo una corrección a la baja entre 2018 y 2023, pero el escenario volvió a cambiar: “Para el 2026 la perspectiva es que vuelvan a subir”, agregó.

Caballito, donde la demanda supera a la oferta

Caballito se consolidó como una de las grandes sorpresas del mercado inmobiliario porteño en los últimos años. Para Alejandra González, CEO de Justevila, el atractivo del barrio está directamente vinculado a su ubicación estratégica y a un perfil de comprador muy definido.

“Caballito se ubica en el centro geográfico de la Ciudad. Esto le brinda una conexión única con los accesos más importantes”, afirmó. Subtes, tren, autopista, colegios y universidades conforman un ecosistema que atrae a familias de clase media alta, profesionales e industriales.

En términos de precios, el barrio muestra valores más competitivos que Palermo. Hoy, los valores de pozo oscilan entre u$s2.400 y u$s2.700 por m2, a estrenar, entre u$s2.800 y u$s4.000 y usados desde u$s1.800. Tras una caída acumulada del 42% en los últimos cuatro años, el metro cuadrado ya recuperó cerca del 35%.

Actualmente, en Caballito son muy buscadas las torres premium con grandes superficies, amenities de alta gama y terminaciones de calidad. “En Caballito la demanda supera a la oferta”, sostuvo González. Los departamentos en alquiler se colocan en pocas semanas y la compra en pozo puede dejar márgenes de ganancia de hasta un 35% en reventa. La calle Pedro Goyena lidera el podio de las zonas más cotizadas, con valores que superan los u$s4.000 por m2.

Belgrano: equilibrio entre residencial, comercial y proyección futura

Belgrano se mantiene como uno de los barrios más estables del corredor norte. Ignacio Mel, director de Mel Inmobiliario, destacó su versatilidad y potencial de crecimiento. “Belgrano es un barrio que tiene rápida salida tanto al centro como a zona norte”, explicó. Además su conectividad, transporte público, zonas residenciales de alto valor y oferta educativa lo destacan.

Los valores actuales parten desde u$s2.800 el metro en pozo, u$s3.200 a estrenar y u$s2.600 en unidades usadas, con desarrollos premium que alcanzan entre u$s4.000 y u$s5.000 en áreas como la zona de los Virreyes, entre Cabildo y Libertador.

En cuanto al perfil de los proyectos, Mel señala un cambio de tendencia: “Ahora hay proyectos de unidades más grandes, de 3 y 4 ambientes. Y de alto valor y muchas unidades”, acompañando una demanda que busca mayor superficie y mejor calidad de vida.

Para inversión, Belgrano ofrece una ventaja adicional: “Belgrano todavía tiene potencialidad para crecer en metro cuadrado y posicionarse como análogo a Palermo”, asegura. La expansión comercial, el atractivo gastronómico, la cercanía a clínicas, universidades y su conectividad lo convierten en una zona sólida tanto para renta como para valorización a futuro.

Aunque Palermo, Caballito y Belgrano exhiben altos niveles de desarrollo, los especialistas coinciden en que no se trata de una saturación riesgosa, sino de mercados maduros con demanda. La clave está en la ubicación, la calidad del producto y la capacidad de adaptarse a un comprador cada vez más exigente.